楼市调控方向定调：支持自住性 改善性住房需求

李克强表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

这也是新一届政府首次谈到房地产调控。中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受21世纪经济报道记者采访时表示，不提调控不代表不调控，调控不是抑制房价或者救市，对于政府来说，具有促进房地产市场平稳健康、解决中低收入群体住房问题的责任，在强调尊重房地产市场规律和地区差异的背景下，调控也将更趋于市场化。

2015年的楼市政策风向亦明确。

3月15日，国务院总理李克强在答记者问时提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。

此前的政府工作报告中，也特别提出要支持居民自住和改善性住房需求，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

住建部新闻发言人倪虹亦表示，自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。

“一般来说，两会后，各地方和部委将会根据政府工作报告以及相关表态，出台相关的操作细则，或者对已有的政策进行调整或完善。”原住建部政策研究中心副主任王珏林告诉21世纪经济报道记者。

政策面趋松

李克强表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

这也是新一届政府首次谈到房地产调控。中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受21世纪经济报道记者采访时表示，不提调控不代表不调控，调控不是抑制房价或者救市，对于政府来说，具有促进房地产市场平稳健康、解决中低收入群体住房问题的责任，在强调尊重房地产市场规律和地区差异的背景下，调控也将更趋于市场化。

“这和分类、分城施策的调控体系是一脉相承的，各地方楼市的差异性很大，不是之前的一刀切，调控的责任一部分落在相关部委上，现在调控的自主权下放给地方，地方在稳定房地产市场时也存在压力。”朱中一介绍。

在中原地产首席分析师张大伟看来，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，也是一种支持地方政府在稳定楼市上对房地产市场做微调的表态。

“总理座谈会首次提到改善性住房需求，是一个重要的政策方向，”张大伟表示，目前来看，过高的首付标准是不符合政策要求的，未来二套房的首付标准有望大大降低。

值得一提的是，持续的政策刺激下，一、二线市场以北京为代表整体楼市已经逐渐走出低迷，库存出现了趋势性的下调。

以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，这一库存量已经是最近半年最低。

张大伟判断，在市场企稳之下，4月份，各地或将出台降低二套房首付等鼓励改善性需求的政策。

货币化安置将成为主题

在鼓励改善性需求之外，2015年的另一大政策方向即是打通住房供应体系和消化存量商品房之间的关系。

“中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的，就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。”在朱中一看来，这是总理答记者问的最大亮点。

“此前在经济下行的时候，更多地强调房地产在拉动经济发展的作用，当前也处于经济下行周期，除了经济问题，李克强也特别提到房地产也是重要的民生问题。”朱中一如是告诉21世纪经济报道记者。

朱中一表示，2015年的另一大目标即是强调政府在棚户区改造、保障房建设方面的责任。政府工作报告也首次提到要把货币保障和实物保障并重，这亦表示目前的住房供应体系和消化存量也将密切结合。

倪虹表示，通过货币化安置可以使棚户区居民通过自主选择商品房尽早搬入新居。对于商业房存量较大的个别地方，也可以通过政府组织符合条件的商品房房源，让棚户区改造的安置户去选购，这对房地产市场健康发展也是一个促进。

西部省份一个保障厅的负责人告诉21世纪经济报道记者，保障房方面，中央的政策已发生了变化，现在不强行下达任务，住建部门自己向地方政府申报，量化的目标也不是强制性的。

政府工作报告提出，2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套。

2015年是“十二五”3600万套保障房任务的收官之年，“今年各地保障房和棚户区改造任务不降反增的一个重要原因是，2015年的政策方向明确实物和货币化安置并举。”上述住建厅的人士介绍，这也成为地方消化住房存量稳定市场的一个重要手段。

截止目前，根据21世纪经济报道记者不完全统计，安徽、四川、陕西、新疆、海南等14个省份均表态提高货币化安置力度。