为何中国人爆炒美国房？ 人民币升值是一大因素

一份对房地产经纪人的调查显示，中国人的美国购房热仍在升温。中国买家开始集中于加州、纽约和华盛顿等人口稠密、房价高昂地区买房。金融博客fivethirtyeight认为，该调查证实了这样一个共识理解：

由于汇率对人民币有利，中国人更容易进入信贷市场及对安全投资的渴望，中国的资金正在流入美国。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）的调查显示，截至今年3月的12个月中，中国人斥资220亿美元在美国购房，同比大增72%。尽管从交易数量上，加拿大以19%的份额排名最高。但最贵的房子，基本被中国人买下了。中国人购房价格中位数超过了50万美元，而加拿大、墨西哥买家的均价为21.3万、14.1万美元，美国人自己的均价为20万美元。

（图一：外国投资者在美买房金额排名）

中国人对于都市的偏好也甚于其它外国买家，纽约就是其中的典型。

纽约房地产评估公司Miller Samuel的Jonathan Miller表示，20年前是日本人在美国扫楼。近几年来是俄罗斯寡头和沙特阿拉伯人。现在则是中国人。

Miller称，外国买家通常会占到曼哈顿的公寓和联排别墅市场的15%，但如今，这一数字已接近30%到40%。 （从全国范围来看，外国买家占到的交易仅为7%左右，但这一比例正在上升。）美国房地产市场的五大买家分别为加拿大、墨西哥、中国、印度和英国。尽管加拿大人和欧洲人仍然是最主要买家，但中国的份额正在迅速地增长。

（图二：外国买家对中心城市/市区的偏好概率）

此外，其它外国买家都更倾向于购买远离市区的度假房。如图二所示，NAR的调查还显示，在倾向于购买中心城市而非小城镇、远郊房产的外国购房者中，中国排在了第一位。

房地产网站Trulia首席经济学家Jed Kolko上月留意到，中国人搜索市中心房产的平率比郊区度假房的平率高出近9倍，是Trulia追踪的国家中频率最高的。而且，当中国人使用Trulia进行搜索时，他们主要搜索的是太平洋西岸城市，包括加州的洛杉矶、奥兰治县（Orange County），帕洛阿尔托和圣何塞加州以及西雅图地图。

中国买家为何蜂拥而至？

金融博客fivethirtyeight总结了以下四大原因：

首先，中国人正在寻求安全的投资。NAR的调查涉及了对“最主要的购房原因”的提问。其中，最常见的回答就是“在美国买房是个好的或者可以获利的投资”。

第二，中国人越来越有钱了，而且他们更容易进入信贷市场了。部分地得益于中国经济的增长和信贷市场的发展，中国人的购买力增强了。

据摩根大通4月发布的一份报告，中国的房贷占GDP比重已由2000年的105%大幅上升至了187%。同时，世界银行的数据显示，中国对私营部门发放贷款占GDP比重由2005年的113%上升至了134%。

（图三：09年以来人民币/美元的走势）

第三，中国人正享受着人民币升值带来的好处。过去几年，人民币兑美元的汇率变动方向使得美元资产对中国人更具吸引力。人民币对美元升值，使得中国人的购买力增强。中国人增持美国房地产的步骤与之遥相呼应。

NAR调查的地产经纪商中，有75%认为，汇率是客户做出购房决策的重要因素。

第四，中国人在避免国内的房地产市场泡沫。经历了数年的强劲增长后，多个数据表明，中国房地产市场开始转向冷却。中国国内房价存在被高估的可能，加之政策上的各种购房限制，都可能促使中国人进行海外购房。

如果中国投资者继续动辄数十亿美元地购买美国主要城市的房产，那么美国人的房屋房屋承受能力势必会下降。

纽约和洛杉矶等城市一直为美国的富人所追捧，如今它们也成了中国人的目标。

来源：华尔街见闻