20%的房产税该如何缴 记者算账100万需缴14.5万税费

3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”实施细则。就在2月下旬，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。

在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果，但市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

是什么导致了二手房成交上涨？根据“国五条”细则，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为最大亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。业内人士指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

那么何为“个人所得税”？国五条细则中强调的“个人所得税”究竟会如何征收？哪些购房成本可以扣除？近日，记者请相关专业人士进行了详细解读。

名词解释：个人所得税

根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。

征收方式为，1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=（计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用）×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

相关税费、合理费用如何界定

税务部门相关人士告诉记者，关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房（两个条件需同时具备）之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。“好处就不用多说了，卖过房子的都很清楚，主要就是省钱”，该人士称，也有卖房人选择按差额的20%缴纳，因为其房子增值慢，差价部分很少，但是这种情况占总数的0.1%都不到。

根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？

该人士告诉记者，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就江苏南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

记者帮你算笔准确账

假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万（假设购入时税率为1%），相关税费（主要为营业税）是11.2万元，合理费用为装修费（15万，能提供发票）、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为（200-100-1-11.2-15-0.5）×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。

对于盐城的卖房人和买房人而言，当下最关心的内容则是二手房收20%个税的政策，盐城什么时候开始实施。有媒体报道，“国五条”江苏细则最快本周出台，对此，江苏省住建厅相关负责人在接受记者采访时表示，政策的出台需要有一个过程。目前，省政府办公厅确实已经召集相关厅局，酝酿江苏省的执行细则。而江苏住建委相关人士表示，“国五条”的落地施行，需要等待江苏省政策的出台，过程会更长一些。

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