盐城“小区物业”纠纷已达80多起，背后原因值得关注

娱乐花园物管状告10户业主

随着城市化进程的加快，市区的人口越来越多，一处处漂亮的住宅小区也随之而起。据统计，目前市区常住人口已达60万人，成规模的住宅小区100多个，这些小区基本都由专业物业管理公司管理。小区物管在给业主生活带来方便的同时，由于缺乏沟通等原因，双方在收费价格与服务质量上产生了矛盾，物管费就成了权益之争的焦点。

现状

物管费纠纷困扰许多小区

9月23日下午，65岁的蔡俊青老爹爹又来到市中级人民法院，询问关于他物管费上诉案件的情况。

蔡俊青和他儿子蔡万余一家住在市区娱乐花园7栋504室，受蔡万余委托，他作为代理人，在和负责娱乐花园物业管理的盐城市嘉誉物业管理有限公司（以下简称市嘉誉物管公司）打官司。2013年3月，市嘉誉物管公司向盐都区人民法院潘黄法庭起诉了小区内10户长期不交物管费的业主，蔡俊青家就是其中一户。

市嘉誉物管公司诉称，该公司于2010年12月、2011年12月分别与娱乐花园业主委员会签订了2011年、2012年的物业服务合同，为娱乐花园小区业主提供物业服务。蔡万余购买了娱乐花园7号楼504室房屋和车库，其房屋面积为125平方米，车库面积为10.3平方米。根据合同约定，按照物业服务四档标准，市嘉誉物管公司应收取蔡万余每月每平方米0.5元物管费。蔡万余从2011年1月1日起，一直拖欠该公司的物业管理费及楼道公共照明费。该公司多次催要，蔡万余均未交纳。市嘉誉物管公司要求蔡万余支付物业管理费1622元、楼道照明费48元，合计1670元，并支付从违约付款之日起至2012年12月31日止，按照日1‰计算的滞纳金。盐都区人民法院潘黄法庭经过调查审理，3月20日判处蔡万余支付市嘉誉物管公司，自2011年1月起至2012年12月止物业服务费合计1500元，并承担自2012年12月27日起至本判决确定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。

可是蔡万余和蔡俊青不服判决，4月15日向市中级人民法院提起上诉，要求二审法院查明事实后，发回重审或依法改判，并由被告市嘉誉物管公司承担一审诉讼费及上诉费用。

其实因物管费纠纷，物业管理公司与小区业主走上法庭的，不仅仅是娱乐花园小区一家。负责桃源居物管的盐城市康居物业管理有限公司，负责翠洲嘉园物管的盐城新日月物业管理有限公司，也先后将迟迟未交物业管理费的业主告上盐都区人民法院。据盐都区人民法院、亭湖区人民法院统计，仅今年至今，两院已经受理物管费纠纷案80多起，涉及我市20多个小区。

物管费难收取已经是小区物业管理中的普遍现象。20日起，本报记者走访调查发现，位于城西的八菱华庄小区，物管费收取率每年在80%，位于城东的五星小区物管费收取率每年不到50%，位于解放南路上的老小区盐南新村，3600多户居民每年物管费只能收取30%，而位于城南的康乐苑主要是拆迁户的安置房，672户人家只有176户人家交纳物管费，物管费收取率每年仅23.2%。据市物业管理中心统计，全市90%的小区物管费收不全。

声音

业主　收费标准不知情 服务不满意

业主享受了物业管理公司的服务，为何不愿交纳物业管理费？22日下午，记者采访了蔡俊青。

物管公司收费不透明是拒交理由之一。蔡俊青说，他家2006年就购买房子了，2011年之前物管费，他都是按时足额地交纳。市嘉誉物管公司2010年上调了物管费，他家之前是每年交511元，上调后变为835元。但市嘉誉物管公司调价之前并没有向业主公示说明理由，蔡俊青不明白为什么要涨价。

物管公司服务不到位是拒交理由之二。蔡俊青说，2011年9月13日，他家里的两个花盆放在楼下被人偷了，他找市嘉誉物管公司请求调监控录像，可该公司工作人员却不肯提供。蔡俊青告诉记者，这两个花盆价值1000元左右。另外，2013年4月2日上午8点多钟，蔡俊青媳妇将一辆自行车停放在自己住宅楼的通道里，并将其锁上，在当天10点多钟去取车时，该车已被偷。蔡俊青打110报警，警察到现场后找小区保安，找了20多分钟，只在小区北门找到一位保安万长松，据万长松说，应在小区南门当班的另一位保安出去吃饭了。当时在蔡俊青的要求下，万长松写下了证明。蔡俊青随后向记者出示了那份证明材料。

认为物管公司服务不到位的还有业主周卫海，而他也因不愿交纳物业管理费被市嘉誉物管公司起诉。周卫海是娱乐花园2栋602室业主，1999年购买的房子，房屋建筑面积为107.99平方米。房屋质量问题是周卫海不愿交纳物管费的主要原因。周卫海妻子说：“我家在六楼，房子屋面渗水，我找到市嘉誉物管公司，该公司让我找开发商，开发商又让我向市嘉誉物管公司申报，他们互相推诿，一直到现在没能帮我解决渗水问题。”

周卫海的妻子领着记者到他们家的西房间看了两处漏水的地方，一处在墙角处，从楼顶到地面有比较明显的水渍，一处在屋顶，也有明显的水印。

“在2010年之前，物管费我们都是按时交的，当时市嘉誉物管公司承诺我们第二年修房，说不修好我们就不交，现在他们说房子漏水与他们无关。”周卫海的妻子表示，屋面渗水问题不解决，他们就不同意交钱。事实上，盐都区人民法院判决书下达后，他们并没有去交纳物管费，市嘉誉物管公司也没有安排人过来收取。

物管公司　收费有凭据 服务难完美

对于物管费收费标准，市嘉誉物管公司办公室主任、娱乐花园物管的负责人姜海广说，2011年我市制定了五个档次的收费等级，一档最低，五档最高，娱乐花园属于第四档次收费标准。2010年前，娱乐花园4栋老楼的收费标准是0.2元/平方米/月，新楼多层是0.35元/平方米/月，2010年后改为：老楼0.35元/平方米/月，新楼多层0.5元/平方米/月，小高层一楼是0.5元/平方米/月，二楼是0.9元/平方米/月，三到六楼是0.95元/平方米/月，七楼以上是1元/平方米/月。姜海广表示，市嘉誉物管公司与娱乐花园小区业主委员会之间有合同，“我们的收费标准是经过娱乐花园小区业主委员会认可的，每年的报表都会在春节前送到业主委员会，并在小区公示栏公示。”

对于物业服务不到位的说法，姜海广作了解释。姜海广说，他们当时对蔡俊青家2011年遗失花盆一事不知情，但是知道2013年4月2日自行车被偷一事，他们物业公司也提供了相关录像。对于蔡俊青反映当日保安不在岗一事，他说：“那天是因为保安工作人员调解车辆拥堵，导致失职不在岗。”姜主任拿出了有关考勤记录表，上面记录了他们平时每天每个点的值班情况。

对于周卫海家屋面漏水问题，姜海广说是因为周卫海家自己擅自修改自来水管道，导致房屋漏水，跟他们物业公司以及房地产商没有任何关系，至今屋面渗水问题还没有解决。

姜海广说，娱乐花园物业工作人员共有18人，其中包括6名清洁工、10名保安。10名保安三班倒，每个班3人，两个大门各一人，剩下一人在小区内巡逻。他说：“我们物业工作人员每天工作在10小时以上，刮风下雨的时候，不往家里跑，要往服务的小区跑。我们没有节假日，业主放假出去玩，我们只能更加忙碌，因为我们要保证小区的安全有序。”

“除了生孩子，业主有什么事都来找物管，”姜海广说，“业主不管是不是我们服务的内容，只要做得让他们不满意，他们就会借此拒绝交物管费，可我们不是神仙，服务不可能十全十美。”

据姜海广说，他们公司小区清洁工工资每月1400元，保安每月1600元。由于物管费收不全，娱乐花园物业这块公司去年亏损了30多万。

八菱华庄的物管公司负责人也向记者证实，他们公司去年也亏了十几万，目前公司已明确表示，对两年不交纳物管费的住户，该公司将直接向法院起诉。

盐南新村物管公司的负责人朱海俊告诉记者，小区物业共有15人，11名清洁工负责小区内道路的清洁，1名保安负责在小区内巡逻，还有1名会计和2名主管，一年光工资就要开支10多万元。盐南新村的物管费则不管房屋面积，一律每户每月6元，全年72元，残疾和低保家庭则每年50元。“小区有3600多户，每年物管费仅收8万多元钱，连工资都不够发。” 朱海俊指着公共厕所旁物管公司临时办公的亭子告诉记者，原来的办公室出租出去了，他们现在就在这个亭子里办公。

“物管费收不上来，我们工资都拿不全了，还谈什么高质量服务，居民当然不满意啦！” 朱海俊表示，物管费难收与服务质量不高已陷入了恶性循环中。

因物管费纠纷，物业管理公司与小区业主走上法庭的，据盐都区人民法院、亭湖区人民法院统计，仅今年至今，两院已经受理80多起这样的纠纷，涉及我市20多个小区。

物管费难收取已经是小区物业管理中的普遍现象。据我市物业管理中心统计，全市90%的小区物管费收不全。

说法

法官　审判重证据 业主多举证不足

卢建娅是盐都区人民法院潘黄法庭法官，拥有法学研究生学历，今年市嘉誉物管公司诉讼蔡万余、周卫海等物管费纠纷案，她负责审理蔡万余、周卫海案。22日上午她接受了记者采访，向记者介绍了主要案情。

关于蔡万余物管费纠纷案的情况，卢建娅说，今年3月她接到市嘉誉物管公司起诉书后，迅速展开调查，确认了该公司提交的前期物业管理服务协议一份、物业服务合同两份及当事人庭审陈述。法庭审理后认为，市嘉誉物管公司与蔡万余之间签订的前期物业服务协议，市嘉誉物管公司与娱乐花园小区业主委员会签订的两份物业服务合同，均符合国家法律规定，属合法有效，蔡万余应当依照合同约定全面履行自己的义务，故应承担继续履行的违约责任。但对该公司提出的车库物管费及楼道照明费，因证据不足，不予支持，并依法下调了滞纳金。

对蔡万余辩称的业主委员会成立不合法以及收费标准过高的理由，因市嘉誉物管公司提供了娱乐花园小区业主委员会成立的相关文件资料，且物业服务合同中明确约定了多层住宅房屋收费标准为0.5元每月每平方米，故对该辩称不予采信。对被告反映小区门口摊点很多以及小贩出入小区等情况，不能成为他拒付物管费的理由。所以，潘黄法庭作出了前文提及的判决。

关于周卫海案的情况，卢建娅说，2010年12月31日，娱乐花园小区业主委员会与市嘉誉物管公司签订了《盐城市娱乐花园物业服务合同》，2011年12月25日，娱乐花园小区业主委员会与市嘉誉物管公司又签订一份《盐城市娱乐花园物业服务合同》，法庭审查认定两份物业服务合同合法有效。周卫海对拖欠物业管理费及楼道照明费954元的事实并无异议，其辩称屋面漏水要求原告予以修理，对被告反映原告在物业服务中存在的瑕疵，因被告未能当庭提供相关证据证明，故不予采信。法庭判决周卫海支付市嘉誉物管公司自2011年1月起至2012年12月止物业服务费及照明费合计954元，并承担违约金及减半收取的案件受理费25元。

潘黄法庭副庭长刘志坚告诉记者，他也经手了不少有关物管费纠纷的案子，大多数是业主败诉。问及原因，刘志坚说，有不少业主反映对物业管理公司收费标准不清楚，但物业管理公司与业主委员会有合约；不少业主反映物业管理公司物业服务不到位，但不能提供相关证据材料来证明，法庭不能采信。刘志坚建议，业主要积极参加小区业主大会，认真向业主委员会提出建议；对物业管理公司在物业服务中不到位的地方，要及时沟通，并保留证据，以维护自己的合法权益。同时他希望物业管理公司也应进一步提高物业服务水平，加强管理，积极与业主沟通，双方共创美好、和谐的居住环境。

编后

目前，城市中小区的物管费难收、收费率不高已是较普遍的现象。交费率越低，服务越差，服务越差，交费率更低，如此恶性循环，导致矛盾升级。业主指责物管公司服务差，物管公司也抱怨业主素质低，双方各执一词。

物管费收缴的矛盾既有表层的诱因，又有深层的根源。表层的矛盾通常表现为或小区发生家庭被盗、车辆丢失，或小区卫生没有保障、维修申报久拖不决等，业主追究物管公司的责任，而物管公司则拒绝承担，于是业主则以拒交物管费相要挟。

深层的根源则是，物管公司往往收费没商量，自作主张，既没有听证，也没有征询业主的意见。业主呢，感觉不到自己是主人，反而被要求做这做那，一直处于被“管理”的状态，所以心里的不满和牢骚愈积愈深。

其实，只要物管公司能够正确定位，转变理念，真诚服务，合理收费，账务公开，相信业主们也会积极配合，毕竟物管的服务质量与业主们的生活质量息息相关。

当然，当物管、业主的合法权益受到损害，通过法律的途径来解决，也不失为一种理性的选择。