“国19条”新政剑指囤地炒地 再掀土地调控风暴

提要：继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容，旨在从楼市源头抑制房地产市场热炒。至此，新一轮的“房地产土地调控风暴”被掀起。

　　【新浪地产讯】文/梓萌　　据悉，3月10日，国土部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知内容被业界人士称为国土部“19条土地新政”，一经公开，立刻引来热议。 国土部土地利用司的廖永林司长表示，“19条新政”的出台就是要解决2009年在房地产市场出现的四大问题。 一是2009年以来，一些地方为应对金融危机出台了救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了“90”、“70”等土地调控政策的落实；中低价位中小套型普遍商品住房用地比例反而减少；二是一些地方签订土地出让合同内容不全，合同履行不规范，市场监管难度进一步加大；三是一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；四是土地供应、开发利用信息公开不够，社会公众和舆论不能有效监督。

　　事实上，按照上述通知今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。国土部“十九条”新政，目标直指房地产用地。或将会掀起一场“房地产土地调控风暴”。

　　实际上，从土地调控政策历程来看。2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署曾联合发出通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　2010年2月23日，北京市住房和城乡建设委员会等11部门联合发布了《关于贯彻国办发?2010?4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》显示各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

　　对此，中原地产研究中心经理瞿安新表示，作为对"国11条"精神的落实，“土地19条”中更多的内容是对前期政策的细化和落实。政策虽然有比过去更加更具操作性，但其所涉及的内容诸如增加保障房，打击屯地，强化监督等政策条文实际并不新鲜。但可以看出，政策此时出台，尤其是政策中多处提到保障房，无疑说明了政府想要解决中低收入家庭住房问题的决心。然而具体政策能否奏效，关键还要由实际执行力的强度来决定了。

　　而中原地产研究中心主任许芹则认为，此次土地新政内容主要涉及以下三个方面： 一是，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”。一方面，这将大大提高开发商屯地的成本，加之今年以来房产市场成交低迷，观望氛围浓厚；以及近期调控政策对资本市场的收紧，在这些的综合作用下，预计会对地王的产生有一定的抑制作用。另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。

　　二是，用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，确保不低于住房建设用地供应总量的70%。这与之前的“90/70”政策基本一致。若能完成，会对目前上涨的房价有一定的抑制作用。 三是，国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲臵土地、囤地炒地等。这条亦是老生常谈，自去年第四季度以来，各地都在加大对屯地的清查力度，亦有部分地块被收回。 总而言之，关键要看政策的执行力度，若能在加大土地供应的同时，亦严厉打击屯地，就可以缓解目前房价上涨的压力。