盐城楼市值得关注的那些事

政策篇

中国楼市的发展一直要看政策的脸色，宏观调控政策在楼市的几番跌宕起伏中起了主导性作用。以史上“最严调控组合拳”开始的此轮调控已历时两年多时间，在这两年多的时间里，开发商和购房者愈显成熟，从之前恐慌、观望到现在从容、坦然。虽然对宏观调控已经习以为常，但在岁末年初的重要节点，市场各方照例对2013楼市各种猜想、各种预言，政策调控依然是不可或缺的部分。除了延续既有的调控不放松外，经济工作会议再次明确继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，另外，“城镇化”和“房产税”也将成为今年楼市政策面的关键词。

日光房、连夜排队、紧急加推……近日，各地楼市捷报频传，都在传递着一个信息，这个冬天，虽然气温创28年来最低，但开发商的日子却比前两年好过很多，盐城楼市虽然没有外地那么“大红大紫”，但大部分开发商有惊无险，总算过关了。“暖冬”行情让一部分人坚定购房信心，也动摇了一部分购房者继续观望的决心，自问：我是不是该出手买房了？

每个购房者都有着自己的理解和判断，有人认为现在是最好的购房时机；有人相信谢国忠，认为楼市泡沫离破灭不远；更多人则期待房价平稳，让无房者有力购房，有房者不担心资产缩水……

如同购房者五花八门的判断，楼市有着令人眼花缭乱的面目。而错综复杂的表象背后，却是真实的房地产市场——作为支柱产业，房地产如同中国经济体的大动脉，从上游到下游，牵扯了钢铁、土地、家电、家装等大大小小数十个行业，牵一发而动全身。快刀可斩乱麻，但对于早已血脉生发的楼市来说，任何一刀切政策都不是良药，只有理顺这其中的支脉，才能稳、准、狠地敲掉楼市的病灶和硬伤。

本期，本报将对2013盐城楼市最值得关注的三个方面——政策、区域、楼盘进行系统的分析，旨在为购房者理清思路，更准确的把握市场动向，做出符合自身条件的正确判断。

2013楼市持续回暖还是走向艰难？房价涨还是跌？能不能出手买房？2013年的钟声已经响过，一切很快就有答案。

房地产调控

城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。

楼市调控不松，二三线城市城镇化建设将带来新的希望

2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议部署了今年六项经济工作。其中明确，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。“城镇化”被视为扩内需的最大潜力所在。多位专家表示，城镇化是中国当前最大的结构调整，也是最大的改革红利，有望成为中国经济的新增长点。

“城镇化”这个老生常谈的问题，在2012年年底的十八大报告上被赋予了更加深层的意义。根据十八大报告精神，城镇化与工业化、信息化和农业现代化并列，成为中国全面建设小康社会的重要载体。

新型城镇化带来的中小型城市的快速发展，城市居民人口的快速上升，也就意味着居民对住房需求的大幅提升。根据国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资。城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。

根据城镇化布局的发展思路、要求以及城镇化布局的特点，业内指出，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发。因为城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。业内人士认为，盐城这种三线城市发展受新型城镇化政策影响，必将释放大量刚需，发展潜力巨大。实际上，对于房地产开发企业而言，告别特大城市发展模式的“城镇化”，积极布局二、三线城市的战略转变并不陌生，一些一线房企早已布局三四线城市，盐城就有恒大、华润、金辉、中南等大牌地产商，未来将会有越来越多的大牌进驻盐城。

新型城镇化已经上升到国家战略层面。中国现代化最大的潜力在于10亿人以上规模的城镇化，10亿以上规模的城镇化带给房企的又是什么，结果可想而知。

住建部关于房地产调控不放松的再度表态，并没有令人们感到惊讶。如果调控力度不加大，而是保持现状，那么2013年楼市将呈平稳走势，但若房价涨幅过快，则不排除出台新的调控政策的可能性。“从目前楼市态势看，楼市已经步入正常轨道。事实上，类似国六条、国八条、国十五条之类直接干预楼市的政策已经越来越少了，这至少从一个侧面反映了楼市步入正常，至少市场本身的调节已逐渐替代了政策性的干预。”业内人士表示。对此，业内专家认为，明年楼市的发展要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国楼市还有潜力。

房产税

房产税会不会成唯一变数

财政部部长谢旭人近日在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。这是官方首次针对房产税进行正式表态，房产税或将在全国推广。

截至目前，上海、重庆是仅有的两个试点城市。一旦房产税在全国推开，对楼市将带来怎样的影响？有的业内人士表态，房产税只是增加了二套及二套以上房的购买成本，从已经试点的上海、重庆来看，对楼市，特别是房价带来的影响并不大，两试点城市无论房价走势还是成交走势均与未试点的一线城市基本持平。但也有业内人士表示担忧，房产税一旦全面推开，势必给购房者带来一定心理暗示，或将带来新一轮观望情绪，这无疑将直接影响到刚刚出现起色的楼市。与此同时，也有业内人士表示，房产税的出台，或将成为限购政策松绑的一个信号。

一直以来，用税收政策对市场进行干涉和调控是一种国际惯例。房产税一旦全面推开，势必将成为新一轮调控政策的开始。就目前而言，房产税在2013年全面推开的可能性较大，这得到了多数业内人士的认可，如果这一论断成立，盐城也将成为房产税征收城市。

学者对征收房产税的建议由来已久，其理由就是，开征房产税可以对房价进行有效调控。房产税开征将加大炒房成本，减少炒房收益预期，这一点是毫无疑问的。面对房产税的征收，各方的观点并不完全一致，但从目前情况来看，多数业内人士依然继续看好楼市。

保障房

无房户的福音—— 保障房依然要加大力度

今年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等多项举措确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。相关文件中，明确要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。

在该文件所涉及的六大保障举措中，强调首先要严格按照规定渠道筹集城镇保障性安居工程财政资金，明确地方各级财政部门可从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。

对盐城这种房价基本没有泡沫的三线城市，无论政策有何变化，对购房者的影响其实都不大，因为盐城楼市的购房主体是刚需及首改，对于这部分人而言，政策面的影响还比较微弱。而最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。

明年市场趋势整体好于今年，这是多位业内人士达成的共识。一方面，2013年宏观经济企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好，盐城房价整体水平应该是稳中微升，出现暴涨的可能性不大。