房贷“银四条”关键是落实 房产金融风险须严控

银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业违规行为，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作。包括不得对囤地捂盘房企发放新增贷款、对78家央企相关项目不得授信等四项要求。(3月27日《中国证券报》)

　　两会以后，中国房地产行业出现了这样一个现象：一边是开发商特别是国有房企不理睬中央调控的政策风向和导向，继续制造“地王”，继续跑马圈地，一些城市房价继续我行我素不断被推高；另一边是，各个部门配合中央调控政策，高密度出台措施，比如：国资委勒令78家央企附属房地产企业退出房地产行业，国土部开始加大土地管理力度掀起土地监管风暴，并组织人员正在全国稽查土地使用情况。看似一场“地王”、畸高房价与调控政策的对垒博弈正在全面开战。

　　最值得关注的是银监会有关负责人透露的四项房地产信贷监管要求。囤地、捂盘、制造“地王”以及这几年开发商近乎疯狂的推高房价、牟取暴利，一个最为主要的原因是其“不差钱”，是其具有充足的资金流，是其背后有雄厚资金实力作为后盾。否则，开发商根本支撑不下去，更谈不上囤地、捂盘、制造“地王”了。而开发商“不差钱”除了一些房地产企业这几年在市场上打拼，已经具有一定的实力外，另一个主要原因就是开发商社会融资十分宽松，资金来得十分容易。在房价只涨不跌甚至持续大涨不跌的预期下，房地产开发商融资可谓左右逢源、上下得力。土地款可以只缴纳少量的抵押金，开发时可以收取预付款，扩张的大量资金需求一是可以向银行贷款，二是可以到股市里融资圈钱。笔者曾经多次引用投资者的“圣经”———《证券分析》的作者本杰明·格雷厄姆大师的话语：所有成本都可以通过发行债券和银行贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，在此情景下，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

　　因此，调控房地产，遏制畸高房价，必须从开发商以及整个住房市场的流动性上做足文章，必须严控房地产金融风险。去年那种天量信贷支撑的房地产投资再也不能出现了。必须对囤地、捂盘、惜售以及推高房价、制造“地王”的开发商坚决停止“输血”，在资金支持上彻底“断奶”。“银四条”可谓条条切中房企要害，条条击中开发商软肋。比如：对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业停止授信，实际上就是彻底停止了贷款。现在银行贷款一般程序是先评级、再授信，然后再开始用信(即贷款)。不再授信，何谈贷款。“银四条”确实够狠、够准，但是，关键在于落实，社会各界也最为担心在落实上出问题。这几年，中国房地产调控政策确实不少，但是，都是在落实上打了折扣或者被消弭。“银四条”在落实中是否被消弭、是否出现走样，直接关系到其效果如何。值得欣慰的是，笔者作为一个银行业内人士已经得知，各级银监会正在彻查信贷资金进入房地产和股市的情况，正在彻查贷款受托支付落实情况，力度相当大。真心希望监管部门能够切实监管好房地产贷款，切实防范房地产金融风险。(