楼市调控抑制投机需求 或置之“死地”而后生

房地产政策近阶段陆续出台，从政策的着力点上看，房地产政策将抑制投机，对二手房市场影响较大。但从上市公司业绩来看，由于房地产销量受到影响程度较小，房地产上市公司业绩将继续维持稳定增长态势，大盘有可能会延续此前的反弹态势。我们需要在控制风险的基础上把握机会。

房地产调控抑制投机需求

我们注意到，本周房地产上市公司表现不温不火，但房地产行业指数并未出现明显破位，显示出政策的着力点在于抑制房地产投机，对二手房市场的投机尤其具有一定抑制作用。

仔细分析后不难发现，房地产调控的各项措施中，对于二手楼市影响直接的主要有两方面：一是二套房首付比例提至6成；二是购买不足5年住房转让全额征收营业税。同时，“限购令”的升级和扩大。与“9.29新政”的限制新购一套相比，本次限购令的升级，将限制更多的需求，影响范围更广；营业税的提高则使得大量二手房源的交易成本上升，而一些此前通过合同来做低差额的办法在新政下将无法实现。另外，加息以及首套房贷优惠利率的取消，使得购房者的资金成本逐步提高，将会给二手房带来较大影响，进一步抑制需求的释放。

我们注意到，在“新国八条”出台前，1月份的上中旬，五大城市楼市成交十分活跃，1月下旬，受到春节临近影响和政策的叠加效应，成交转入清淡，政策出台后几天每日成交量有所下滑。但是，“三次调控”对销量的影响程度及缩量持续的时间仍需观察，三、四月份的成交情况将是关键。

估值底部或出现结构性机会

从二级市场表现来看，在“新国八条”出台后，房地产行业指数并未出现大幅下跌，而是处于相对稳定状态，这说明本次调控依然延续此前的基调，调控长期化的观点也早在去年就已被市场所接受，对房地产上市公司业绩的影响有所下降，2011年房地产上市公司的业绩可能将会依然维持稳定增长格局。

我们发现，经历了去年的两轮调控后，房地产行业的杠杆率已经有了明显的下降，部分公司的销售数据显示其一次性付款比例超过了30%，而购买二套房的全额付款比例预计更高，此次二套房首付比例提高对实际购买力的边际影响并不明显。

前期地产股反弹的逻辑是楼市销量较好，同时地产股估值较低。而政策的落地打消了市场对政策的部分担忧，同时有利于整个房地产市场的稳定。从估值来看，房地产股的PE和PB仍在相对低位，下跌的空间不大。鉴于目前房地产股估值处于历史底部，我们认为，未来行业走势无外乎根据基本面表现，政策出台导致估值被压缩在历史底部，但由于业绩增长，市值也将向上修正。下半年月份销售数据若回暖，将成为反弹的导火索。如果估值长期保持低估状态的话，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。估值较低、财务杠杆较小、业绩锁定性好的区域性龙头公司不排除有结构性机会出现的可能性。

从控制风险的角度出发，目前抑制房地产投机是2011年政策调控的重中之重，未来不排除有“靴子”继续落地的可能性，对房地产行业的投资既要看到估值优势，也要注意系统性风险。