股市与楼市互相拉动 房价未来上涨空间有限

日前，中国指数研究院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%。市场人士普遍认为，楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等是近期楼市“升温”的重要因素。不过，在整体“供大于求”格局未变、居民资产配置趋势日益多元化的背景下，未来房价上涨空间有限，分化走势仍将延续。

5月成交创6年新高

最近，楼市似乎已经感受到了初夏的温度。在价格上，与4月份相比，5月价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量则减少了8个。而在成交量上，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，亦创下了近6年的同期新高。

具体看，我国一、二、三线城市成交量均有不同程度的上升。其中，一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二线城市由4月的25.0%上升至25.3%；三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。

对于近期房地产市场的表现，中国指数研究院在其报告中分析指出，近期货币政策利好持续加码，地方层面也紧跟中央步伐积极出台相应的“促需求”和“稳消费”政策，与此同时，各大房企也都趁势加大了推盘力度，这些都为楼市回暖增添了动力，最终促使住宅整体成交量的平稳释放。

中央财经大学经济学院教授张铁刚告诉本报记者，近期房价的回暖受到流动性、资本市场以及楼市自身供需等多重因素的影响。“首先，央行近期的降息降准在一定程度上保障了市场整体的流动性；其次，资本市场的火热也对房地产市场产生了传导；最后，楼市前期已经经历了一轮较为充分的调整，自身也有回升需求。”张铁刚分析。

股市与楼市互相拉动

在许多业内人士眼中，近期高位震荡的股市无疑成了楼市的“最佳外援”。亚豪机构市场总监郭毅表示，沪指不久前在接近5000点时重挫，这样的宽幅震荡背后必然引发前期获利资金出逃，与之相比，楼市则成为固化资产、保值增值的首选。

“在吸收流动性上，股市和楼市既有相互替代的作用，也能产生互相拉动的效果。”张铁刚介绍说，一方面，股市的上涨让更多人释放了改善性住房需求；另一方面，股市震荡时的风险释放也会引起部分资金流向楼市，从而推高房价。

不过，也有专家认为，没有必要把股市视为楼市的“救世主”。申万宏源证券研究所首席分析师桂浩明表示，股市和楼市只是资金流动中的不同选项，并且这种流动从来都是双向的。与股市下跌相比，人们对楼市未来的预期才是影响房价最重要的因素。

有关专家进一步指出，房价的上涨会让住宅资产本来就不高的流动性变得更差，而大多数业主会发现持有物业收益的机会成本实际上已经过高，拥有多套住宅不仅没有实现财富增值保值，反而还会失去财富的流动性，这反过来将抑制房价的过度上涨。

分化走势仍将延续

值得注意的是，短暂而局部的回暖并未改变总体房价同比仍然下跌的事实。统计显示，尽管跌幅收窄，但5月份全国100个城市住宅均价同比仍然下跌了3.73%。其中，南通、西安等37个城市同比跌幅在5%-10%之间，而桂林、三亚等16个城市同比跌幅更是超过了10%。

专家指出，我国房价拐点的形成，是人口拐点、经济结构、收入格局和居民财富配置转型等趋势性因素共同作用的结果。因此，如果将近期适度的回暖视作房价重返“大涨通道”的前奏，那么显然是不够严谨的。

“事实上，与欧美发达国家的城镇化水平相比，我国房地产业还有巨大的发展空间。但是就目前而言，我国人口仍过度向大城市集中，区域位置不同的住宅价格差异巨大，不同地区楼市分化明显。可以预计，接下来房价仍会呈分化走势，热点地区涨幅可能较高。”张铁刚表示，未来房地产格局向扁平化发展将会是一个合理的方向。

作为普通购房者，应该如何看待近期楼市的回暖呢？业内人士建议，市民买房置业时要结合自身家庭的实际需求，不要因冲动或投机心理而入市，选择区域时也应尽量避免价格涨幅过快、炒作氛围过重的片区。