两月两次加息三调准备金率 明年或现房价拐点

根据中国人民银行25日晚发布的最新公告，自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应作出调整。南都记者留意到，此前央行曾于10月20日起加息0.25%，此后分别从11月16日、11月29日、12月20日起，每次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，算上此次加息，短短两个月的时间内，央行收缩流动性动作频频。

　　“虽然加息并非针对房地产，但这表明了政府致力于打击通货膨胀、挤压房地产等资产泡沫和坚决调控房价的决心。”著名地产评论人陈真诚表示，“回头看看这轮房地产调控和今年房地产市场走势，便不难发现，正是通货膨胀、负利率、资产泡沫等等与‘史上最严’房地产调控形成了最强力的对冲。”

　　控制流动性方为上策

　　根据央行的新举措简单测算，此次加息后，五年以上贷款利率由6.14%提高到6.40%，按100万元30年期贷款等额本息还款法计算，利息约增加60930元，每月多还169元。

　　“房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷成本，增加了房地产开发和个人购房难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对房地产市场属利空影响。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，目前第三套房已停贷，而对购买二套房的市民来说，执行1.1倍利率付出的资金压力更是可观，加息在一定程度上进一步限制投资需求入市。

　　在经纬行研究中心研究员朱建看来，正是由于流动性充沛让市场对未来经济发展信心较足，所以开发商并未过多担心资金链的问题，导致近期各地地王层出不穷。而仔细探究8、9月份楼市开始回暖的原因，不可否认确实存在需求受抑制后的喷发，但更深层次的原因却是由于全球流动性泛滥，国内流动性过剩导致通胀的压力过大，CPI、各种农产品价格不断上升，消费者为求资金不贬值，不得不进行消费，而房地产目前来说是最具保值潜力的选项，所以房地产需求大增，加上开发商适时推出新品新货，才有了8、9月份房地产市场重新回暖的局面。

　　“所以从国家调控和行业健康发展的长远角度来说，控制流动性方为上策。”朱建分析认为，整体流动性不断收缩，通胀压力减弱，消费者重新陷入观望状态，在一段时间之后，开发商只能通过降价才能缓解资金流的压力，快速回笼资金。只有这样，才能在结合市场调节的情况下，达到楼市调控预定的效果。“在多番调控之下，房地产开发商贷款的风险上升已不容忽略，监管部门对房地产贷款的风险也是一再提示，加上流动性的收紧，明年或许是开发商资金链最难过的一年了。”

　　房价拐点或者明年出现

　　上海易居房地产研究院发布报告认为，M 1(狭义货币供应量)的走势通常领先楼市5个月，M 1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M 1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增长。

　　让陈真诚担心的是，如果不解决负利率问题，仅靠上调存款准备金率，或难有效回收流动性、打击通货膨胀和资产价格泡沫、调控房价。事实上，存款从4月利率开始转负起就开始搬家。在负利率下，越来越多的存款从银行搬家而出，用于投资，其中不少通过非银行贷款渠道流向了开发融资，进入了房地产。

　　“信托、私募、公募基金的资金中的一个相当大的部分是存款，其增加额中的一个相当大的部分是从银行搬家的存款。由于民间集资、私人直接借贷、担保等私人借贷投资的回报比信托更高，因此有不少资金通过民间融资流向了开发贷款。”陈真诚表示，负利率下，如果央行不愿意继续加息，存款搬家之势还会继续。

　　历年调控经验亦表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。而今再度上浮0.25%的加息带给投资者还款的压力并不大，诸多业内人士也认为对楼市的影响有限。

　　但东方证券分析认为，25日晚央行加息并非突然之举，上周的货币市场对此早有充分预期。“央行在两个月多一点的时间内三次上调准备金率，两次加息。频率之高，历史上较为罕见。这也充分显示出在特殊时期下实施两年宽松货币政策之后，央行对于货币政策回归正常化的迫切意愿。”东方证券研究所策略团队王明旭认为，在通胀形势仍有恶化可能的现实情况下，年内再度加息仍存较高概率。