国五条下盐城楼市投资商铺还是住宅 二手房或出现冰冻期

“一线城市做榜样，二线城市偷偷懒，三线四线打酱油”——有人这么形容地方版“国五条”细则。而南京的细则更是短得只有132个字，核心内容就是控制房价上涨低于居民收入增长。

再看盐城，在“国五条”地方版细则落地近半个月之后，盐城楼市并未出现大的波动，买卖双方的心理变化均没有预期大。有业内人士分析，盐城楼市与一线、二线城市有很大差别，刚性需求占据买房比例的大头，因此受调控政策的影响会相对小很多。

没有大的变动，细微的调整还是有的。金辉城的负责人表示：不能排除“国五条”对购房者心理预期会产生持续性的影响，但金辉城一直将性价比作为产品推广的第一要素，因此项目受到刚需族的欢迎。目前的销售形势相当不错。

有不纠结的人，也有不少纠结的人。一些市民对于今年楼市的判断比较模糊，无法预知后市的发展方向。今后房价会持续上升还是略有收缩？目前能不能出手买房？到底是投资商铺还是住宅？这些问题都是购房者最为敏感的话题。我们今天就大家比较关心的话题，请业内人士、开发商、购房者等各方人士作一个简练的讨论，看看持不同观点的人有什么样的见解，同时给大家投资置业做一定的参考。

争论一：今年盐城楼市房价走势会如何？

观点一：预计今年楼市总体呈现“N”型走势

发言人：舒廷飞（房地产行业分析师）“国五条”造成了房价短期上涨的预期，但中长期来看，根治楼市泡沫还要靠增加供给，以及提高物业持有成本。“国五条”细则的重点是针对房价上涨过快的一线城市，以及部分涨幅过快的二、三线城市，并未对全国所有城市采取“一刀切”的政策。在调控方式上，更倾向于采用差别化信贷、所得税等经济手段抑制购房需求，限购、限贷等原有调控措施方面均有所加强。因此，该政策可能会加剧行业供需波动，预计今年盐城楼市总体呈现“N”型走势，但不同区域房价上涨压力存在差异。

观点二：二手房市场或出现“冰冻期”，一手房房价将逐步上升

发言人：张帆（金融会计师）受“国五条”影响，上月盐城二手房市场火爆，销量远远超过一手房，由此可见“国五条”短期内对二手房影响远大于一手房。在上月交易中心出现二手房过户热，并在新政后的第一周达到高峰。买卖双方抢着追赶政策“末班车”。

但在地方版细则出台后，二手房成交迅速降温，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。虽然地方版出台的细则并不细，但一些地方表明严格征收20%个税，也将改变市场预期，亦彰显政府决心。我认为二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流会导致一手房市场需求量稳步增加，进而推高新房的房价。

主持人：不光是二位的判断有一致性，其实从国内各大媒体的分析就可以看出来：撇去一线城市不谈，对于二、三线城市房价走势的判断基本都是向上的结果。其中的分析原因有很多条，既有政策因素，亦有市场开发节奏的因素。所以两位均会认为未来盐城房价整体仍是以看涨为主。

争论二：政策已经落地，但影响还未显现，现在能不能买房？

观点一：刚需人士购房脚步不需要停下来

发言人：陈友刚（饭店经理）“盐城应该有不少像我这样对‘国五条’没有太关注的人，这些调控政策并不能在根本上影响我的购房决定。”陈友刚说道，他在明年正月里将结婚，所以眼前的头等大事是把新房定下来，“眼下最关心的是楼盘的地段和价格，这次‘国五条’对未来房价有怎样的影响我不是很在乎，盐城作为快速发展中的城市还是有很大的上升空间，而且我认为短期内也不会再出台新的调控政策了。”

“回头看看这两年的调控，对于合理的刚性买房需求是没有限制的。因此我建议像我这样有确切购买必要的人，不必刻意去分析调控的影响，应该把精力放在如何买到合适的、优质的房子上。”陈友刚表示。

观点二：改善性购房可以停下脚步望一望

发言人：冯静（企业职工）“再过个两年孩子就要上小学了，我们决定选个学区房买个大套间，以后孩子上学，一家人生活都比较方便。”目前居住在文港路的冯女士说道，她家的住房改善计划受到调控影响已经搁置了两年。

“我们结婚时在金水湾买的婚房。当时想过渡一下，等孩子上学了再到有学区房的地段买房子，目的是资金压力得到一定的缓解。2010年开始调控政策出了好几拨，不但学区房的房价依然保持高昂势头，反而城市边缘区域的房价受到了限制，升值的情况不如当初预期，所以我们的计划实施起来有一定的难度。”冯女士表示，她原本计划在今年再购买一套盐渎板块的一手房，但眼看调控政策步步紧逼，没有放松的趋势，而盐渎板块楼盘的价格一直坚挺，房源却变得屈指可数。这让她开始对换房的计划心生疑虑：“我觉得今年出手不一定是好主意，还是稍微等一等看看行情怎么样，再决定什么时候换房。如果二手房价格有一定的回落，买个二手房也说不定。”

主持人：从两位发言人的观点可以看出，“国五条”对于我市刚性购房需求并没有太大的杀伤力，刚需族会按照自身的购买需求来选择房源，推动楼市发展的主力仍然是刚性需求与刚需楼盘。而对于改善性需求而言，如果是换房，则要考虑到成本问题；如果是买二套房，不光要考虑成本，还要考虑首付；如果买二手房，就更要慎重了，现在北上广一线城市的二手房交易已经趋冷，未来盐城二手房价格是什么样的走向，还有待观察。

争论三：商铺、住宅，谁才是目前最佳的房产投资品？

观点一：商铺适合长线投资，短线投资最好别选择商铺

发言人：李建（家居品牌店经理）当住宅投资遭遇“国五条”时，商业地产投资开始火了起来。但我想提醒一下，商铺的选择需要有专业的眼光，一旦买了个运营不好的商铺，投资大不说，最后还可能烂在手里，血本无归。同时，如果是以转售为目的的投资，还要考虑商铺的转让税费高昂。

商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房，如果是家庭唯一住房且满5年、面积不超过144平方米，卖方税费全免。也就是说，如果买的时候100万的住宅和商铺，如果同样涨了30万元，住宅可能一分钱不要交，但商铺交税就要高达近17万元。即便住宅不是唯一住宅，按照差额20%个税来算，二手房交税也只有6万元，而这一政策目前还没有在江苏实施。不过，现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%，如果长期持有，回报比较高。

因此我认为，短线投资不建议考虑商铺，商铺投资要走长线为好。

观点二：投资住宅不如投资街铺、公寓、写字楼

发言人：骆嘉妮（楼盘营销总监）在楼市调控下，如果手里有余钱，与其投资住宅，不如投资一间商铺用作经营。因为目前投资住宅的成本太高，新政公布之后规定二套住宅首付比例还将提高，且贷款利率上浮，而投资商铺首付仅需五成，相比而言，投资商铺更好。

我认为，从长期来看，投资住宅可以用于出租，或是等待升值，但是如果市场行情不好，投资住宅的风险就非常大了。投资商铺的话，只要选好地点，收益比租房来得多来得快，而且商铺出租一般时间都很长。同时，除了出租，还可以用于自己经营。而且除了商铺之外，目前盐城市场上很火的单身公寓、写字楼等商业地产性质的产品，都值得去投资。

主持人：“国五条”及地方版细则出台后，很多人都开始关注商铺了。因为现在投资商铺没有特别的限制，申请贷款也比较轻松。当前，随着市场投机行为遭遇抑制，老百姓的投资行为就会越来越理性，商铺的投资空间也将越来越大。从两位的发言来看，到底选择商铺还是住宅，具体还要考虑是长线还是短线投资。