社科院：房贷政策仍有放松可能 去库存为重要目标

中国社会科学院房地产蓝皮书课题组5月7日在京表示，去库存成为重要目标之一，预计地方政府将出台政府回购商品房作为保障性住房政策。社科院城市发展与环境研究所、社科文献出版社当日在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12(2015)》。中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员、房地产蓝皮书主编李景国表示，迫于财政收入下降的压力，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。同时，2015年我国住房信贷政策仍有继续放松的可能。

2014年末，全国商品房待售面积创历史新高。为消化待售面积，今年1月，住房和城乡建设部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

上述意见还提出各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。课题组表示，“从商品房去库存化的角度看，预计地方政府特别是待售面积较多的城市，也会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。”

蓝皮书分析，由于房地产市场分化明显，为了更好地对房地产市场进行调控，中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。尚教蔚分析，有可能出台的政策包括：降低公积金贷款门槛、增加公积金贷款额度、效仿央行“认贷不认房”还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金视做首套房、降低交易契税、放宽房地产开发企业贷款、一线城市微调(完善)限购政策、重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。

课题组表示，2014年持币观望者形成一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛。

蓝皮书分析，这主要有四个方面的原因：一是目前的房价已经达到一定高度，特别是一线城市和经济较为繁荣的部分二线城市，即使银行的住房消费贷款政策达到2008年的程度，购买力也不如2009年;二是住房市场化改革之前累积的住房欠账已基本消化;三是通过最近几年的调控，购房需求已以自住和改善型为主，投资、投机性需求已大大减少;四是当前的通货量、库存量、政策、市场遇冷形成的原因等市场背景与2009年差异较大。

“综合各方面的情况看，尤其从供给和需求以及中央和地方政府将要出台的政策来看，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。”尚教蔚预测，总体看2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，但区域分化仍较明显。

当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。

“鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。”课题组预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。