新政后楼市分化仍将持续 二三线城市下行压力大

中国指数研究院昨日发布的“新政后房价走势报告”，将徐州作为三线城市的典型代表进行了分析，报告称，徐州楼市库存持续走高，至3月末库存出清周期近20个月，由于需求支撑不足，中长期存在住宅供应过剩风险。即便新政出台，这类城市未来房价仍有较大下行压力。

中指院这份报告说，包括二套房首付降低、营业税“五改二”等在内的“330”新政，在不同城市产生的效果将不尽相同。以徐州为例，自2014年二季度以来，徐州住宅存量持续走高，去年8月首度破千万平方米，2015年2月则创下1383万平方米的历史最高；3月徐州新房供应量减少，成交量环比略有增加，库存量有所回落，但仍达1338万平方米，出清周期达19.5个月。

2014年以来徐州住宅成交量表现平淡，2014年月均成交面积为63万平方米，2015年一季度月均成交面积为62万平方米。徐州新房价格自2014年5月以来平稳回落，去年9月降至6000元/平方米以下。3月在利好政策推动下，需求有所释放，价格环比止跌且有0.81%的上涨，但同比仍下跌5.4%，跌幅较2月收窄2个百分点。

据统计，包括徐州在内的三线城市房价，一季度整体下跌0.74%，其中同样面临巨大库存压力的张家港，一季度房价累计下跌4.66%。对这些城市而言，在目前房地产政策环境宽松的有利条件下，房企应抓紧时机采取积极销售策略去化库存。

但是，营业税“五改二”新政对一线城市楼市利好明显，比如南京市二手房成交量的喷发甚于新房，昨日南京网上房地产数据，上周南京二手房成交1676套，环比前一周的1020套大涨64.3%。不过，尽管成交大涨，但南京二手房报价却未出现反弹，上周全市二手房挂牌均价为16812元/平方米，环比此前一周下降8元/平方米，微跌0.04%。