房贷利率换锚不换药：上涨趋势逐步蔓延

在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下，房贷利率上行趋势继续蔓延。融360大数据研究院监测的数据显示，8月份，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个BP（基点）；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨两个BP，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP，均远高于新政规定的利率下限。

专家普遍认为，目前各行正在紧锣密鼓筹备的房贷利率“换锚”与此轮楼市调控升级开出的各种“药方”契合，在“房住不炒”格局进一步夯实、住房金融“防火墙”不断升级的背景下，近期央行“全面降准+定向降准”后续累计释放的9000亿元资金难以流入楼市，房贷利率短期内很难出现回调。

上涨趋势逐步蔓延

“与6月、7月份相比，8月份房贷利率上涨趋势蔓延，覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。”融360大数据研究院分析师李万赋表示。

从城市来看，首套房方面，8月份，17城房贷利率水平有所上涨，15城维持上月水平，仅武汉、东莞和长春3个城市的首套房贷利率水平有所下调。

一线城市中，8月份，广州首套房贷款利率平均水平环比上涨4个BP，其他城市维持上月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4个城市首套房贷款利率平均水平出现3个月连涨，昆明、佛山、成都、杭州也出现了两个月连涨。

从涨幅来看，8月份，沈阳涨幅最大，高达23个BP。7月份沈阳首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%，8月份多家银行则在基准上浮15%甚至20%的水平，二套房涨至基准上浮20%到25%。涨幅排名第二的济南则在6月份下调房贷利率后一直保持平稳，近期当地各家银行进行了一轮集中上调，使其环比上涨达18个BP。除此之外，南昌、昆明、南宁3个城市8月份涨幅也在10个BP以上。

与此同时，各地的房贷政策紧缩也以多种形式显现出来。8月份，合肥多家银行二手房业务停贷。无锡的首付政策也发生变化，之前无锡首套房的主流首付比例为最低三成，而在8月份多家银行将最低首付比例上调至四成，和二套房水平一致。

“换锚”后超百家银行面临调整

房贷利率定价基准的转化，无疑是普通购房者在近期最为关注的动向之一。虽然当前房贷利率普遍高于新政规定的利率下限，但在8月份，仍有超过百家银行利率水平低于新规下限。

在融360大数据研究院监测的533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

“若9月20日LPR最新报价没有下行，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。” 李万赋表示，这还只是全国统一规定的房贷利率下限，各省级市场利率定价自律机制在统一信贷政策基础上，还要根据当地的房地产市场形势确定辖区内的加点下限，各个地方的下限存在更多的可能性。不过短期来看，仅仅因为LPR新机制就调高各省实际房贷利率下限水平的可能性不大。

对于此次新政带来的影响，李万赋进一步分析称，LPR只是一个中性的调控工具。目前虽仍处在过渡期，但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制，部分银行实际水平和原来保持一致，即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减去当前LPR水平倒推得出；部分银行则完全依据LPR加点进行报价，但实际执行利率和之前相比变化很小，这多数可能是由于银行为方便管理，进行整数位加点，房贷利率水平将基本保持稳定，对用户利息支出不会有太大影响。

“预计过渡期内，会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR报价。随着新定价机制的逐渐成熟，银行普遍都会对LPR进行整数位加点，而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。而且，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和签订合同时也会比较顺利。”李万赋认为。

短期内回调困难

“这一轮的房贷利率上涨趋势，各地多是由国有大型商业银行及股份制银行带头上调，其他银行跟进。从资金成本的角度来看，国有大行的资金成本往往较低，而个人住房贷款又是国有大行非常重视的个人信贷资产，上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小，这波调整可能更多地带有政策意味。” 李万赋表示，下半年来，中共中央对房地产市场“房住不炒”的坚定表态以及监管层密切监控房地产融资的一系列动作，都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提升的决心。

据中原地产统计，仅在8月份，各地针对房地产的调控政策合计达60次。中原地产首席分析师张大伟表示，在近期央行降准前，监管部门已经多次针对房地产收紧政策，避免资金违规流入房地产。2019年以来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。

“7月份以来，包括银行贷款、信托贷款等在内的房地产融资渠道全面收紧。长期而言，这有利于引导贷款结构优化，使金融资源更多地向制造业领域倾斜。然而，制造业贷款体量显著低于房地产贷款，加之外需低迷，短期内制造业贷款增量难以完全弥补房地产融资放缓带来的缺口。”兴业研究认为，此次降准的重要用意之一是对冲融资“去地产化”可能引发的信用收缩风险。

“这次降准虽然降低了银行的融资成本，但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导，降低贷款实际利率。”李万赋表示，短期来看，政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。