住房租赁市场或成为盘活存量的“利器”

专家认为，因租金价格很低，要发展住房租赁市场，必须靠其他措施激励开发商意愿

日前，住建部在对外公布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）中提出，加快发展租赁市场，支持房企向租售并举模式转变，积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场，并计划用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

“这是长效机制下的重大创新，发展租赁意在深远。”银河证券的一份研报指出，目前政府出台的关于房地产的相关政策可以归纳为两类，一类是有序合理地解除此前出台的抑制政策；另一类是建立和完善房地产行业发展的长效机制，而住建部此次出台的指导意见可以归纳为长效机制类，将会在中长期影响行业的发展轨迹。《意见》以促进住房消费为出发点，大大扩充了房地产二级市场的覆盖范围，并让房地产行业盈利模式由开发销售向租售并举转变，有助于存货去化。

根据国家统计局的最新数据，去年前11个月，商品房销售面积为101717万平方米，同比下降8.2%，其中，住宅销售面积下降10.0%。同时，11月末，商品房待售面积为59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。

值得一提的是，针对盘活存量住房，《意见》称，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。

“这条政策的提出，体现了政府发挥市场在资源配置中的重要作用。”上海（楼盘）易居房地产研究院研究员朱光表示，一方面，收购存量商品房可以减少市场库存，有利于缓解目前楼市库存压力较大的局面；另一方面，通过增加公租房供应，并提供货币补贴，也有利于通过住房租赁市场解决住房困难人群的居住问题，促进住房保障体系的完善。

不过，也有接受记者采访的部分专家认为，要发展住房租赁市场，必须靠其他措施激励开发商意愿。因融资成本普遍较高，所以开发商目前都是高举债周转模式，但目前住房租赁价格很低，开发商自持住宅做租赁，不仅沉淀了大量高成本的资金，而且定期的租金收入可能还抵不上举债融资要付的利息，所以开发商自持住宅做租赁恐怕意愿较弱。