编者按：近日，国务院副总理李克强多次提出坚决抑制楼市炒作，足显管理层控制房价走高之势卷土重来的决心，政策调控从紧信号明显。

　　近日，发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕已经拉开。

　　导读：

　　国务院施压 房产税推进紧锣密鼓

　　传上海明年出台房产税 二手房交易税或先变革

　　重庆房产税开征真假难辨 财政官员纷纷避谈

　　湖南湘潭试点房地产估值评税 疑为物业税铺路

　　国务院重申抑制投机性购房 房地产调控仍繁重

　　国务院施压 房产税推进紧锣密鼓

　　近日，国务院副总理李克强多次提出坚决抑制楼市炒作，足显管理层控制房价走高之势卷土重来的决心，政策调控从紧信号明显。

　　近日，发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕已经拉开。

　　“房地产税最核心的在于建立评税计税标准，围绕这一层面，我们已经和部分房地产企业、建筑安装企业召开过多次座谈会。当下最核心的还是在完善各项数据的同时，开展部分试点。”中国经营报援引成都市财政局一位人士的话称，国务院今年已多次指示要推进房地产的税制改革，而财政部、税务总局和发改委的意见是，各地要先行着手前期准备。

　　在多方授意下，多个地方政府也开始着手进行房地产税征计培训。

　　“税调”渐进

　　一直以来，关于此轮中国房地产调控就存在诸多争议。甚至有地方政府官员公开表示，调控房地产市场应该动用税收机器，而不仅仅只是调金调息和停房贷，应该“以市场的方式来代替政治调控的方式”。

　　来自中央的文件也一再证实，以调金调息和停房贷的“政调”只是剂猛药，要解决的是抑制部分地区房价的过快上涨，“政调”5个月之后，各地的房价统计显示，这一目的基本达到。

　　而中国房地产屡调屡涨的历史经验又不得不让市场人士忧心，此次“政调”效果又将被时间化为乌有。8月中旬，随着调控的进行，部分城市的部分项目又开始了涨价的暗流，让“政调”的前景再次受疑。

　　此间，启动“税调”的呼声再出。

　　“实际上，中央在此轮调控一开始就在为将来的‘税调’做准备，国务院也发三道文要求各地发挥税收政策对住房消费和房地产受益的调节作用，但是由于房地产税收征计存在着评估标准和模式不统一，信息极度匮乏等因素，要完善这个系统工作何其繁多。”上述成都市财政局人士表示，从种种迹象表明，在政治调控仍将持续影响市场一两年的情况下，中央政府还有足够耐心等待各地关于房地产征税环节的准备工作。

　　“如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为。

传上海明年出台房产税 二手房交易税或先变革

　　一直未出台调控地方细则的上海，正在寂静中酝酿一场更大的风暴。

　　房地产调控风暴震荡于多个城市之际，上海依然寂静无声。

　　自4月17日国务院颁布"国十条"以来，各省市纷纷出台配套地方细则，一线城市上海失语。

　　根据《财经国家周刊》记者调查，有迹象表明，上海不仅未成为政策的真空地带，反而在寂静中酝酿一场更大的风暴。多方人士证实，上海的地方调控细则已经成型，且以严厉程度不同，存在几套方案。而最大的变数来自房产税，这也成为上海细则前期难产的直接制约因素。

　　在上海调控细则制定过程中，核心部门为上海市房管局。其内部人士在与《财经国家周刊》记者的交流中，并未否认"细则已存在"这一说法。"还没出就等于没有，存在的只是一个征求意见稿，而且并非我们一个部门能决定。"

　　接近上海市房管局的人士表示，"细则尽管没有公布，事情却一直在做。至于上海政策的落地时间，还要看中央政策的实施效果。"

　　他同时透露，国务院层面已经准备好8个文件。一旦调控未见明显效果，后续组合拳将一一亮相。"判断标准就是，几个热点城市的房价可否降到满意程度。"

　　受卡房产税

　　自北京率先推出"京11条"后，舆论焦点转移至上海。至今，上海楼市新政何日出台，成为迟迟未能落下的"另一只靴子"。

　　5月，上海细则即将出台的消息流出，细则内容众说纷纭，其中一个共识是，房产税内容将包含在细则中。

　　但6月份之后，各地并不乐观的经济数据相继出炉，上海细则一事被束之高阁。

　　接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者透露，就在5月份，住建部调研小组曾奔赴上海，小组由房地产市场监管司司长沈建忠挂帅，专程研究上海调控细则。

　　"上海调控细则早已经成型了，很多人都看到过调控细则的一个征求意见稿，但因有房产税内容，在市场层面引发了很大的反弹。"上述人士表示。

　　这份意见稿在住建部层面并未遇到阻碍，一位接近上海市政府的人士透露，"从上海市政府到住建部，推动决心都很大，征求意见稿在5月21日就上报到了国务院。"

　　按照上海市政府的预计，该方案经国务院讨论通过后，将于6月中旬开始实施。

　　但之后的事态发展超出各方预料。接近住建部人士透露，财政部与国税总局"希望地方能缓一缓，等《房产税暂行条例》先修改一下，再有具体动作"。

　　《房产税暂行条例》颁布于1986年10月1日，当时的主导部门为财政部。而在今日看来，国税总局也似乎成为利益相关方。

　　"上海收税，估计是全部收入自己的腰包，房产税属地方税种，在地税局交。因此，上海方面肯定比国税总局积极。"房地产高级经济师章林晓表示。

　　"现在看来，上海调控细则出不来，就卡在房产税上。"接近上海市政府人士对《财经国家周刊》分析表示。

　　这位人士进一步透露了所见细则中信贷政策的关键内容:第三次买房者，以及在上海本地缴社保不超过三年者，将不予贷款--此一条严厉程度已超过北京。

　　他说，细则中明确了房产保有税这一概念。其起征标准是，对于存量房和增量房区别对待。不管之前有多少房产，只要是买新房，就要算总账。"但只对增量征收，还是对总量征收，这一点无法确定。"

　　"估价按市价，就高不就低，税率按千分之八。据说当时准备了三套方案，这套是最轻的。"上述人士表示。

　　除了房产税带来的阻力之外，当地开发商反对之声强烈，亦成为细则迟迟未出的重要因素。

　　上海知名地产评论人蔡为民透露，7月初，政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说，上海的调控细则最多影响到20%的人，涉及范围不广，杀伤力有限，和北京不一样。"官方希望通过开发商，让市场都了解政策，大家不要那么担心，该买的还是要买。"蔡为民说。

　　但在蔡看来，20%是立即的杀伤力，会产生威吓作用。"这20%事实上是地产市场的主力部队，完全可以撬动80%的市场。"

　　这次会议上，绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。

　　"最终，决策层觉得一旦这个细则出台，对市场打击会非常大，希望再观察一下市场，作为政策储备。"上述接近住建部人士表示。

　　博弈平衡点

　　全国房地产调控政策是否见效，在某种程度上，决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后，已渐渐恢复元气。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示，"目前已经有’日光盘’出现了，尽管这只是个别项目，却是积极的信号。"

　　根据他的调研，上海楼市目前进入了新一轮稳定期，"成交量与价格均无太大动荡。"

　　陈啸天表示，若将上海分为中心、次中心和郊区三大块，则它们均已完成了价格测试。"不怕博弈和僵持，就怕找不到博弈的平衡点。"陈啸天说，"这一平衡点的大概数字是降价15%。"

　　在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中，"一些7折、8折的盘，走得都非常快。"

　　陈啸天分析，这些价格出现松动的开发商可分为两类:求周转和创纪录。

　　比如当地一家知名国企，2009年的销售收入达到106亿元，而今年上半年，其销售额尚不足30亿元，资金压力巨大。

　　成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示，资金状况好的公司并不少，但随着时间的推移，开发商心态会有变化，而且是朝着不好方向变化。"我们负责代理的几个项目，大家都已经把开盘预期降低了，销售策略是就低不就高。"

　　创纪录则是几个大开发商的诉求，为完成年度指标而快速回笼资金。"比如恒大或万科，有一些盘降了15%左右，但它们只降不说。"陈啸天说。

　　打折促销，看似热闹，但蔡为民认为这依然是个案。"根据我的统计，上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。"据蔡为民统计，在较为偏远的嘉定，房价下跌幅度也不足15%。

　　全忠则认为，看似下调的价格背后，均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。"比如近期高端楼盘入市少，均价自然会下来。"而在他看来，多数高端楼盘的价格并未出现松动。

　　房产税前奏

　　价格僵持不下，这与决策层当初的设计背道而驰。

　　一位接近任志强的人士透露，任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上，任志强与王石相遇。"任志强觉得华远降价，带动效应有限，所以劝万科带头表态，但王石拒绝了。"上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划，并无降价压力。

　　就在这次聚会上，任志强透露，若房价继续僵持，会有更严厉政策出来。"这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。"上述人士分析。

　　与此同时，国十条的落实工作依然在进行。8月底，上海再次重申收紧三套房贷。"这说明之前信贷政策始终没有贯彻，因为没有具体细则。"蔡为民说。

　　"即使没有调控细则，我们的工作也一直在做，就是落实国十条。"上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。"具体主导当然是市政府，比如涉及到信贷政策、供地计划等，已经超出了房管局的权限。"

　　陈啸天对此表示，"政府在刻意保持信息的模糊性，这对楼市有稳定作用。"

　　对于上海调控细则最终能否出台，多位受访人士意见不一。蔡为民认为，距"国十条"出台超过4个月，此时再出细则已无意义。但他认为，"按照目前态势，上海明年出台房产税不可避免。"

　　全忠则透露，二手房交易税可能会在2010年10月率先变革。"过去有阴阳合同，现在的新政策将不按合同交税，要按照权威评估机构的数据来征税，叫做资本利得税。这或将是房产税的前奏。"全忠说。

重庆房产税开征真假难辨 财政官员纷纷避谈

　　房产税开征难辨真假，由此引发的股市波动却每天都在上演。

　　8月24日，国家发改委官员表示“要推进房产税改革”，第二天的沪指应声下跌2.03个百分点，地产板块重创3.47%，跌幅居首。

　　近段时间，重庆房产税试点已获中央批准消息甚嚣尘上(《华夏时报》8月14日报道)，之后近半个月时间内相关传闻与辟谣渐次出炉。

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　　“一则消息能搞得天翻地覆!”财政部一位官员日前私下对《华夏时报》记者说:“面对媒体的追问，不管说是还是不是，对市场都会有很大影响，所以往往还是选择不说。”

　　而8月初曾向本报透露“重庆近期试点”的重庆财政系的知情人士，近日接通记者电话后，就以“开会”为由匆匆挂断了。

　　传闻与辟谣

　　房产税开征越来越真假难辨。

　　事实上，“房产征税可能定在京、沪、深、渝四个城市试点”的消息，早在今年4月份便在市场上传开了。甚至有媒体称:“物业税已经变形为房产税，上半年将择机出台。”而后，上海房管局立即做出回应:对房产保有阶段征税，要经国家层面定;但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

　　上海这边的声音还未落地，又开始忙起另一边的辟谣。5月，一则《上海楼市调控细则近日出台 房产税征收亦将启动》的报道见诸各大网络和媒体报端，“上海拟对住宅开征房产税”消息纷传，甚至有专家称，房产税可能将升至国家层面，酝酿全国范围征收。

湖南湘潭试点房地产估值评税 疑为物业税铺路

　　近日，湖南传出消息，湘潭市将成为湖南房地产估值评税试点城市。

　　8月27日，《华夏时报》记者就湘潭试点房地产评税向湖南省地税局相关官员进行求证，该官员对此消息未予否认。对记者想了解此项试点工作更多信息的采访请求，上述官员以自己手头确实有紧急工作在办没时间接待婉言谢绝。

　　而在此前的6月份，该官员在接受本报记者采访时曾解释："新旧之间的根本区别在于计税方法上的不同，现行的房产税按原值计税，新研究的则是按照评估值。"

　　"此举很可能是为物业税开征做准备。"湖南大学税务系系主任罗宏斌教授接受本报记者就湘潭房地产评税试点采访时表示，此举对二手房交易中的逃避税费行为会有打击，但对房价上涨几乎不构成影响。

　　湘潭试点？

　　据湖南当地媒体报道，此次试点房地产评税，房屋交易中将用专业评税软件，计算出房屋最接近真实的市价，作为房地产交易的价格标准，用核定的评税结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格征收交易环节的各项税收。

　　记者向湘潭市地税局税政科了解试点详情时，税政科官员建议跟湘潭市地税局物业税改革办联系并告知联系电话，但当记者打通电话并表明身份和采访意图后，接电话的女士以记者打错为由挂断电话。

　　随后，记者注意到在湖南地税局一楼大厅的LED显示屏上看到，"8月25日，国家税务总局征管与科技发展司司长李林军来我局指导工作"的新闻排在第一行，该消息中还透露李林军司长与湖南省地税局领导和相关处室干部进行了座谈。

　　而8月18日，李林军刚刚在湖北武汉主持召开了国家税务总局修订《纳税评估管理办法》座谈会。国税总局征管科技司、政策法规司以及江苏、安徽、山东、河北等省市税务部门负责人共40多人参加此会。

　　《纳税评估管理办法》自2005年制定实施以来，随着经济税收形势的变化发展，该办法在实施中暴露出一些问题与不足，一定程度上影响和制约了纳税评估工作的有效开展。国税总局根据税收工作需要，吸收各地好的做法经验，组织全国不同地区、不同层面的领导专家对《纳税评估管理办法》进行修订完善。

　　据了解，此次湘潭若试点房地产评税，房屋交易中将用专业评税软件作为纳税征管的重要手段，此举或正是纳税评估管理的好办法。

　　疑为物业税铺路

　　湖南此时选择房地产估值评税试点，很可能是醉翁之意不在酒。罗宏斌提醒，或许是为物业税开征做准备。

　　据悉，现行的房产税，用的是原值法，无论是从租计征还是从价计征，因为对居民自用房都是免征的，对老百姓生活影响有限。若开征物业税，面临的一大难题就是如何确保征管的公平性、公正性和科学性。庞大的房屋拥有量面前，是否有成熟可行的征管技术是税收业务部门必须要面对的问题。

　　对此，财政部税政司副司长王晓华曾表示，经过多年的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

　　记者注意到，同样在8月，国家税务总局财产与行为税司在辽宁举办全国存量房交易价格申报评估工作培训班，此次培训班的主要内容是如何应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作、房地产估价方法，以及由部分地区介绍先进经验。

　　而在去年底开办的湖北、湖南"两型社会"房地产评税业务培训班上，国税总局财产和行为税司司长陈杰明确表示，湖北、湖南两省将进行物业税的先行试点改革，要求试点地区从事试点工作的人员熟悉房地产评估的基本理论，掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法，并学会操作应用软件。

　　分析人士指出，从陈杰的表态可以看出，税务部门就如何对房地产进行估价在技术上的准备已经相当充分，各地税务部门可以根据本地情况，对存量房屋进行批量评估，以评估值检验房产交易价格的公允性。房地产评税技术的完善，一方面可以打击当前二手房交易中普遍存在的用"阴阳合同"逃避交易税费的行为，另一方面可以为正在推进的房产税改革，以及住房保有环节征税等问题提供技术支持。

国务院重申抑制投机性购房 房地产调控仍繁重

　　针对工作依然繁重的房地产市场调控，国家发改委主任张平明确表示坚决遏制投资投机性购房需求。受国务院委托，张平昨日向全国人大常委会作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。张平坦言，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

　　将稳定房地产调控政策

　　在下半年工作中，张平明确表示，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。

　　今年4月，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，开展新一轮房地产市场调控，但迄今一直有要求放松调控的各种声音。在过去数月，国家发改委、住房和城乡建设部均以不同方式表示过不会放松调控的态度。

　　粮食稳产增产面临较大困难

　　张平还从国际和国内分析了当前中国经济社会发展面临的挑战和问题。国内方面，防汛抗灾任务艰巨，加之以农田水利基础设施薄弱，全年粮食稳产增产面临较大困难。

　　通胀问题亦面临压力，张平分析，下半年一些农产品价格仍会高位运行，输入型通胀压力依然存在，而游资炒作和各方面对价格变动比较敏感，也会放大市场对价格上涨的预期。

　　为增强居民消费能力，张平透露，下半年将进一步增加居民特别是中低收入者收入，引导企业根据生产经营状况合理稳步提高劳动者报酬。抓紧制订调整国民收入分配格局的政策措施。