2013新房二手房走势如何？盐城房产网深度解读“国五条”

2月20日，国务院常务会议确定房地产调控五条政策措施（简称“新国五条”）后，3月1日下午，国务院办公厅正式发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，进一步细化新国五条相关调控措施。通知要求加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查，并且进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域。通知还要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

二套房首付利率提高

细则内容：明确对房价上涨过快的城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

解读：自今年年初，关于二套房提高首付比例与贷款利率的传闻都甚嚣尘上，本次细则明确要对二套房的首付和利率做出相应调整，但是并未对区域和提升幅度做统一要求。新政主要针对少数房价过高，房价上涨明显的一线城市，体现出差异化要求的特点。

盐城市场反应

记者从多家银行个贷部了解到，目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知，一切还是按原先的政策执行。某银行相关负责人对记者说，“现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策。二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，大约八成仍是首套房贷，所以即使提高二套房贷标准对银行的影响不会太大。”

对于进一步提高二套住房贷款的首付比例和贷款利率，房产界人士认为盐城可能性不大。因为细则在这一条要求上有个前提是对于房价上涨过快的城市，而盐城房产市场一直比较稳定，房价并没有大幅度上涨，所以利率变动的可能性很小。

个人卖房征20%所得税 对盐城二手房影响

细则内容：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

解读：此条细则内容可以说是对当前二手房市场扔出的“重磅炸弹”。之前我国二手房交易缴纳个税都有两套计征方式以供旋转：第一种是按交易总价的1-2%征收，第二种是按买卖差价的20%征收。由于房价上涨较快，多数用第一种算法所交税费较少。

案例分析：一套50万买入的房子，如今若100万卖出：

也就是说，新政下需多缴纳至少8万元税费

对于二手房市场来说，新政的实施将重创二手房成交量，二手房市场或将降至冰点。而对于新房市场来说，一方面，新房市场中的投资投机性需求得到很大程度的抑制；另一方面，二手房由于税费增加造成的购房成本提升将促使一部分原本准备入市二手房市场的购房者转向投奔新房市场。但是，本条政策也或阻挡部分卖房用于换房的改善性需求购房者。二手房税收新政的推出，也引起了众多的讨论，其中有不少网友甚至专家吐槽，认为如此也将误伤了本想购买二手房的刚性需求购房者以及卖房用于改善性买房的购房者，此条措施争议较大，因此具体实施细则将如何，还需要等待。

盐城市场反应

3月4日是新政出台后第一个工作日，记者上午9时许，来到市房产交易登记中心以及房屋契税征收等部门，发现这里早已人头攒动，队伍一直排到户外人行道上。房屋买卖双方都希望搭载政策“末班车”，急切地想抢在政策生效之前完成签约、缴税、过户等手续。

为了能够多开窗口，（税务）大厅负责人也走上前台为市民办理手续，他说，今天中午必须要加班了。“由于新政实施前个税还按照老政策执行，所以出现了市民集中排队缴税的现象。”

近年来，税收政策一直是调控房价的有力手段之一，但20%的税收还是令广大购房者猝不及防，不少中介人士认为，通过税收成本的提高，遏制二手房市场的交易量。但不少市民表示，20%个税只会提高他们的购房成本。“羊毛出在羊身上，20%个税使购房成本上升，这笔费用肯定会让买方承担的。”一位购房者表示。对于今天盐城产监处爆棚的现象，“韬略”中介的一位员工告诉记者，这两天二手房挂牌量急剧上升，卖家和买家成交的愿望都非常强烈，他们公司所有业务员今天全部到这里和客户排队，他说现在手里就有3笔单子，必须在晚上下班前将税全部缴清。

其实二手房交易会迎来一个短暂的高峰是可以预料到的事，因为卖家要赶在地方细则出台之前出售，否则成本会高很多。但目前关于20%个税计征的地方细则还并未公布，购房者在实际购房时应保持理性，切忌人云亦云。

总结：此次《通知》是对上个月20号推出的“新国五条”的细化实施原则，同时也是中国近两三年来房地产调控的又一次政策加码。新政的核心内容依然是在限购和限贷两方面作文章，但是在具体实施的时间与区域范围上，新政并没有做出明确规定，预计在未来一至两个月的时间里，各部委各地政府将会陆续出台针对性细则措施，落实国五条新政规定。

新国五条对于盐城新房市场影响（盐城房产网研究观点）

一、 从市场成交量来看，虽然目前盐城市二套房政策收紧的可能性不大，但是由于国五条的出台显示出国家对于房地产调控的决心，购房者有再次出现观望情绪的可能性，另外受二手房税收的影响，一部分投资投机性需求退出新房市场，改善性需求受到打击，预计短期内盐城延续2012年的市场回暖现象或将被暂时打断，成交量上涨趋势在二季度减缓；从中长期来看，随着时间的推移，未来国五条效力也将减弱，二手房市场转移到新房市场的购房者也将增多，再次带动新房市场交易量涨。

二、从房价来看，盐城开发商近段时间受到去年回暖现象的影响，对2013年房地产市场普遍预期较好，已出现部分开发商上调房价的现象，在国五条新政的影响下开发商或将重新评估未来行业走势，即使出现短期震荡，未来几个月内盐城房价也极大可能总体回稳。

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