一问 房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
●2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
●2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
●折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
●二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似‘国11条’这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
一问 房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
●2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
●2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
●折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
●二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似‘国11条’这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
一问 房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
●2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
●2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
●折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
●二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似‘国11条’这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
一问 房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
●2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
●2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
●折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
●二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似‘国11条’这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
五问 新地王被“套牢”？
2007年拍下的天价地王们，在2008年楼市突生调整、市场走低的大环境下，不少土地要么延缓开工节奏，要么干脆退地，直到2009年房价、地价齐步飞涨昔日的地王们才算真正“解套”。现在问题来了，自2009年下半年天价地王不断的上海土地市场，在市场可能再生调整的大背景下，会不会再生变数，再次陷入07地王们当年的“套牢”风险？
现象
●地价“没有最高只有更高”—— 2月11日，华侨城集团70.2亿拿下闸北苏河湾地区首幅地块，楼面地价高达52855元/平方米，刷新两天前出让的黄浦区163地块51821元/平方米的新记录。统计数据显示， 到2009年12月下旬上海已成交土地991.29亿元，是2008年的约2.5倍，仅次于杭州，位居全国第二位。
●“面粉和面包价格倒置”——以中海地产今年9月70.06亿元摘下的长风地王为例，该片土地楼板价达到了22409元/平方米，超过了周边的二手房均价；又如去年12月绿城拿下的唐镇土地，楼板价高达19040元/平方米，超过当地在售商品房均价30%以上；再如最新出让的闸北苏河湾地王，楼板价达到了52855元/平方米，与之鲜明对比的是，附近的苏河一号目前写字楼网上报价仅25000元/平方米。该区域另一住宅浅水湾恺悦名城在售的精装修尾盘价格为33000元/平方米。
观点
新地王有望笑到最后
“新地王涌现之后，周边二手房往往率先提价，然后传导到一手房，抬高了片区的整体房价。”袁鸿昌分析，“目前的调控政策是对‘面包贵过面粉’机制的一次修正，也是楼市进入‘冷却期’的重要原因。诸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回闲置土地等措施，都有望让土地市场降温。”
事实上，尽管2007年上海有不少当时的地王陷入困局，但也只有绿城将新江湾城地块转让给九龙仓，其余地王尽管一路坎坷，但却终于支撑到“解套”之日。即使放眼全国，尽管最近有北京大龙地产顺义地王被收、南京招商地产仙林地块被收回等个别案例，但大多数地王的开发仍走上了正轨。
如果市场不出现灾难性的普遍降价，只要做好产品，新地王们有望笑到最后。典型的案例便是浦东星河湾，这个当年的高价地王，在经过黄文仔等人的一番精雕细琢之后，开盘当天以40亿的日成交额刷新了国内纪录，创下了成为2009年上海豪宅市场的一面旗帜，亦跳出了当初高价拿地的桎梏。又如九龙仓从绿城接手的新江湾城项目，以中西合璧、中轴对称的皇家园林和精装修作为两大卖点，在品牌林立的新江湾城也堪称出众，亦吸引了诸多购房者的关注。
五问 新地王被“套牢”？
2007年拍下的天价地王们，在2008年楼市突生调整、市场走低的大环境下，不少土地要么延缓开工节奏，要么干脆退地，直到2009年房价、地价齐步飞涨昔日的地王们才算真正“解套”。现在问题来了，自2009年下半年天价地王不断的上海土地市场，在市场可能再生调整的大背景下，会不会再生变数，再次陷入07地王们当年的“套牢”风险？
现象
●地价“没有最高只有更高”—— 2月11日，华侨城集团70.2亿拿下闸北苏河湾地区首幅地块，楼面地价高达52855元/平方米，刷新两天前出让的黄浦区163地块51821元/平方米的新记录。统计数据显示， 到2009年12月下旬上海已成交土地991.29亿元，是2008年的约2.5倍，仅次于杭州，位居全国第二位。
●“面粉和面包价格倒置”——以中海地产今年9月70.06亿元摘下的长风地王为例，该片土地楼板价达到了22409元/平方米，超过了周边的二手房均价；又如去年12月绿城拿下的唐镇土地，楼板价高达19040元/平方米，超过当地在售商品房均价30%以上；再如最新出让的闸北苏河湾地王，楼板价达到了52855元/平方米，与之鲜明对比的是，附近的苏河一号目前写字楼网上报价仅25000元/平方米。该区域另一住宅浅水湾恺悦名城在售的精装修尾盘价格为33000元/平方米。
观点
新地王有望笑到最后
“新地王涌现之后，周边二手房往往率先提价，然后传导到一手房，抬高了片区的整体房价。”袁鸿昌分析，“目前的调控政策是对‘面包贵过面粉’机制的一次修正，也是楼市进入‘冷却期’的重要原因。诸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回闲置土地等措施，都有望让土地市场降温。”
事实上，尽管2007年上海有不少当时的地王陷入困局，但也只有绿城将新江湾城地块转让给九龙仓，其余地王尽管一路坎坷，但却终于支撑到“解套”之日。即使放眼全国，尽管最近有北京大龙地产顺义地王被收、南京招商地产仙林地块被收回等个别案例，但大多数地王的开发仍走上了正轨。
如果市场不出现灾难性的普遍降价，只要做好产品，新地王们有望笑到最后。典型的案例便是浦东星河湾，这个当年的高价地王，在经过黄文仔等人的一番精雕细琢之后，开盘当天以40亿的日成交额刷新了国内纪录，创下了成为2009年上海豪宅市场的一面旗帜，亦跳出了当初高价拿地的桎梏。又如九龙仓从绿城接手的新江湾城项目，以中西合璧、中轴对称的皇家园林和精装修作为两大卖点，在品牌林立的新江湾城也堪称出众，亦吸引了诸多购房者的关注。
七问 信贷收紧成楼市“老虎钳”？
面对不断释放的房地产市场调控信号，在银监会加强信贷规模约束的情况下，商业银行开始加速房地产信贷调整步伐。收紧开发贷额度、利率上浮、提高个人住房按揭贷款首付款比例等成为现实。这些将会对楼市以及房产企业带来什么影响呢？
●受紧银贷成“全国运动”——2010年伊始，全国各大城市的银行贷款开始纷纷收紧，特别是一些一线城市房贷首付40%成死规定。目前上海部分银行由于1月份的贷款额度用完，已经开始停贷。
●准备金率一提再提——1月12日，中央上调准备金率0.5个百分点，这是2008年6月7日央行上调准备金率之后，首次再度上调，届时存款准备金率提高至目前的16.5%。2月12日，央行再次宣布：从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●央票利率全面提高——在首次上调基准利率之前，1月初上调三月期央票利率4.04个基点，一年期央票提升8个基点，种种迹象表明了货币市场的流动性已经趋紧。
观点
优质个贷将抢占市场
“银行信贷收紧的目的是为了做到月度放贷均衡，有保有压。”谭百强的看法代表了很多业内的意见。谭百强认为：“当前部分银行停贷对于购房者来说，获得贷款机率降低，势必会增加购房成本，随之抬高购房门槛，从而使整体成交量受到抑制。”
不过胡炯则判断：“对于房贷政策方面，至少今年上半年在房贷方面的大政方针不会改变，而在具体操作层面会根据市场情况微调。”
周宇鸣也承认：“不少银行收紧利率，可能让楼市‘缺氧’的影响更快且更全面性。今年的中国房地产市场格局成交量下降趋势相当明显，因此，各大银行必须在缩小的市场上抢夺市占率。”周宇鸣也表示：“银行本身当然不会将市场拱手让出。预计春节后，各大银行都会推出各具优势的个人贷款产品以抢占市场。”
八问 开发商加速推盘？
元旦过后，国家出台的“国四条”等政策进一步释放了调控的信号。在此背景下，上海开发商究竟打算快跑放量还是慢走等时机？
现象
●开发商收拾“捂盘心理”——近期，中央不断发出遏制楼价的信号，从一周3次敲警钟，到“国四条”、“开发商拿地首付不低于50%”，再到住建部汇集几百名副市长商谈“房事”，在这种政策调控下，开发商一改昔日捂盘惜售之常态，开始进入如烫手山芋似的批量推货阶段。
●“上海之春”一位难求——根据即将在3月18日举行的上海之春房展会主办方透露：本届展览规模达20000平方米，近200家参展企业将携旗下300余个楼盘参展。绿地集团、大连万达、大华集团、中华企业、张江高科、建工集团、上海置业、易居中国等在海内外上市的主流开发商全线参展，许多原本准备五一开盘的楼盘都将开盘日期向前推移，甚至再次打出已销声匿迹一段时间的优惠措施。 由此可见，今年开发商有一场硬仗要打。
观点
要占据市场主动性
“市场总是不确定的，经营一个公司也有‘赌性’，在资金充裕的情况下，加快工程进度可以占据市场主动性。五一前后会有一些楼盘推出，但更多楼盘要到2010年下半年。”张涛的观点十分精准。
薛建明也表示今年他负责的香岛原墅无论是产品品质，还是开发及销售速度，它将成为上海置业2010年的标杆产品：“去年5月拿地，今年5月上市。从规划、报批到开发、销售，一年推出市场，比市场平均周期(一般为2年)快了近一倍。”杨健则告诉笔者：“今年宝华会有2个别墅和2个办公楼要启动，我们还是根据自己的进度来开发，不会刻意放慢节奏。一般而言，我们都是5个月内报批完成，开工；8-10个月完成预售。”倪冰的想法与薛建明的观点有些类似：“今年我们的项目推盘量会比去年大，剩下的3栋公寓预计上半年就能售完，而别墅去年销售了约160套，还剩下大约260套，都会在今年上市。”
“2010年对于旭辉来说是非常重要的一年，去年我们拿下的8个项目，今年都会按计划陆续开工，其中7个楼盘将陆续投入预售。一切的一切都会在遵循旭辉的投资策略和财务安全底线要求下进行。我们已经付清土地款，加上还有大量楼盘预售，保证了旭辉的后续资金流。”高翔也讲述了旭辉今年的发展计划。
不过蒋雷霆则认为：“2010年开发商的推盘节奏将比2009年慢。”在他看来：“2009年底最后一批、2010年底开的项目，争取在2010年消化掉。例如同样一批产品，在2009年我们预期两个月卖掉，但2010年可能需要6个月的时间，这是基于我们对2010年楼市将比2009年有所降温的前提下做出的。”
九问 上海人“被买房”长三角？
“被XX”于2009年流行于网络，是一个略带悲情和调侃的词汇，表示一种无奈的被迫行为。随着上海房价一年更比一年高，不少“刚性需求”被层层放逐，中环、外环、郊环……甚至被迫“出走上海”。
观点
二三线城市迎来发展机遇
昆山花桥是上海人异地置业的一个典型样本。事实上，无论是投资客还是自住客，决定置业花桥最重要的因素还在于较低的置业门槛和对未来的预期。相比临近的嘉定区公寓12000元到15000元/平方米左右的房价，花桥目前公寓的价格在7000到8000元/平方米区间，仍有较大的价格空间，也受到了不少初次置业者的青睐。除了花桥，目前上海人异地置业较集中的嘉兴、吴江等地，价格因素都扮演了重要角色。
一方面是价格仍处于洼地，另一方面则在于城际间交通的日益完善，让同城生活成为可能。“随着城际铁路的即将开通，三线城市以及大城市间的小城市迎来了较大的发展机遇。”金湛久如是分析。
不过，并非所有的异地置业都是“被买房”：由于长三角一些区域拥有得天独厚的资源优势，加上交通日益便利，吸引了不少高端客户关注。
九问 上海人“被买房”长三角？
“被XX”于2009年流行于网络，是一个略带悲情和调侃的词汇，表示一种无奈的被迫行为。随着上海房价一年更比一年高，不少“刚性需求”被层层放逐，中环、外环、郊环……甚至被迫“出走上海”。
观点
二三线城市迎来发展机遇
昆山花桥是上海人异地置业的一个典型样本。事实上，无论是投资客还是自住客，决定置业花桥最重要的因素还在于较低的置业门槛和对未来的预期。相比临近的嘉定区公寓12000元到15000元/平方米左右的房价，花桥目前公寓的价格在7000到8000元/平方米区间，仍有较大的价格空间，也受到了不少初次置业者的青睐。除了花桥，目前上海人异地置业较集中的嘉兴、吴江等地，价格因素都扮演了重要角色。
一方面是价格仍处于洼地，另一方面则在于城际间交通的日益完善，让同城生活成为可能。“随着城际铁路的即将开通，三线城市以及大城市间的小城市迎来了较大的发展机遇。”金湛久如是分析。
不过，并非所有的异地置业都是“被买房”：由于长三角一些区域拥有得天独厚的资源优势，加上交通日益便利，吸引了不少高端客户关注。
