把脉春博会后的盐城楼市

无泡沫，盐城楼市仍然健康

无论是横比、纵比、环比，盐城的房价水平都不算高，可能我们坐在家里感觉目前这个价格太高了。但和其他城市比起来，盐城的房价并不算高，苏南的城市我们不比，就跟苏北的南通、淮安、连云港等几个城市相比，盐城房价水平都是垫底的。一线城市没说房价有泡沫、苏南房价比我们高得多的楼市没说有泡沫、同样是苏北的其他城市房价也比我们高，人家也没说有泡沫，那盐城又哪来的泡沫。

其二，单纯就房价来看，我们的房价上应该说没有什么水分的，地价、建安、规划设计、财务、营销、行政成本等各项加起来可能就已经接近房价了，留给利润的空间并没有普通市民想象的那么大。很多近年拿地的开发商其实真实利润都有限。说开发商赚得多，其实他们赚到的往往是滚动开发的利润，既然房价没什么水分，当然也不会有泡沫。

其三，无论是投机还是投资，盐城楼市中这一派的比重都不算大，而且有的这一群人又往往是长期持有的投资者居多，炒房号、炒楼花的投机客几乎没有，现实情况是，市区各个楼盘售出的房源均以自住刚性需求为主。在一个几乎子住为主的市场，在一个刚性需求为主的市场，又何来泡沫之说。排除了泡沫盐城楼市目前当然是健康的。
 

目前盐城楼市最大的好消息是在江苏沿海发展战略下盐城的城市化进程在不断加速。城市向各个方向扩张，市民不断从不同地方涌入主城区。置业需求强劲，经过十几只能年的发展，市民的购房需求也将不断升级。目前调控政策最多只能限制住刚需本身，这对盐城楼市来说是最佳发展需求。再加上调控的作用，限价令严格控制住房价涨幅。因此长期来看，盐城的房地产市场在大面上依然是有较大的发展空间。房价依然存在升值潜力。这样的市场谁能说它不健康。

别紧张，楼市目前表现是2010年的延续

本次房博会上还是有点小变化的，和以前不同的是，不管手上有无房源，房源多少，存量房都会想方设法在春博会上亮个相，或者是搭个顺风车在会场周边发发传单，身段已经放低，而且原本或明或暗在施行的一些营销手段也已经发生了变化，违规现象肯定不存在了。搭售也不搞了，这让置业者在多年来第一次有了点公平交易的感觉。

但是，置业者还是很紧张，紧张的倒不是有无泡沫，而是怕还是买不到那一套房，从表面来看春博会上的情况和之前楼市比没什么变化。依然是供不应求，买房子的都很紧张，排队、落定、忙的不亦乐乎，生怕看中的房子买不到手，生怕这次机会过后以后再也拿不到这样的房源。前一种状况有可能，但后一种情况则未必，稍微对盐城楼市有点了解的人都应当知道，盐城市楼市的存量有多大，而且几个大盘进来之后都是以造城级的速度在建设。看看绿地、华润、金辉在外地的操作经验就应当不再紧张。这些房源出来的速度会很快。而且不管它在盐城的发展战略如何变化。建出的房源品质不应当差，我们又紧张什么？

好多人看不懂发展趋势，明明知道楼市行情应当变化了，为什么现在还跟以前一样，实际上目前盐城楼市行情是前一段时间楼市态势的延续，楼市格局变化无非是由看得见的几大因素博弈的结果。无非供应量、需求量、政策调控力度、房价等这些因素。现在这几处因素没有发生太大变化时，楼市格局自然不会有太大变化。我们一个个的来看一下。供应量因为工程建设的滞后现在没有变化。政策调控力度看上去短期内也不会发生逆转，房价因限价令依然在执行，短期内也不会出现波动。需求量更不用说了，该买房想买房的人好像也没有因为买不到房而移民离开，现在看起来这些可控因素中，变量最大的将是供应量，一旦这个因素变化了，楼市格局会立即变化，变化只是时间问题。

接下来，是见证楼盘品质的时刻

限字当头，让今年上半年开盘的企业多了层束缚，开发商方面有人直接反对，有人强调最好给个价格区间，完全站出来赞同的是少数派。要置业的市民基本是完全赞同，如果在执行上面更细致的话就更好了。但不管怎么说，和后来宏观政策对照来看，盐城还是有先见之明的。回过头来看，这一政策确保了市场在更良性的方向上发展下去，市场没有出现大的波动，这就是经济调控上最大成就。但也有风险在，有朋友说，先不要高兴得太早，这未必就是好事，在房价被限死的情况下如何保证你的居住品质跟得上来？原来能卖6000的现在只能卖5500了，开发商不可能在利润中拿出500块来，怎么办？只有从做“加法”改成做“减法”。原来想拿什么“人居大奖”的现在做个安居工程好了，原来要请大牌设计房型的现在随便找个方案套套吧。原来做高档面砖干挂的现在刷个涂料吧？原来是国家一流景观设计的现在请工程部的人随意种两颗树栽几株花吧.....不要怀疑，这是必然的选择。但市场会不会认这个帐？先问问你自己会不会。这就是我们的另一个疑问，未来楼市竞争的主要方向是什么？大家面对政策一样，市场环境一样，置业人群一样，最终只能比品质，是大家来比就在这个框架下谁能做的更好。打个最简单的比分，市区快餐品牌不少，为什么总选择那几个？道理和你买房一样，同样是15块一份的快餐，总会有人做的更好更精细，品质更高，甚至高出一个档次出来。前提条件是不能偷工减料、不能以次充好。10块钱一份、15块一份的快餐人家都能做出档次来，做出品质来，我们几十万、上百万的一套房子做不出来，好像有点不好意思吧。

看着吧，楼市格局变化要看大盘脸色

看楼市真正的变化，是要看大盘进入后的动作。我们说下半年楼市行情激变，有两个可变因素，一是房源上市量大，另一个就是一线大牌房企进入盐城开发大盘。就是没有前一个因素存在，仅是大牌大盘的进入，楼市也应当发生变革，请注意，是变革而不仅仅是变化。先来看体量，以我们的楼盘再怎么大也大不过一个小区，但现在不同了，这些大牌大盘来了，人家不是一个小区一个小区造，人家要建就是一座城一座城的建。这是什么概念？很多楼市必备元素，这些大盘自己就能必备。他不需要太多依赖外界因素，而是完全按照自己的计划和节奏来开发来推盘。你说要学区，行，他在周边自己建个学校，你说想购物，不好意思，他在规划的时候不光商城造号了连商家都招好了，你说想要医疗设施，可以，可能他的母体公司本身就有这方面的资源，随便在他的地盘上划块地来建个医院，再抽调点资源过来，或许这个服务辐射更广、利润更高.....你所需要的，可能他能提供；而且都能提供更好的。这样未必会形成店大欺客的格局，但是同行的营销行为对他的影响肯定不会太大了，这跟以前的差别太大了，以往一个区域里，同时几家楼盘要动，大家都会密切关注竞争楼盘的动向，以便调整自己的营销节奏与政策，但这些大牌大盘不会在乎的。打个比方吧，同样几个人去洗澡，两个瘦子下池子后波澜不惊，但一个超级胖子入池后那些瘦子真要“随波逐流”了，他们再进来几个或者再出去几个人，可能那个胖子连水量变化都感觉不出来。

贷款难，房地产企业面临洗牌

春博会前几天国家的金融政策又发生变化，影响也应当在近期才能反映出来。4月17日央行第四次全面上调存款准备金率，也是去年1月份至今的第十次上调，大型银行的存款准备金率已上调至20.5%的历史高位。部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，盐城也不再例外。央行再次收紧流动性后，已经有的开发商说贷款不好拿了，近期购房者获得贷款的难度也加大了。但最先受影响的肯定是中小型房企，特别是对那些刚入市的企业，市场对资金链的要求更高，未来会更艰难，洗牌在所难免。贷款不好拿，公积金也不好拿了。房博会期间盐城还发生一件事，从5月1日起盐城执行新的住房公积金个人住房贷款政策，这件事是假期之中发生的，很多人不敏感，但房企都很关注。此次公积金住房贷款政策调控是今年以来的第二次。市民购买第二套住房首付比例由此前的首付五成提高至六成，贷款利率按照同期的首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行，并停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。实力雄厚的大房企可能未必在乎，但一些小的房企肯定会受到严重冲击，这是洗牌的重要因素。可以预料的是，由于监管严格、利率提高、银行信贷收紧以及供应增加，将不可避免的导致下半年销售放缓、部分开发商的资金承受压力会越来越大。如果这些中小开发商资金链开始出现问题，降价销售或许将是这些企业最后的救命稻草，造成降价和降品质的恶性循环，撑不下去的就会被洗牌。