西环路板块—未来城市建设的主战场

房价涨幅较快楼盘品质较高

2003年只需要20 万就可以在西环路买套110平方米左右的房子2009年价格上涨到45万买套同样面积的房子，而今年大概要花60 万左右.与去年相比， 均价大概上涨了1000每平方米，上涨幅度还是比较大的。西环路目前均价在5000元/平方米左右， 楼盘整体品质不错，性价比较高，已经成型的衡泰冠城、 八菱华庄、 桃源居、 盛世华城等， 目前在建的金大洋花园、 新日月翠洲嘉园、西城逸品、金庭苑等品质都不错， 产品业态也从多层起到小高层、 高层、别墅应有尽有， 但目前整个市场受到限价令 的影响，房价基本得到了控制，南城区目前在售的项目价格都在5400元/平方米左右，而西环路与南城区相比，不管是市政配套还是区域价值都有一定的差距，在消费者来看， 同等价格大多会趋向于南城区， 导致西环路销售进度与其它板块有一定的距离。

发展前景可观，房价仍然会平稳上升

西环路虽然是开发比较早的一个板块， 但是西环路以西基本还是一块处女地， 土地资源丰富。 南城区和“浦东” 可以说是现在最热的两大区域， 消费者的目光也基本集中在这两大区域， 不出意外， 这两大板块会在未来的两到三年里被迅速填满，而盐渎板块已趋于饱和， 老城区更是不谈， 北城区的住宅市场也在加速的开发建设中。纵观整个盐城， 土地资源最丰富的可能就属西环路以西， 尤其是青年路、 大庆路西延接轨新204国道， 使得西环路以西受到了人们的关注。 这里将是未来5年城市最大的居住空间， 更有远见的开发商已经在这拿地， 发展前景不容小视。房价是区域价值最好的体现，西环路板块虽然目前房价不低， 但是还是有一定空间，项目随着西环路以西的开发， 这里的房价也将呈平稳上涨的趋势。

区 域 调 查 报 告

商业，西环路最大的软肋

西环路是沿海中心城市中西部路网的主要集散通道，也是沟通中心城区与盐都西区、外部省市区的快速通道。2010年，我们必须重新认识西环路，它不再是以一条路框定的板块，将向西延伸到新204国道，板块规模扩张，带动区域内地产市场的发展，新地块出让、拆迁工程加快、交通路网改造，西环路将重新站在特大城市发展中的重要地位。

但是目前西环路面临的一个最主要的问题就是缺少成型的商业配套，这也是西环路这几年被市民淡忘的根本因素，同时，也影响了业主居住的舒适度，降低了西环路板块的空间价值。　　

缺少大型商业，大配套略显不足

在城市快速发展的进程中，房地产有着举足轻重的地位。但西环路在这两年除了为数两家楼盘有作用，似乎快被人们所遗忘。

西环路拥有较好的资源，但没有得到很好的利用。几年的发展，西环路从多层到别墅，住宅项目业态齐全，却没有能够让市民将目光聚集于此的焦点。

西环路是我市楼市发展最早的板块，有最长的开发历史。相对于前几年而言，近年的西环路楼市表现并不突出，没有引领的大盘，没有置业奋点，西环路在置业板块中有边缘化的现象。其次，西环路也是我市唯一没有商业配套的主干道，使得西环路的处境非常尴尬。

大型商业将入驻西环路

从房地产市场发展来说，西环路板块不乏有像中庚、瑞景、金大洋、丰盛、同升等这样的知名开发商开发的住宅项目，这些大项目为整个区域住宅地产的发展提供了很大的提升空间，而西环路的房价在几大区域中也是居于高位的。

但是西环路没有自己的商业配套，这也一直是西环路发展的软肋。而金大洋城市生活广场下半年的启动，将完全打破这个僵局。

由于该项目处于西环路与世纪大道交汇点，周边多为建材类专业市场，大型综合类商场目前仍的一片空白。金大洋城市生活广场将建成国际化、多元化、休闲化、娱乐化、时尚化、年轻化，洋溢着朝气与欢乐的大型购物中心。建成后将填补西环路没有商业配套的一个空白，也开了西环路商业地产的先河。

商业配套将逐步完善

据记者调查了解到，位于青年路与西环路交汇处的西城·逸品、新日月·翠洲嘉园、八菱华庄、盛世华城都规划了沿街商铺，规划未来几年内西环路的商业空白将会逐步被填充。

西环路这个区域在大商业配套逐步完善之前已经形成了自己的一个独特的区位优势。发展时间较早，区域内项目品质都较高，尤其区域内的交通也非常便捷，附近一小时生活圈的市民到这个区域也都非常方便。尤其2010年，青年路、大庆路的西延接轨新204国道，新地块的出让，吸引了众多的消费群选择在这置业，因此说，西环路有形成自己商圈的基础。相信，西环路的这些大商业配套陆续启动2到3年之后，利用自身的这些区位优势将会打造有自己特点的商圈。

初学棋时老师就说过，善弈者要多看三步。如果把西环路板块的开发也当作一盘棋，不知道除了政策制定者外，看得最远的人能看到后几步？

现在我们只能通过历史而推导未来。最先进入西环路房地产市场的开发商肯定没有想过他们当初的行为有多么高的指示意义，当初纯粹的商业行业只是看到了利润而已，只是发现了西环路的发展潜力而已，但他们当初肯定不知道这个发展潜力已经超出了他们的想像。这是一个最具潜力的板块，以往我们说“适度向西”，而当城市的其他几个方向都已布局后再看西环路板块，它已经是离老城中心、新城中心最近的、也是最新的发展空间了。一块没有历史包袱的区域，一个框架已经搭好的区域，我们完全可以用最大胆的想像来描绘它的未来。

让我们看看西环路现在有什么？沿西环路两侧已经布满新建项目，如人的大动脉，跳动有力。现在的西环路板块已经向西延伸到新204国道，大庆路、青年路、世纪大道均已接通至此，区域内路网通达，且无大的沟河阻隔，就算没有将来的环城高架的联通，西环路板块也能快速联接市区各大板块，区域先天优势明显。未来的西环路将重新站在特大城市发展中的重要地位，而且是最重要的板块之一。如同小说中的武林高手，任督二脉已经打通，天下无敌只是早晚的事。

落 子

如果说当初选择西环路是无意间的落子，那么现在再进入西环路市场的企业就是比别人先看到了光明前景后的刻意为之，但道路显然没那么通畅，依然要比别人多付出几分，对消费者来说这是好事。

在市区房地产市场的版图中，只有西环路的天下是完全靠自已拼出来的。从开发之初西环路就没有过大型的公建配套工程来为西环路架架势，直到如今还是如此。能够吸引大量的置业者，基本上是依靠西环路各个楼盘自身品质的魅力，所以在同期的市场比拼中，西环路各个楼盘的品质一直都是拿得出手的。从最初的桃源居、八菱华庄、新日月，再到后来香城美地、西城逸品、金大洋……可以说西环路房产市场一直不乏精品。对开发企业和置业者而言，在此过程中大家都抢到了价值的洼地。

西环路所缺的也非常明显，市政配套就是一方面，但当一个区域内居住人群聚集到一定程度的时候，医院、学校、菜场等市政配套也就是政策制定者们动动笔头子的事。当初城南各个楼盘建设时，周边也没有学校、医院、菜场、公交等在那边让他们使用。西环路或许是我们留给未来城建发展的后着，要知道配几个重要的市政资源是简单的事，简单的配几个市政资源还能迅速提升板块价值，但从目前情况来看，我们的政策制定者显然不想如此简单的打发西环路板块。

现在重要的是居住环境的改变和商业配比的实现，这就需要现在进入西环路开发市场的企业自已动脑子了，已经有开发企业看到这一点，像近期要启动的金大洋城市广场，其宗旨在于通过全新的业态组合，主力商铺的引入，创新的室内及商业规划设计，新颖的体验式消费以及国际化时尚的消费引导，为西环路甚至是整个市区的消费者带来全新的购物体验，打造成为盐城地标性商业街区、以及盐城主题商业时代投资者的首选物业，从而开启盐城商业投资新时代，对西环路板块而言，这仅仅是个开始，后面的变化将接踵而至。

造 势

朱先生一家刚搬到桃源居时感觉极不习惯，做生意的他经常会有急事要出去处理，但刚搬进小区的时候出门打个车都不方便。几年下来后、随着周边开发日渐成熟，人是越聚越多，配套也是越来越丰富，日常生活所需，周边基本能够解决了。已经买了车的朱先生经常会因为堵车被堵在小区门口。

没事的时候朱先生还会跑跑周边的售楼处，不是想要再买房，看看周边越建越漂亮，他还是会为自已当初力排众议的决定感到庆幸，偶尔还会在心底偷偷为自已记上一功。

　经常跑跑看看让朱先生对周边非常熟悉，但近期出趟远门回盐城时，走到新204国道和大庆路交界处他已经完全不认识了。好不容易兜个圈才从青年路转回头，这让朱先生有种误入他乡的错觉。看到一路过来多少个圈起来的空地，他知道这是又要开发建设了。回想下来看，西环路板块的房地产市场和城市建设就像是盘棋局的样子，现在棋子是越布越多，像是棋到中局，已经到了变局的时候了。

变 局

市场是随时在变化，西环路现在的情形和以往已经大不相同，已经发生质的改变，再固守以前的开发和消费观念已经不合时宜。

西环路板块地位性质的变化才刚刚开始。如果说以前的开发与置业选择只是建立在单纯的性价比之上的话，对西环路而言在此阶段，开发商对项目运作的成功与否对品牌的建立、对板块的发展都会有一定的影响。但这里所提到的不成功已不再单指过去人们脑海中因产品问题而产生的不良效应，更是指开发商的运作理念。在不断得到规范的房产市场、在不断壮大及日趋重要的西环路板块，产品的品质固然重要，但开发商对市场远景的整体把握对项目运作成功与否将起着决定性的作用。

这一点开发商已经有所认识，在青年路新近拿地的开发企业就已经放话，要将其产品打造成盐城顶级品质住宅。所以，不要再以为能在西环路板块“淘”房了。