盐城版国五条尚未出台 市场或将形成短期观望态势

随着三月的结束，京版、沪版、渝版、粤版“国五条”地方细则纷纷出台，就像一道道地方特色大餐一样摆上台面，让看者议论纷纷，又不知该如何品尝。拿北京、上海的政策来套盐城的市场，显然是不合适的。举个最简单的例子，北京、上海的市区常住人口是盐城市区的十倍之多，外来人口超过了盐城二区七县市人口总和，可见市场的当量远非一个级别。因此，在苏版或者盐版“国五条”细则未落地之前，我们将更多地讨论上述细则对盐城楼市的间接性影响如何。

新闻背景

从先后落地的北京、上海、重庆、广东细则，到后来合肥公布细则，地方版“国五条”细则从一线城市到二线城市，逐渐浮出水面。

目前出台的这些地方细则，有四个特点，第一是有关大家争议很大的20%个税，北京、上海、重庆的规定是类似的，维持了国五条细则的规定，能核实房屋原值依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，同时北京还明确表示对满5年唯一住房免收个税。

第二是有关限购政策，只有北京做出了进一步的收紧，北京市户籍单身人士限购一套住房，在上海没有进一步严格限购规定，当然上海在2010年就已经做出了本市户籍居民家庭限购一套住房的严格规定。

第三，有关信贷，在北京和上海以及重庆的细则中都表示严禁发放第三套以及以上购房贷款，而对于现在第二套住房贷款六成的首付比例和差不多上浮15%的贷款利率，上海、重庆的表态是适时有条件的调整，北京则明确表示要进一步提高这个比例。

第四是房产税没有什么新的举措，重庆也只是重申了自己已经实施的征收办法。但是值得注意的是在昨天北京市住建委组织的集体采访中，北京市房屋中介协会会长李文杰表示，任何交易环节的税费起到的作用都是短期的，未来从市场的机制而言应该尽快将房产税落实到细则上。提一句目前作为发布细则的唯一一个非直辖市合肥，以上几个内容都只字未提，更多是把重点放在了提供有效供应上。

楼市整体开发节奏并未受调控影响

作为观察者，说句实在话，眼下的楼市调控比起2010年那波来说，更加注重“巧劲”，并未采取“大棒”风格。谈到各种版本的国五条，历经多次调控洗礼的开发商现在已经“处变不惊”了。自从二月底“国五条”出台之后，这一个月的时间里盐城楼市的整体开发节奏依然保持平稳。

中南·世纪城负责人认为，目前开发商积极推盘，主要是受到了去年年末楼市翘尾的刺激，不光是老盘不断加推房源，还有不少新项目、新地块频繁亮相，抢占市场高地的目的不言而喻。盐城属于三线城市，在房产税、“国五条”细则等调控政策还没有在盐城落地之前，持续加量推盘属于明智之举。这么做一方面可以“试水”购房者的态度，抢抓购房者的目光与胃口带动销售；另一方面，难免以后会有更为严厉的调控举措，与其坐等，不如主动出击，总好过被动营销。

刚性需求与刚需楼盘依然是市场主角

从三月份调查的结果来看，市区在售楼盘的销售进度保持平稳状态。同时，中、小户型依然是成交主流，而140平米以上大户型的销售则如“细水长流”，比起年前并没有太大变动。

“我觉得有确切购房需求的人就不需要等，也不要刻意比较房价的稍许跌涨。”在华润·橡树湾看房的赵先生说，“像我家小孩明年要结婚，你说房子能不买吗？能等吗？只要看到合适的，就应该早点下手，调控不是针对我们这种需求的人。”

而在中庚·海德公园的售楼处，置业顾问小王告诉笔者，这两周她们每日的接待量都在10组左右，周末能达到20组。“根据我们的统计，大多数看房人的目标户型为80~110平方米，这说明目前市场上刚需房更能吃得开。以上周成交的房源来看，也是以刚需房为主。我有朋友在别家楼盘，那家主要是卖超大户型的，明显销售速度没我们快。”小王对笔者说道，“北京、上海那种一线城市，它们的情况和我们盐城有着太多的不一样，我们不能拿它们的标准来衡量自己，也不能拿它们的细则来做我们的事情”。

受“国五条”影响市场或将形成短期观望态势

针对“国五条”地方版细则的出台，有业内人士表示待各地细则完善后，二三线城市的房产市场或将有可能形成观望期。

探其原因，一方面，“国五条”细则的出台已日渐临近，从挑选到满意的房源到谈拢价格，从签约到完成过户，必然需要一定的时间，此时即使是立刻完成这些步骤，都不可避免地会到4月以后，那时政策的走向谁也说不准，倒不如先观望观望。另一方面，买房对于普通家庭来说是一件头等大事，很多家庭为买房节衣缩食，即使政策有变，临时打乱购房计划势必会对生活产生重大影响。

一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。而盐城属于三线城市，盲目跟风现象不会像一线城市那么多，更多的人很有可能会选择一段时间进行观望，看看市场究竟会有什么样的动向，然后再来安排自己的计划。

三月成绩有喜有忧，后市销售形势复杂

从本月的成交情况来看，盐城楼市的成交同比环比都略有上升。对去年楼市留有印象的人都知道，2012年3月份全国楼市迎来了“小阳春”，由一线城市开始到三、四城市出现了楼市整体上的回暖。而今年三月份有所不同，销售出现了差异化，楼盘之间受到了不同的“待遇”，有的项目一房难求，有的项目无人问津。

丰盛·西城中央负责人告诉笔者，尽管项目处于前期准备阶段，但已经接到了很多预定的电话。由于项目的主要客户群以二次置业的改善型需求为主，因此，在目前的政策和市场环境下，受影响程度并不算大。加之盐城尚未明确新“国五条”具体如何实施，所以从项目登记的情况来看，目前的客户蓄水进行得还不错。但同时，他也表示新“国五条”细则出台后，盐城市场将会发生怎样的变化还不得而知。

专家分析：盐城等江苏城市限制单身买二套房可能性不大

未来盐城的细则可能出台这样的规定吗？相关专家表示可能性不大。目前盐城的房价上涨速度远远赶不上北京。北京作为特大型城市，非本籍人口过多，即便一直控制户口，限购控涨任务也非常艰巨，以往每次出台调控，北京的政策都要比其他城市更严格。相比之下，盐城的压力远没有北京那么大。

盐城钱江方洲秦总认为，京版对单身人士禁购二套房实际上也是加强限购的一种，虽然盐城出台类似政策的可能性很小，但不排除有其他加强限购的举措。