七个视角下的2022年下半年房地产市场

下半年房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。

一方面，继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能。针对“暴雷”房企，或将给出实质性的解决方案，以便提振市场信心。另一方面，现阶段还可以“照方抓药”，有望进一步放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。

房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

市场预期将迎来供应的稳步放量。一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域，弱二三线城市则面临供应持稳或小幅微降。

成交则有望逐步走出低谷，呈现边际复苏。一线城市成交量稳中有增，二线城市成交量预期与去年持平或小幅微增，不同城市分化行情持续加剧。三四线回暖持续性仍有待观察，多数城市或将延续低迷行情。

全国整体房价水平将同比增速将扩大、环比将稳增。一线城市仍将在高价房源网签的支撑下维持同比较大增长；随着调整限价的城市变多，二线城市间房价分化现象将有所缓解，房价将环比稳步上涨；三四线城市随着成交面筑底，房价将环比由跌转稳。

整体库存或将延续高位持稳。核心一二线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，中长期库存风险依旧较大。

2022年土地成交规模将较上一年进一步走低，乐观估计降幅也将在两成以上。预计三季度土地市场将延续低热运行，尤其是重点城市接下来将要进行的第二轮土拍，整体仍将以底价成交为主，仅盈利充裕、片区内去化表现好的地块才会有一定的竞拍热度。

市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。 从企业端来看，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。在房企的城市选择上，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。

改善大户型、豪宅需求率先复苏，刚需市场短期内仍低迷。叠墅产品更加为市场所接纳，尤其是三四线城市。联排成交占比稳中有降，独栋、双拼仅占较小市场份额且有进一步下滑趋势。

较宽松的货币环境之下，高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈，将支撑豪宅市场平稳运行，尤其是在一二手房存在明显倒挂价差且房票异常珍贵的核心一二线城市。考虑到上海等城市部分豪宅项目受疫情影响延期入市，购房需求将在下半年补偿性释放，预计下半年总价千万级、单价10万元/平方米以上豪宅成交仍有显著放量空间。

二手住宅消费整体仍趋于刚需化，二房成交比重继续增长，四房及以上成交比重稳步下降，中小面积户型购房门槛相对较低，也将更受二手房置业客群青睐。考虑到未来二手房政策可能放松，也不排除短期内大户型二手房成交放量、比重增长的可能性。

从各城市市场和行业规模房企上半年的整体业绩表现来看，市场筑底、企业销售表现低迷，短期内房地产市场仍显颓势。虽然近期多城市放松限购、限贷，部分城市放松公积金贷款、落地购房补贴，全国稳住经济大盘会议也释放了撑地产的积极信号。但在市场需求及购买力透支、市场信心缺失的背景下，行业下行压力仍然较大，救市效果尚未显现、房地产市场整体复苏尚需时间。

对企业而言，规模房企上半年业绩同比降幅显著，目标完成度大幅低于往年同期，下半年货值供应、销售去化压力放大。一方面，规模房企在三四季度需尽可能加紧货量供应。另一方面，也需积极营销以提高项目去化率水平。促进销售、回款，盘活资金、改善现金流，进而缓解流动性压力。

当前行业风险仍未出清，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。2022年下半年仍有两波到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。

下半年房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。继续以支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。

预计下半年行业分化将继续加剧，优质房企包括国企、央企及部分稳健民企的融资优势逐渐加大。尤其是自5月信用保护工具的推出，将有效提升部分示范民企发行债券的信用等级，进一步降低债券发行成本，从而与其他企业拉开差距。

上半年因疫情带来的长期居家生活使得客户对居住舒适度的追求空前热烈，新风系统、隔音降噪等新生需求也被激发，对产品功能性与科技化的关注度持续提升。

在双碳目标和疫情的“双重奏”下，驱动房地产向绿色健康转型，走向更精细化的产品打造。

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