我市能不能形成多个商业中心？

宏观经济层面的变化对我市商业地产可能产生的影响。但对具体项目、具体投资行为来说，大的政策与形势到达不同的城市后，会根据当地的一些自有环境发生不同的变化。因此所处城市的商业地产环境情况如何，特别是商业中心的架构，是进行投资行为前必须要考量的重要因素。

近几年来，盐城的商业地产环境已经发生了很大的变化。从外在来说，城市版图不断扩大，商业的触角延伸到了很远，产生了很多新的空间；从内部来说，单一的商业中心已经不能满足城市发展的需求；从影响来看，这种剧烈的变化是伴随着“阵痛”的，因为有且必然会有一些项目在这种变化中被淘汰。

说我市现在商业地产环境复杂，不是说给予商业项目的政策条件存在什么摇摆的环节，而是说城市经济处在活跃的上升期，当前有多个商业中心正在或将要形成。在形成的过程中，参与商业地产已不是那么简单的事，这与以前单纯的买商铺做投资经营有很大的不同。

在这些新的商业中心内，当前有很多项目包括一些知名的大型地产，都只是处于前期的招商与建设阶段。任何的愿景与期望能不能实现，都要看以后的市场影响与市民的消费导向。这种风险，是以前投资者不曾遇到过的。因此，多个商业中心形成，不仅会给城市商业版图带来变化，也会对商业投资行为产生深远的影响。

投资行为同时遭遇“向心力”与“离心力”

商业版图“变奏”下的市场环境

站在2010年往回看，我市的商业版图可以用“巨变”来形容。但一直到2007年的时候，多数市民还未能感受到这种变化。尽管已有缤纷亚洲、时代旺角等少数先行者，但影响力甚微。转折点发生在2008年。由市政府重点打造的东进路美食一条街、水街等项目，成功的将市民的注意力第一次拉到城南。这是一次非常成功的“小试牛刀”。在此之后，“大刀阔斧”的动作接踵而至。

这种大动作，不仅仅发生在城南这个重点打造的区域，同一时间还在全市其它板块发生着。尽管定位、规模、形态各不相同，但所引发的竞争、市场影响，深深改变了城市原有的商业布局，也改变了传统投资的套路与理念。

市民看到的不再只是建军路“一枝独秀”的表演，而是一种“群雄并起”的大场面。对于投资者而言，会产生困惑，一方面是传统核心商圈的饱和与高成本，另一方面是新兴商圈的稚嫩与高风险。鲜明反差的背后，带有危险，同时也带有高额回报。求稳还是求利？已经不单单是一个选择的问题。

尽管雏形已经有了一定的轮廓，目前我市的商业布局仍未最终成型。这种变化还将继续。这也意味着商业地产在进入复杂时代后，它的市场环境告别了以往简单、轻松的局面，市场投资行为必须接受并适应这种变化。

“城”变大，“市”变多，多商业中心是机遇也有压力

就在几年前，没有人会认为盐城将有第二个实质意义上的商业中心，在当时看来，有条建军路就足够了。到了今天，建军路的局限已经显现，更多的人发现，原来建军路的辐射力是不可能覆盖全城的。就好比新街口是南京的核心商业中心，但是南京依然少不了大行宫、湖南路、夫子庙等其它商业中心作为支撑。

这其实就是商业布局由点到线再到网的一个过程。截止到2009年，盐城市区建成区面积已近120平方公里，常住人口达80多万，这样的一个城市规模决定了需要更多次级商业中心形成。但是对很多投资者而言，心中都会有一个疑问：到底能不能形成多个商业中心呢？

号角已在多处吹响。最先成型的是盐渎板块，这里各项优势都具备。由宝龙城市广场及钱江财富广场构成主体，东进路美食街、水街、乐天玛特二店、大润发、缤纷亚洲等项目丰富了物业种类。它们很好地将老城区商业与南城区商业串联起来，没有在中间出现断档。但由于规模有限，它还不能成为城南的主商业中心。

再往南到内港湖，又是一片新天地。这里是造城的奇迹，是未来最被看好的区域。为什么这么说？先列一组名词：金鹰天地、新百、盐渎明城、国际风情街、凤凰汇、紫薇国际广场……内港湖周边聚集了大量的商业地产，这是前所未有的。与盐渎板块不同的是，这里不仅有城市综合体，有餐饮娱乐，有写字楼，这里还有高档百货商场、五星级酒店、IT-MALL等高端商业领域。从一、二线城市商业发展的规律看，一个城市商业中心的形成首先必须要有大型品牌商场入驻。除了建军路之外，南城区是第二个具备这个条件的区域。这与市政府打造城市副商业中心的目的也是一致的。

还有很多正在形成的区域商业中心，如北城区的物流商贸、小商品市场，火车站商圈，“浦东”亭湖新区商圈，城西南汽配汽贸中心等等。众多商业地产的介入，加速了这些商业中心的形成，也带了未知风险。多个商业中心形成，是大势所趋，但最终能不能形成规模与效益还需要等待。这期间，会有一些项目因为定位、操作等环节出现问题而停滞甚至垮台。

单一的商业中心模式，会在其周边形成一股强大的“向心力”作用，城市的多数商业行为都会围绕它而进行。在形成了多个商业中心后，“向心力”的作用仍然由核心商圈发挥。但与此同时，次一级的商业中心也在不断扩大自己的吸引力，这就造成了整体商业布局上的“离心力”作用。

以我市商业版图为例。建军路商圈以其众多大型百货商场、购物中心、商业街等构筑成城市主商业中心，它对消费者的吸引力是其它商圈无法比拟的，这种强大的“向心力”会不断巩固其核心地位。然而随着盐渎、内港湖、城北物流、火车站等新兴商圈的崛起，势必要分散建军路的吸引力，而它们彼此之间也会形成一定的竞争。这样不仅有客源的竞争，投资源的竞争也变得更紧迫，对投资者而言，如何权衡利弊就成为了他们的课题之一。

选择核心商圈，客源与市场均有保障，但因为进入者众多门槛被无形抬高。此外，进入核心商圈不代表就可以一路绿灯走下去。再火、位置再好的商业地产，总有死角存在。这几年建军路上倒下去的商铺数量不在少数，淘汰的速度特别快。加上同质化竞争日趋严重，市场容量逐渐达到饱和状态，让不少投资者把眼光放到了其它正在形成中的商圈上去。

离开了核心商圈的控制范围，伸展的空间一下子变得很大。城市与投资者，都在寻找一个新的平台创造价值。城市建设为这个架构铺筑了道路，而只有投资者的参与才能激活新商业中心的第一股能量。就这个角度而言，宝龙城市广场、盐城义乌国际商贸城、紫薇国际广场、盐渎明城、明珠世贸商城等商业地产项目已取得了投资者的信任，市民的关注度也很高，为项目的持续运营打下了良好的基础。

“离心力”在这几年城市形成多个商业中心的过程中发挥了重要作用。但随着老城区旧城改造步伐的加快，建军路多个重要地块相继有新项目的消息，且都是大型综合商业如苏宁商业广场、同曦城市广场、五洲国际城市广场、百脑汇、飞驰新天地，加上已经“先声夺人”的先锋岛综合体，以及未来的人民商场地块、劝业场地块，整条建军路都被盘活，“向心力”的作用又将加强。未来几年，盐城的商业布局将有两场好戏上演，一场是建军路的升级之路，一场是南城区的“初生牛犊”，多个商业中心的形成将使商业地产的环境更加复杂。