今年以来，国内部分城市出现房价、低价上涨过快的势头，投机性购房再度活跃、对此国家相继出台了一系列遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展的措施。受大的政策环境影响，今年上半年市区房地产市场基本呈现“两降”、“两增”的运行特点：即商品房供应量、销售量“双下降”；商品住房库存量和房价“双增长”。市场整体运行平稳，但也存在着商品房供应节奏失稳、部分区域房价上涨过快等问题。

一、1-6月房地产市场基本运行情况

1、商品房供应量和销售量“双下降”

1-6月，市区商品房上市91.18万平方米，同比下降27.9平方米；商品住房上市71.95万平方米，同比下降16.5%。销售商品房106.29万平方米，同比下降26.1%；销售商品住房74.25万平方米，同比下降36.8%。商品房供应量和销售量“双下降”的主要原因是上年同期基数比较大。去年上半年，在暖市政策的作用下，房地产市场供销两旺。特别是2009年6月30日为购房补贴政策截止日，当月的上市和销售量均为历史最高值，直接导致今年房地产市场的供应和销售数据同比均出现了“双下降”。

2、供不应求的态势没有得到明显改善

1-6月，商品房供销比为0.86:1，商品住房供销比0.97:1，房地产市场供不应求的态势有所缓解，但没有得到明显改善。今年以来国家宏观调控政策频出，由于市场前景不明朗，企业推盘显得比较慎重。而目前以改善性需求为主的刚性需求仍然保持着较为旺盛的势头，收刚性需求的支撑，房地产市场整体上延续了2009年供不应求的态势。

3、商品住房库存量消化周期相对合理

截止6月末，市区商品住房累计可售面积为77.62万平方米，较上年同期增长180.3%。按今年以来商品住房月均销售量来计算，目前商品住房库存量的消化周期为六个月左右，相对合理。

4、平均房价继续稳定上行

此轮房地产调控主要针对房价过快上涨的部分城市，盐城作为三线城市，房地长市场仍然以刚性需求为主，房地产市场总体运行健康。目前楼市总体上还处于供不应求的状态，不少未上市的热点楼盘预约人数非常多，开发企业的资金压力也不大，所以基本没有降价促销的现象，1—6月，市区住房价格为3960元每平米，同比增长8.9%

二、今年以来房地产市场呈现的特点

1、房地产开发投资继续保持增长势头，占固定资产投资比重微降

1-6月，市区完成固定资产投资267.6亿元，同比增长25.5%，增幅较上年同期回落7个百分点。其中房地产开发投资31.3亿元，同比增长81.1%，增幅较上年同期上升5个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为11.7%，较上年同期下降0.7%。

2、土地市场继续量增价升，房地产开发后劲十足

1-6月，市区共计出让房地产开发用地21宗，计148.52万平方米，同比增长146.66%。土地出让平均地价为2599元每平米，同比增长96.74%。完成开发土地面积29.5万平方米，同比增长6.3%。从季度成交情况来看，一季度土地出让相对“量少价高”，进入二季度，则反出现“量多价低”，受宏观调控政策比较大。上半年，超过85%的土地出让单价超过100万每亩，出让单价超过200万每亩的地块全部集中在城中河城南片区。单幅土地出让单价最高的地块位于城中片区的先锋岛地块，每亩地价为367万元每亩。

3、受新政影响 市场波动特征明显

3-1、前五个月商品房供应量和销售量同比保持增长

1-5月，市区房地产市场基本呈现“供销两旺”的势头。商品房上市79.9万平方米，同比增长23.2%；商品住房上市61.72万平方米，同比增长45%。

商品房销售94.56万平方米，同比增长16.7%；商品住房销售66.71万平方米，同比增长3.5%。1-5月，市区商品房供销比为0.85:1，商品住房供销0.93:1。

3-2、6月商品房供应节奏相对失稳

6月上、中旬，市区商品房市场0.5万平米，商品住房上市面积为0，市场供应基本停滞。6月下旬，商品房上市10.79万平方米，商品住房上市面积为10.22万平方米。上、中旬无房上市、下旬扎堆上市的原因主要有两个方面：一是房地产开发周期性“房荒”，一般来讲，夏季通常是房地产开发青黄不接的时期，上年未动工的项目基本已上市，年初动工的项目还未能实现有效销售。另一方面，相关地方性调控政策实施之初的磨合期，很多开发商放缓了市场供应节奏。当前商品房价格备案制度实行，房产开发企业必须凭商品住房价格备案手续才能领取预销售许可证，与政策实施前相比，商品房项目上市的时间有所延长。

3-3、6月份商品房销售量萎缩

6月份商品房销售萎缩明显，当月销售商品房11.73万平方米，与5月份相比下降28.1%，销售商品住房7.55万平方米，与5月份相比下降37.3%。新政出台主要是打击投资投机性购房行为，但对于盐城这样以改善性需求为主的购房者来说，影响还是比较明显的。首付提高、利息增加、贷款难度加大，是房产新政出台后影响合同签约的3个最根本的问题，部分购房者选择放弃或改变置业计划，直接导致销售量萎缩。

三、下阶段楼市走势预测

1、刚性需求依然保持旺盛势头

目前，盐城正处于城市化进程加快发展阶段，市场刚性需求依然旺盛。市城乡建设局的相关统计数据显示，今年上半年市区实际完成房屋拆迁21.11万平方米，其中拆迁住宅17.74万平方米，下半年，随着旧城改造进一步加快，200万平方拆迁量的完成，刚性需求会在相当一段时期内存在。而市区规划建设多所九年制义务教育学校等等，也必将使得学区房的需求有所增加。

2、第三、四季度商品房供应量会增加

那么第三、四季度我市商品房供应量如何呢？市发改委相关统计数据显示，今年上半年，市区共有15个商品房项目、建设规模约111万平方米，办理了项目开工审批手续。下半年，市区商品房供应量应该出现一个聚集性的增长，供不应求的态势将会得到缓解。但前提是开发企业能按照计划进度进行，不人为地延迟工期或推迟开盘。

3、 价格备案制度进一步执行 房价会保持稳定

8月25日，市物价局召集市区各房产企业负责人，发出严格执行商品住房价格备案制度的提醒函。就商品住房价格存在的问题，市物价局要求房产企业人情国家对房产市场调控的要求，严格执行价格备案，国庆节后，物价部分还将在全市组织开展商品住房价格专项检查、依法严厉查处未经备案就销售、不按备案价格销售、不按规定明码标价、价格欺诈等违法行为。任何政策的执行需要时间，存在着一定的滞后性，相信第三、四季度市区一些热点楼盘的房价将会得到合理控制，而随着这项政策措施的深入执行，市场供应量和房价将会保持在一个相对稳定的水平。