江苏物业“新政”频出 盐城小区已有车位不得只售不租

5月1日起，新版《江苏省物业管理条例》将正式实施。相对于老版，究竟作出了哪些调整与修正？实施后对于广大市民到底会有哪些影响？针对这些大家广为关注的问题，记者走访了主管部门，请专业人士对此进行了解读。

新条例引各方关注

4月23日，市区读者梁先生致电盐城晚报记者，说自己春节前在市区解放路边的一处楼盘，看中一套住宅，区位、面积、价格都很合适，可开发商硬要搭售车位，让他徒叹奈何：“听说5月份要施行新的物业管理条例，对于小区车位租售有一些规定，不知道对我们这些购房者有没有影响？”

地下车库空空荡荡，地面车辆横七竖八；新建小区迟迟不能成立业主委员会，结束前期管理状态；老小区电梯设施破损严重无人维修……再过几天，这些令许多市民烦心的现象，将能从法规层面上，找到解决问题的办法。

新条例规定车库不能只售不租，小区地面占道停车情形有望改观。

记者从市房管部门获悉，5月1日起，新版《江苏省物业管理条例》便将施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到8章93条，对涉及业主共用物权、共同利益的条款进行了大幅度的修改和增补完善。新版省物管条例，已经引起了各方关注。

“之前接手的几家老小区，管理难度太大，很多问题没法解决，新版条例已作出了规范。”市区大拇指物管公司负责人薛显明告诉记者，新条例出台之后，他们一直在组织员工学习、领会，争取以后和业主沟通、交涉时，以新条例为依据，减少、钝化矛盾。

“新政”有哪些亮点？

与老版条例相比，新版的《江苏省物业管理条例》到底在哪些方面作出了修改？实施后，会对广大小区业主产生什么样的影响？对于这些读者关心的问题，4月23日上午，记者走访了市物业管理中心，该中心工作人员葛红刚对新版条例的几大“亮点”，进行了详尽的解读。

小区业主可要求承租而非购买车位，建设单位不得只售不租。新条例第六十二条指出，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。这一条的执行，也能从根本上解决一些小区里，开发商宁肯将车位、车库闲置在那里，也不租给业主使用的现状。这一变化，是新版条例中，最为广大业主所关注的。

今后小区出现违建，业主可直接找到相关部门的责任人举报。

人防工程车位最多只能租三年。根据国家的相关法规，属于人防工程的小区停车位不得出售，只能出租。有些开发商为了尽快回笼资金，动辄要求业主承租人防车位几十年，等于变相出售，租赁价格有的高达十几万元。新条例对此行为予以规范，人防工程平时用于停车位的，应向全体业主开放，租赁期限不得超过三年。

首次明确城市行政主管部门的共管职责。许多市民都有这样的体会，每当发现小区里有不自觉的业主毁绿种菜、搭建违章建筑时，不知该向哪个部门投诉，甚至还会出现投诉后，被几个部门相互踢皮球的现象。新条例第六十八条规定，城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强小区里公共秩序等各方面的监督管理。“要求建立违法行为投诉登记制度，并在小区里显著位置公布联系人姓名和联系方式。”葛红刚分析，也就是说，今后像举报违章搭建等现象，小区业主可直接联系到相关部门的责任人，有效减少各部门扯皮的情况，执法效率将大为改进。

首次提出“物业管理委员会”的概念。市区部分小区存在这样的现象，小区建成已好些年了，可业主大会却始终开不起来，因此也就无法选出业主委员会履职。新条例就此首次提出了新的解决办法，即由街道、社区、开发单位与业主代表等，组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

住宅专项维修资金允许“钱生钱”。新条例第七十八条规定，业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，利息计入相关业主的住宅专项维修资金分账户。记者了解到，江苏省目前有专项维修资金近300亿，但使用率很低，大量资金以活期形式沉淀在银行。转存定期后，利率差收益将增加，为今后小区共用部位、设施大修、更换提供了更为宽裕的操作空间。

物管费政府指导价每三年进行重新评估。新条例指出，实行政府指导价的小区，应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度等，每三年对物业服务等级标准和相应的基准价进行评估，并适时调整。同时物管费可预收一年，可公示催缴，产权转移前要结清。在市区一些物管成本倒挂的小区，可通过指导价评估变动及时调整，以免就此和业主产生争议，导致纠纷。“以往经常会出现物管收不足费用撤出小区，使得那些缴了费的业主也不能享受到服务。”葛红刚认为，公布欠费业主情况、合理催缴，也是对那些已缴费业主权益的有效保障。

改变，更贴近民生

采访中，不少物管从业人员、普通业主对小区运转过程中的“死结”感触很深。“很多管理问题都能找到对应的政策，但政策并不等同于对策。让我们最无奈的，往往就是眼里看着政策，心中却没有对策。”自新版条例出台，市区鸿基花园业主杨先生就仔细研读了几遍。杨先生认为，旧版条例的部分内容规定很详细，但执行起来却很难，有些时候并不能把政策转化为解决问题的对策。

对此，葛红刚表示，新版条例与旧版相比，不少条文的修改都着眼于民生：“像房屋维修资金这一块，因为规定的取用条件难度较大，在业主不能达成广泛共识的情况下，如何才能动用维修资金？”新版条例就明确了在屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等紧急情况下，相关业主可以提出应急处置方案，支取费用进行紧急处置。

此外，新条例实施后，小区内的水、电、气、热等专业经营设施设备将移交给主管部门，实行专营管理。新小区竣工验收合格后，这些专营设备由专业经营单位接收并承担维修、养护和更新的责任，费用也由专营单位承担。“这就在很大程度上，减轻了业主的负担。”葛红刚举例，以往小区里的变压器等设备损坏后，主管单位未必愿意负责维修、更换，往往是由业主来分摊这笔费用。新条例实施后，业主及物管公司将不再承担专营设备的运营费用，负担将大为减轻。

市民的几个疑问

面对“新政”，也有部分市民提出了自己的疑问。

杨先生告诉记者，他在网上找到了新版条例读了几遍，发现 “应当”、“不得”之类的词汇太多。杨先生认为，对于违反相关规定的行为，仅以这些模糊的词汇是起不到威慑作用的。“行政处罚方面，确实需要加强。”葛红刚赞同杨先生的这一观点，“因为没有公布完善的具体配套罚则，一些矛盾发生后若无法协调，目前只能通过司法诉讼途径来解决，但这么做成本相对较高。”

而梁先生所关心的开发商搭售车位一事，记者发现新版条例并没有明确禁止或界定车位与住宅捆绑销售的情形，仅仅针对已是业主身份的已购房者，需要租赁车位的，建设单位不得只售不租。“车位其实就是画两条线而已，动辄十几万，甚至比车还贵，这是我不能接受的。”对于没有禁止开发商搭售车位，梁先生坦言有些失望。

记者从相关业内人士处获悉，涉及近几年社会争议较大的话题，新条例规定较为细化，但仍难免有遗憾。一些表述上存在的漏洞，有可能会对后期政策的落实和部门、单位间的工作衔接造成一定难度。比如，新条例强调筹备召开首次业主大会的费用由建设单位承担，但对那些已交付使用、建设单位已撤离的小区而言，让开发商再来承担这笔费用，无疑是难上加难。

业内人士认为，要想让新规实实在在地为市民生活带来便捷，在具体执行过程中，需要政府结合实际，联合各部门加以修订完善，并出台一些操作性强的文件和细则，以弱化表述上的漏洞，增强条例的实用性，“唯有这样，才能不让这部大家关注的法规流于形式，最终沦为一纸空文。”