聂梅生：房地产市场依然严峻 进一步发展需要改革

尽管房地产市场在大半年的低迷之后在年底开始呈现回暖迹象，但业内人士认为，当前的房地产市场并没有那么乐观。“市场层面依然严峻，”全联房地产商会会长聂梅生说。

在谈到中国当前的房地产形式时，聂梅生用了“严峻”一词。在近日由房讯网主办的中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会上，她发表了“中国房地产的下一步”的主题演讲。她称，用“严峻”这两个字，是经过很多的谨慎思考的。

聂梅生解释道，今年第一季度，房地产在高位盘整，但到了第二季度就逐渐进入了负增长，并且一直持续到现在，房地产的各项指标都在下跌，包括价格、销售面积和销售额以及出让的土地。另一方面，房地产又是在不断分化之中，各个城市、地区以及企业间的差异化正在加大。

数据显示，中国当前的国房景气指数已经接近近年来的最低点。国房经济指数最低点出现在2009年10月份，为94.74%，而今年10月则是94.76%。“国房景气指数”是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查。

此外，当前房地产出现的负增长也是2008年之后仅有的。当年平均房价降了4%，此后则是一路上扬。但今年前3季度的数据显示，房价均价分别下跌1.5%、1.8%、0.3%。

受宏观经济放缓的影响，房地产企业从银行获得资金也变得愈加困难，企业自筹的资金从去年9月份的3422亿元增长到今年同期的4697亿元。这主要源于银行的开发贷没有增加，而个人住房抵押贷款和定金预售款大量缩减，使得企业自筹资金大幅度上市。这些自筹资金很大部分来源于信托，一些信托的融资成本甚至高达15%以上。

“这个上升和今年一季度个（人）贷（款）不好好放，开发贷基本不放，再加上影子银行的钱非常贵有关系，一季度整个货币政策导致了这块对房地产挤压的太厉害，造成了一季度急跌以后，后来喘不过来气，资金链非常紧张，原因就是企业自筹资金上去了很大一块。”聂梅生解释道。

虽然政府出台了一系列的刺激政策，比如取消限购、调整首套房贷政策等，但这些政策没有对楼市产生立竿见影的效果。根据统计局发布的10月全国房地产开发和销售情况的数据显示，10月份全国住宅销售面积9938万平方米，环比与同比分别下降6.0%与3.4%，住宅销售额5859亿元，环比与同比分别下降5.5%与3.1%，销售均价与9月基本持平。

这种情况延续到11月的前20天，直到央行突然降息。11月21日晚间时候，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。易居房地产研究院的数据显示，此次降息后，11月最后一周全国98个重点城市的住宅成交量环比上升14%。

“希望这个政策以后，我们去库存能够好一些，但是速度还不是特别快，还在上升。”聂梅生说，“这是压在我们头上非常麻烦的事，如果去库存问题不能解决，很难喘过气来。”

她表示，房地产要想获得进一步的发展，走的不应该是“创新”，而是“发展”，发展就需要改革。“这个行业太需要改革了，好多制肘都是改革的问题，而不是我们企业能解决的，也不是一个政府部门能解决的问题。”

改革的核心是土地和金融。此前有媒体报道称，政府正在部分城市试点推行房地产金融改革，比如尝试资产证券化和房地产信托投资基金（REITs）。在聂梅生看来，金融改革国家已经迈出了步伐，而土地改革则困难得多。

“2004年是5千多亿元的土地出让收益，去年是4万亿元，什么东西能带动4万亿元的地方财政，和正规财政的比例数已经达到百分之六七十了，如果没有土地出让金，那地方政府怎么办？”聂梅生表达了她的忧虑。

而另一个难题是土地抵押问题。“土地抵押贷款84个城市是7.6万亿元的余额，全国600多个城市有多少啊，把银行绑的死死的。”聂梅生说，“所以房价下降，地价下降，这84个城市的7.6万亿元的余额就麻烦了。”