预言2011盐城房产 把握市场发展的脉络

新的一年已经开始，这个时候是盘点和预言的时候。一年一次的预言，有点程式化的味道。但是市场每年都是新的，观点每年也是新的。 

预测新的一年楼市的走向总是一件艰难的工作。尤其是媒体。要么不负责任，请上几位地产名人，胡乱吹一通。把地产彻底娱乐化。要么有实力去推动自己的预言，去左右市场。要么执着坚持自己的观点，即便预言不准，也不怕被拍砖。

这些我们现在还做不到。也没勇气去做。但仍然希望通过对2010年盐城房产市场的梳理，能更清楚地把握2011年市场发展的脉络。

阳光灿烂，气温却一直在冰点

2011年1月9日，出现新年最爆炸的房产新闻。重庆开始征收房产税。虽然很多细则还没落地。不管社会各界如何议论。房产税征收已势在必行。

房产市场的复杂性和微妙性很大程度是因为与宏观经济环境关联太紧。2010年给2011年留下的基础让人捉摸不透。从宏观政策力度看，2011年不确定因素有很多。 

最主要的因素是政策力度不断加大，总体上会对楼市起一些抑制作用。甚至有开发商悲观地认为，楼市大有一夜回到2008年的可能。2010年房价虽没象脱缰的野马，但是房价仍却没管住。市场依然很红火。

我们一直在说调控的力度还没有达到预期的效果，但有一点还是值得肯定的。尽管房价仍在上涨，但无论是一线城市还是类似盐城的二三线城市，相比去年“疯狂”的涨幅，房价上涨的幅度已大幅放缓，这也说明调控效果已经显现。随着楼市调控的不断深入和细化，楼市有望趋向平稳。

2010年，房价在调控与通胀的夹缝中不跌反涨让调控有失颜面，盐城楼市在下半年的通胀效应催化下，住房产品呈现反扑迹象，通胀如同一座大山挡在高房价面前。欲动房价先控通胀应该会成为2011年宏观调控的必行之路。之所以如此判断，是因为盐城楼市在“限价令”出台后，楼市给予最快速的反应是供给没了，老百姓拿着现金都买不到房，这对于盐城这类快速发展中的城市而言无疑是非常态化的现象，这也是在提醒楼市的各方参与者，宏观调控的力度还远远没有触及到楼市的根本，调控的长效机制还未得到很好的体现。

对于2011年宏观调控的政策走势，我们无法肯定的判断松或是更紧，但从2010年的市场看，房地产行业的调控已经进入常态化。调控松了，房价可能会出现报复性反弹，市场又会出现新一轮的观望期。因此，对于楼市，调控短期内转向的可能性不大。2011年政策与市场、开发企业与政府、开发商与购房者的博弈仍将持续。另外，要改变房价高企预期，今年调控政策也必须不断加压。不管是抑制通胀压力还是调控房价，预期都是影响未来走向的重要因素，而房价上涨预期来自于市场长期积攒的非理性因素以及购房者的惯性认知，能够改变这种预期的只有不断加大调控力度。

楼市价格至少有三个决定性因素：第一是市场供求关系，这是包括房地产在内的所有商品定价的首要因素，商品价值和价格之间波动，某些时候价格高于价值，某些时候价格低于价值；第二是土地价格决定房地产商品价格，关于土地价格和土地财政，这个问题已不需要再讨论了，看看2010年9月29日之后各地的地王价格就可以明白一切；第三是成本和利润共同决定价格，开发成本越高，销售价格也就越高，原材料、人力、土地、配套、税费、资金使用成本等等，这些东西都是开发成本的一部分，有些是政府可以控制的，有些是政府无力控制的。

房价的涨与跌，不是由某个人说了算的，也不是由某个团体说了算的，更不是由政府说了算的。市场的发展与房价的走势，归根结底是市场说了算的。

虽然我们一直在谈起政府在房地产市场上的力度不足，但是每一次调控之后，楼市依旧按照自己的规律前行。现在虽然有二套房利率政策、三套房限购政策、加息、停贷等一系列政策，如果不在根本上解决市场供应量这个最基本的市场供求关系，那么所有的让房价回归到理性发展之路就是妄谈。

看完宏观形势，我们再看盐城的房价走势。近几年，盐城的房价一直处以“飙升”态势，之所以如此，是因为供给一直跟不上，刚性需求每年都在递增。但2011年，趋于市场的压力和政府的干预，保障房和经济适用房供给的加大，这也预示着今年盐城房价的涨幅将降低。

另外，目前盐城有个非正常的现象就是部分开发企业将车库或车位与住宅捆绑式销售，如果将房价平摊，我们算笔账，限价令将房价压在5000多元每平方米，但如果按这种操作模式，那每平方米又已经达到了6000甚至7000的价格，这一现象只能说明一点，在政府干预下，开发企业仍然会有“办法”将房价拉升；再者就是城市土地就那么多，楼市的供应量有限，依照特大城市的标准建设，城市人口将持续增加，你又怎么能够指望楼市价格从6000多元降到5000多元、4000多元呢？

再者，2010年盐城自住型需求已经被消化很多，2011年楼市定然将出现一批以投资为目的的需求，这也从侧面暗示着房价也将会继续上扬，只是在宏观调控政策的影响下，幅度不会很大。

2011年已经开始，希望我们的预言还不算晚。在新的一年我们依然会深度关注楼市，与你一起行走市场。

楼盘放量加大——想买的房子还是能买到

已经过去的2010年，无论是对开发商还是购房者，都不是个“幸运年”。楼市一直处于宏观调控政策的干预下缓慢前行。盐城楼市在“限价令”出台后，开发商“无房可卖”，购房者“无房可买”。这一现象也是政府、开发商及购房者在博弈一年之后最不想见到的结果。

但在2010年岁末，在政府干预及开发商资金链的原因趋势下，依然掀起了一股抢购热潮。在刚过去的12月，多家楼盘集中开盘放量，在“限价令”及购房者担心供给持续缩小的作用下，众多刚性需求在年底得到释放。但依然有部分人没有跟上这趟“末班车”。

2011年，“抢房”这一现象将得到转变，卖房市场或将转向买方市场。为何作此说，是因为，在已经过去的2010年，盐城楼市的刚性需求大多已经释放。在还未出现松动的“限价令”作用下，2011年上半年定会将出现一批以投资为主的购房需求。

另外，依照2010年下半年土地出让信息看，存量土地规模在增大，盐城楼市通胀的压力也得到进一步缓解。在这样的情况下，购房者在选房的时候也将更加谨慎，观望的情绪也将增强。

这就像我们去年说的，房价因为供给不足而持续上扬。而开发商们一是为了缓解资金链的压力，一方面是为了能够跟上这趟高额利润的热潮，纷纷加大开工量及入市房源。受宏观调控政策的影响，及供给的不断加大，销售的形势也将逐步降温，甚至可以判断有部分楼盘将出现滞销的现象。

总结前几年的发展过程，相信大家对于盐城楼市的各种变化已经有了心理预期。但这里我们依然要说的是，2011年的楼市将在宏观调控政策的影响下将平稳化前行。