房企上演《太平轮》： 反腐浪潮推进行业洗牌

烟火人间,谁拿浮生乱了流年。对于房企来说,2014年是内忧外患的一年。宏观经济形势和行业转型的迫切需求使得部分房企的发展岌岌可危,而国内席卷而来的反腐浪潮,更将一些房企推至风口浪尖。正如《太平轮》一样,即便是经历了诸多波折和起伏,最终难逃政策和道义的考验。尘归尘,土归土,在这场被波及的行业风暴中,部分房企将会遭遇怎样的命运。

■剧情梗概

那些“失联”的开发商

如果说去年下半年佳兆业、雅居乐和新鸿基等品牌房企的涉腐事件是主菜,那今年5月份协信集团董事长吴旭被纪检部门带走调查,则是反腐浪潮席卷房地产行业的开胃菜。

而导致吴旭被带走的原因,正是因为牵扯进华润集团宋林案。同时,宋林案件还牵扯到华润置地。2014年4月22日晚间,华润置地曾宣布,公司执行董事和董事会副主席王宏琨因个人健康理由辞任。随后有消息证实,王宏琨是因为涉及华润集团前董事长宋林事件而被带走调查。

下半年,反腐浪潮以摧枯拉朽之势继续冲击房地产行业。继10月雅居乐主席陈卓林被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住后,又一家港股上市房企佳兆业集团主席郭英成也被传“失联”,两者皆被传与贪腐事件有关。虽之后两家公司分别辟谣,且陈卓林现已回到工作岗位,但已令人们看到反腐对房地产行业的冲击。

12月19日,香港新鸿基联席主席郭炳江被裁定为串谋公职人员行为失当,再次受到公众瞩目。

■2015看点

涉腐房企股价暴跌

无可置疑的是,反腐对于上述房企产生了不可逆转的负面影响。

在佳兆业集团主席郭英成被调查传闻后,佳兆业集团的事件持续发酵,公司股票一度停牌。2014年12月21日晚间,佳兆业发布公告表示,公司旗下位于深圳的四个项目被深圳国土局锁定,无法办理网签。根据官方解释,“房源锁定”是因为被锁定房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理部门锁定。同时,佳兆业还披露其在深圳的土地、尚在规划、建设中的项目也悉数受到影响,其于深圳有8个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳。

佳兆业方面也表示,该事件将会对公司的现金流造成不利影响。同时,标准普尔、穆迪等机构也纷纷下调佳兆业的评级,标普在12月24日将佳兆业集团“BB-”的长期企业信用评级和“cnBB+”的大中华区信用评级体系长期评级列入负面信用观察名单。标普称,这反映佳兆业集团深圳若干个项目被政府限制销售后,其2015年销售前景和融资能力可能变差的风险。同时削弱公司的融资能力、主要信用指标和流动性状况。2015年1月5日,标准普尔再次将佳兆业评级从BB-调降至选择性违约,称该公司债券再度违约的“可能性极高”。

不仅如此,对于上市公司来说,股价的下跌更是一个重创。在新鸿基郭氏兄弟被拘捕后,新鸿基地产的股价暴跌逾15%,市值蒸发逾400亿港元,其控股两家公司数码通和新意网的股价也走低。

揭示行业发展阴暗面

既然有如此风险,为何众多房企还是会被卷入贪腐事件?

近年来,伴随着房地产行业的飞速发展,其已经成为不少地区的支柱性产业,房企和地方部门之间也有着千丝万缕的微妙关系,令人们津津乐道。而今年反腐力度加大后,地产圈多位大佬传“被查”,也向人们真实地揭示了行业发展的阴暗面。

实际上,正是政商之间的利益输送,让部分房企选择铤而走险。

河北一家中小型房企相关负责人告诉新京报记者,反腐对房企的影响直接反映在土地上。尤其对于中小型房企来说,在正规土地交易市场上无法和大型房企硬碰硬,便会通过打通政府渠道等方式拿地。

“不仅是拿地,包括土地规划、容积率等方面都存在寻租空间。尤其是一些以产业园、养老地产等名义立项的土地,其中的猫腻可能更大。”该负责人介绍。

中小房企日子更难过

正如万科集团创始人王石曾说的,反腐也是一种调控。在业内看来,随着反腐力度加大,房地产行业的游戏规则可能会改变,中小房企洗牌也将加速。

记者了解到,对于贷款难度较大的中小房企来说,需要打点的不仅是官员,还有银行。而随着反腐力度的加大,2015年中小房企的日子将更不好过。

同策咨询研究部总监张宏伟介绍,对于中小房企来讲,很难直接获得较低成本的融资,即使从银行获得贷款,平均融资成本也会在10%左右;从信托渠道来看,房企的普遍融资成本也在15%左右,部分房企有可能会在18%-20%,甚至更高。预计2015年银行“惜贷”还会常态化进行,中小房企仍然难以获得贷款保障,仍然会面临债务违约的市场风险。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,去年以来,反腐力度剧增,官员一个个“裸奔”,也扯出了部分开发商。近期,接二连三地涉及大型开发商,甚至上市公司。楼市“黄金时代”正在走远,一方面与市场需求减弱有关,另一方面也与权钱交易减少、拿地成本上升有关。房地产的“白银时代”,反腐将会加速行业洗牌。

■数据

根据中央巡视组反馈情况和各地方整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房产腐败,占比高达95%;在巡视的所有34个地区、单位中,有19名省部级官员在中央巡视组进驻后落马,不少高官的落马与房地产业密不可分。