专家:楼市新政或促一线城市房价上涨 二三线难反弹

楼市利好政策轮番出台，“两会”积极表态稳定住房消费，贷款利率下调，公积金贷款政策放宽，3月27日，住建部和国土资源部要求各地合理安排住房及其用地的供应规模和结构，3月30日，五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整，这一系列政策的出台形成了楼市调整的“组合拳”，将对2015年的楼市产生什么影响？

中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军日前在做客中新网房产频道视频访谈时表示，当前我国房地产市场已经变为以自住和改善型需求为主，在此背景下出台的一系列楼市政策，有利于拉动市场成交，对去库存有积极的作用，但具体效果还有待于观察。赵锡军预测，新政的出台或许会引起一线城市房价的上涨，但对于库存高企的二三线城市，房价短期内难以反弹。

房贷新政：带动改善型需求入市 助力库存去化

3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

对于此次政策出台的背景，赵锡军谈到，前几年房地产市场经历了爆发式增长，房子价格上升非常快，大量投资投机性需求进入市场，导致房地产价格虚高产生泡沫，隐含了大量风险。所以在那个时候，政府相关部门采取了很多综合性的措施进行调控，经过几年宏观调控，大部分城市和地区的房价走向平稳，有些城市的房价还有所回落，原来的投资、投机性的需求开始淡出或退出，目前楼市主要的是居民自住型、改善型需求。

在以自住和改善型需求为主流的市场背景下，该项政策一经出台就引起了人们的极大关注，赵锡军谈到，新的房贷政策对改善型需求的支持是比较直接的，对房地产市场的信心也有明显的提振作用。他同时指出，我们应该看到，改善型需求并不是房地产市场的主导性需求，主导性需求还是首套房需求，新的政策对整个房地产市场带来多大影响还有待于观察。

对于一些二三线城市来说，新政是否能达到预期的去库存效果？赵锡军表示，新政规定二套房的首付降低，居民的购房门槛降低，会产生新的市场需求，消化部分空置房。但他同时指出，购买二套房的购房者的比例有多高还不好说，另外，有些二三线城市房子的空置率是相当高的，有的甚至可以达到50%，所以新政策是否能消化这么高的空置率，效果还有待查看。

营业税调整：活跃二手房市场交易 对房价影响有限

除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。3月30日，中国财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，营业税免征门槛由5年变为2年。

这一政策的调整也引发了市场的广泛关注，尤其在对市场反应较为敏锐的二手房市场产生了较大的反响。据《京华时报》4月1日报道，新政发布后的首日，一些房产中介的挂牌、咨询、签约量出现了明显的提升，甚至还有二手房房主要求涨价。

赵锡军认为，营业税的调整对二手房交易具有积极作用，使交易成本有所下降、活跃度有所提升，但是这个作用是有限的，因为营业税的比例并不是很高，对整个房子价格的影响不大。

除营业税外，目前二手房交易税费税赋比重最重的是个人所得税，征收标准是5年以内房产差额征收20%，为何这个税种没有做出调整？赵锡军表示，目前政策的初衷很明确，即满足自住和改善性住房需求，而不是投资投机需求，所以在所得税方面相应地控制得更加严格一些。

对楼市影响：一线城市房价或将上涨 库存高企的二三线城市难反弹

来自中国指数研究院的数据，2015年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%，跌幅较上月有所收窄。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加4个，下跌的城市数量较减少6个，一线城市中上海和深圳的房价环比出现上涨。

虽然3月的百城房价数据仍在下探，但降幅较上月有所收窄，在楼市政策纷纷出台之际，购房者普遍担心房价会再次反弹。对此，赵锡军表示，对于房价变动，需要分城市来看，目前我国地区发展不平衡，城市间的两极分化比较严重。北上广深四个一线城市人口集中度较高，住房供给存在较大压力。即便没有宽松的楼市政策，房价不用刺激也在往上涨。相反，有些二三线城市，由于以前盲目开发造成大量库存的积压，即便放松了限贷、限购政策，房子也有可能卖不动。

有专业人士分析，楼市政策的轮番出台，在当前市场环境下，购房的窗口期或已打开。那么现在是否到了买房的好时机呢？赵锡军表示，如果是自住和改善型需求的话，目前有政策条件支持的时候，是买房的合适时机，但如果有人想趁机炒房的话，还是要慎重。就像我国前几年的房地产市场，大量的投机投资需求进入，把房价炒高，市场出现泡沫，国家就会采取更加严厉的调控措施，到时候房价下跌、房子难以出手，炒房的人就可能会得不偿失。