土地出让制度改革势在必行

　提要： 从赞誉其公正、公平，到质疑其成为推高房价的根源，再到不少委员直接呼吁改变土地出让制度，有关“招拍挂”的讨论在今年两会期间达到了空前热烈的程度。 “最近几年房价下降的可能性很小，政府要承认和正视现在实行的‘招拍挂’推高房价的事实，才能有针对性地改进。”大连万达集团董事长王健林直言不讳。

     从赞誉其公正、公平，到质疑其成为推高房价的根源，再到不少委员直接呼吁改变土地出让制度，有关“招拍挂”的讨论在今年两会期间达到了空前热烈的程度。
    “最近几年房价下降的可能性很小，政府要承认和正视现在实行的‘招拍挂’推高房价的事实，才能有针对性地改进。”大连万达集团董事长王健林直言不讳。
     目前比较一致的观点是，“招拍挂”不可废弃，但仍有较大改进、完善空间。这也得到了国土资源部部长徐绍史的认可，“要坚持土地‘招拍挂’制度，因为‘招拍挂’最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”
     还有委员建议，理想的土地招标制度应该是企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。
     据媒体报道，今年将工作重点放在完善“招拍挂”制度上的国土部已经对委员的意见进行了收集汇总。
     事实上，有关土地出让制度的完善，一些城市已经开始了探索，如北京尝试“暗标”、上海采取“预申请模式”、广东省以及深圳市尝试协议出让，增加土地供应的主体和方式等。尽管这些尝试遇到争议，并有待探讨，但也预示着“招拍挂”模式有望很快纳入多元化的评价体系。
    

     地价推高房价之争
 

     3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，2010年将抑制土地价格过快上涨。值得注意的是，在多次提及“抑制房价过快上涨”之后，这是近期高层首次就地价问题进行表态。
     对此，徐绍史解读，温总理的说法主要是针对2009年“地王”过多的现象。
     在今年两会上，不少代表和委员表示，“地王”频现，间接推高了一线城市的房价，他们呼吁改革“价高者得”的土地出让制度。
     全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长宗庆后指出：“土地价格过高和房产商暴利是造成目前房价虚高的主要原因，在房价当中，很大一块是来自地方政府及其部门所收取的土地出让金、各种各样的政府收费等。由于土地垄断，地方政府靠卖土地求发展，土地越卖越贵，是房地产价格持续高攀的主要原因之一。”
全国政协委员、德力西集团董事长胡成中则直接递交了《改变地王频出现象，促进房地产业健康发展》的提案。“地价应该是可控的，从调控地价着手调控房价也是可行的。”胡成中建议，要改变一些地方政府谋求土地收益最大化的行为，并根据市场需求安排土地供应量。
    “目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳。”王健林说。
      但他也承认，“改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益，难度很大。”
      国土部相关人士曾对此回应，土地“招拍挂”并不决定土地价格的高低，“大家看到了2009年的许多地王，但2008年同样采取‘招拍挂’方式却有很多地流拍或以底价成交。”
      在两会期间，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》的新闻通气会上表示，根据国土部的统计，去年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，而两种根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，则分别占到交易地块总数的18%和80%。“地价上涨的主因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。”
      但廖永林也提出，从抑制地价过快上涨的目的出发，今年会增加土地招标出让的比例，因为在综合评标的考量范围中，与开发商报价有关的因素只占到评标分值的30%到50%，评标小组有条件根据竞标企业的综合实力确定买家。而这显然是拍卖和挂牌这两种“价高者得”土地出让方式所不具备的。
多点定胜负，不可一刀切
      胡成中则在提案中建议，“要把一价定生死的招标模式改为多点定胜负，建立土地招标综合评标体系。”他认为，地价仍然占有重要权重，或者是第一权重，同时增加土地使用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能等指标，对这些指标进行科学合理的量化，形成相应的评标取近标。
      这种观点与“国十一条”中的思路一脉相承，并得到了国土部的认可。两会期间，徐绍史也表示，国土资源部正在和一些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式。土地“招拍挂”制度还要不断完善，按照“国十一条”的思路，不一定完全是价高者得。
      全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森也有自己的看法：“我在香港住过10年，这些成熟的市场对土地的出让有很多成熟的做法，现在一味的‘招拍挂’也一定有问题。政府规定要建高档商业，那可以随便拍，价高者得是一种形式；另外就是限制价格、双限、勾地制度，政府事先和拿地企业进行沟通，看哪个企业想法好。这方面不用创新，中国香港、欧美都有现成的例子。”
      事实上，北京中服地块就在探索这种制度，然而这也存在一定的问题。附加了极其苛刻的竞买条件之后的挂牌出让，虽然减少了“地王”出现的几率，但是却洗不脱“指向性出让”、“内定”的嫌疑与争议。
     “近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测。拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此，土地出让制度的改革面临两难处境。”王健林说。
     “当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻。”王健林认为。