楼市进入博弈期 下半年开发商或抓紧出货

楼市调控的威力已逐渐显现，深圳2月楼市成交量出现大幅下滑。据统计，深圳2月新房共成交1806套，环比下跌近6成，成交均价仍维持在20588元/平方米的高位。尽管价格未见松动，但低迷的市场环境使买卖双方的心理已发生改变，部分开发商已开始转变营销策略。

今年春节后深圳首个新开盘的项目万科金色领域上周六低价入市，立刻引来置业者的抢购，开盘当日即售罄，给近期低迷的楼市激起不小的涟漪。 应对低迷的市场，万科已经做出“顺势而为”的姿态，其他开发商是否会效仿？

世联地产深圳区域总经理朱敏认为，万科积极的营销策略对其他开发商有一定示范作用，经过几轮调控后，目前市场上购房人群主要是刚需人群，开发商应瞄准刚需人群开发产品，合理定价。

诸多迹象显示，房地产开发商资金链已逐渐绷紧，洗牌的空气渐趋浓郁。2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。去年中国新增房地产贷款同比增速比2009年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较2009年骤降八成。目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债率明显上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。另一方面，2011年1月中国并购市场房地产行业并购金额达6.71亿美元，占1月并购交易金额的19.0%。

朱敏认为，房地产市场经过2009年和2010年的繁荣后，资金回笼情况良好，今年上半年开发商的资金压力不会太大，但随着信贷的收紧，融资压力加大，下半年，部分开发商可能会抓紧出货回笼资金。不过，知名地产营销人士弓鸣表示，开发商现在也在观望，但由于调控已成常态，再加上开发商的资金一般都较充裕，因此不会出现几年前调控政策一出台就大幅降价的现象，开发商的行动要看后续的政策以及自身实力。

二手房方面，今年2月深圳二手房仅成交3217套，环比1月下跌67%，降幅较新房更大。记者走访多家中介店铺发现，由于房贷优惠政策取消，许多客户搁置了购房计划，各家地产中介的生意都十分冷清，工作人员远比顾客多。通泰地产一位销售人员告诉记者，现在业主和购房者都在观望，成交意愿不强。