5城房价跌回5年前 楼市双重分化趋势渐明

2014年收官之月，房价下跌局面并没有出现明显改观。昨日（1月18日），国家统计局发布2014年12月份全国70个大中城市价格指数显示，降价范围及幅度继续收窄，市场缓慢回升态势继续，但下跌仍是主流。

此外，中原地产市场研究部统计整理数据显示，在2014年的12个月中，从1月份的环比平均上涨0.4%到7月份跌幅最高点平均下调0.73%，只经历了6个月，2月开始首次出现个别城市价格调整，3、4月份出现华东区域的块状分布，5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，7月全国市场全面下调，9～12月，市场全面进入同比下调阶段。根据国家统计局数据，12月杭州、宁波、海口、温州、金华这5个城市，甚至出现了低于2010年定基价格的情况。

中原地产研究总监张大伟告诉记者，在整体告别绝对短缺后，楼市已进入“白银时代”，本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初，成交量有可能在2014年四季度出现触底迹象，随后逐渐企稳恢复，但价格起码到2015年一季度才会出现明显的企稳。

记者注意到，被房企视为“香饽饽”的北京楼市，新房价格显著回落，宅地市场楼面地价攀高表现明显。

68城新房价格跌回1年前

据测算，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2个百分点；环比降幅比上月收窄的城市分别有48和36个；环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加1个和2个。

张大伟说，新建住宅指数中，全国仅厦门、郑州两个城市依然同比上涨，其他68个城市房价已经低于1年前，平均同比跌幅高达4.5%。

但一些改善迹象已经发生，比如2014年9月之后，新房市场首现房价环比上涨的城市。链家地产分析师张旭说，自10月开始，已经呈现出“止跌及上涨城市数量增加，下跌城市数量减少”的趋势，12月份依然延续了这种趋势。

“目前来看，整体市场的看跌情绪有所减弱，价格下滑幅度缩小，甚至部分去化与预期良好的城市，价格出现缓慢回升。”张旭对记者表示。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，总体看，受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

不过，成交量大很难迅速对应房价变化趋势的改变。中指院报告称，2014年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平；从企业策略看，迫于全年销售目标和资金回款压力，12月房企继续采取低价加推、以价换量策略。

在全国工商联房地产商会2014年会上，恒 大集团总裁夏海钧表示，去库存增销量，以价换量，中国的房地产行业才能度过现在的寒冬，从2014年底到2015年，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但量会有所上升。

张旭说，从住建部工作会议部署未提及房地产调控或具体政策措施来看，房地产市场将延续当前宽松的政策环境，市场预期将继续好转，随着市场成交量继续攀升，新房价格优惠的力度将明显减弱，而二手房业主降价的动力也将不足，预计2015年一季度价格下降城市数量有望继续下滑。

一线城市新房成交量领跑

数据显示，一线城市楼市企稳的势头明显超过其他城市。刘建伟解读称，分城市看，房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉记者，2015年住房市场将呈现双重分化趋势，不同层级的城市调整时间、速度和程度会有不同，短期调整和长期调整也将分化。

他判断，在双重分化下，整体呈现出乏力的态势，但部分一、二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。

作为房企普遍看好的北京市，最近是“房降地涨”。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年1月份上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为9586套，与上月同期相比下跌23%，比2014年1月上涨21%；价格方面，1月份上半月，北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米，比上月均价回落28.5%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，从现阶段北京土地市场的成交情况看，平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。由于土地价格不断上升，拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略，以降低投入、整合资源、规避风险。

张大伟说，行业风险在提高，预计2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。