关于政策性楼市的“三点”疑问

目前的楼市是政策性楼市。受到行政手段的强烈干预，市场呈现出价格平稳、供应量走低的局面。但有业内人士指出，今秋将是盐城楼市发生“质”的变化的关键时期。支持这个变化的重要前提，就是秋天众多新盘的放量。因为此次放量是一线品牌在盐城市场的首度亮相，所以具有特殊意义。

这些品牌项目推出的产品，拥看盐城市场不曾有过的设计理念与形态规划，也被不少人称之为换代型产品。虽说这些产品在一、二线城市获得过成功，但来到盐城会不会遭遇“水土不服”仍是个未知数。从去年开始的限价令，打乱了很多开发商的开发节奏，也改变了很多购房者的购房计划。原本很多人预测过限价令的结束时间，后来发现都是错的、尽管多数人仍持这样的观点：限价令不会一直持续下去。然而就当前的市场状态看，谁也说不清限价令的周期还有多长。

开发商吏为关心的是：限价令这段期间因为价格的趋稳，过度消化了一部分刚性需求，限价令一旦结束，  当下市场还有多少刚性需求来支撑消费？带着这三点疑问，我们采访了部分消费者、开发商以及业内相关人士，让他们谈一谈对当前盐城楼市的一些看法，希望能够给读者的购房置业带来帮助。

话题一：未来楼市政策会不会改变？趋势是什么？

观点一：政策调控不可能无休止进行下去，但什么时候会结束谁也没有定数，因为目前整个经济的大环境是抑制通胀，楼市的调控短时间内不会终止

发言人：黄先生（某企业销售主管）房地产虽然不是金融行业，但房子却是公认的投资、增值手段之一。所以房地产的发展与金融环境密不可分。上个星期我看了一篇报道，大体内容是这样讲的：今年7月份CPI同比上涨6.5%，创下近3年来的新高；而目前一年期定期存款利率为3.5%，实际利率达到-3%。也就是说，储户将1万元存银行，一年时间就缩水了300元。这样的事情其实就发生在普通老百姓的生活中。虽然理论分析起来可能没有那么直观的感受，但当前物价处于上行通道的事实相信多数市民还是有体会的。不要以为这些和买房子没有关系，里面的文章大得很。

CPI高涨与银行加息几乎是同一个步骤，无论是开发商还是购房者，加息就意味着要向银行还比原来更多的钱。对于开发商来说，加息进一步加剧了他们的融资压力，尤其对一些小开发商来说更是雪上加霜，如果因为加息而导致小开发商的资金断裂破产，那将引起地产界的格局变化；对于购房置业者来说，加息无疑加重了他们的负担。

所以里面的利益关系就更加复杂了。开发商当然是希望在这一阶段抬高价格来回笼缺失的资金，但苦于限价令，于是就把目光转向了一次性付款、捆绑车位等途径上去。不难想象，如果这个时候限价令结束了，盐城楼市必将迎来一股强劲的涨价潮，这显然与政府调控的目的相违背。因此我个人认为，出于维持房价稳定的意图，目前限价令不是不会结束，而是不能结束。

观点二：限价令放缓了项目开发的进度，也放缓了产品升级的步伐，在成本日渐趋向售价的时候，限价令会有一定的松动或变动

发言人：张先生（某机关部门主任）就目前能够影响盐城楼市的政策而言，银行贷款门槛的提高，特别是二套房首付的提高等等，这些都不能够产生实质的影响。限价令不一样，它是一道杠，硬生生的横插在市场上，所以它对楼市发展的影响是直接的，也是强大的。

限价令遏制了房价的快速上涨，为保持房地产市场的稳定起了很大的作用。但“一刀切”的手段没有针对不同区域、不同楼盘而有区别，所以后期产生一定的弊端是必然的。比如对于后拿地的项目而言，成本明显要高于同地段先拿地的项目，但它们却要以差不多的价格出售，你能说这样也叫公平吗？又比如有的项目粗制滥造，有的项目品牌大、品质高，就因为处在同一地段，所卖的价格也是相差无几，这样的现象对消费者来说能放心吗？

政策的手段只能是一时，长久的平衡始终需要市场本身来进行调节。今年有不少一线开发商进驻盐城，如绿地、华润、金辉等等。它们的产品在全国范围内都是出类拔萃的，因此在盐城市场上也将“好房子”的标准提高了不少。产品越来越好了，在这背后有着各种成本的投入与经营，届时价格这一块肯定会有一定的“表现”。所以我个人认为，目前的政策性楼市还将持续一段时间，但出于产品升级换代需要，其本身的特质会越来越弱化。

【主持人：作为本期“楼市三人行”的主要话题，当前楼市背后政策的周期长短的确是各方面都很关心的内容。但政策性楼市特殊就特殊在它还受到宏观经济环境的影响，以及社会程度等等复杂因素。所以绝对不是三言两句就可以分析到位的，感谢两位提出的观点，让我们看到了一些表象后的东西。】

话题二：即将大量推出的升级换代产品，市场前景怎么样？

观点一：真正的大盘时代到来，对于购房者来说是好事，新的一代的产品必将成为市场热点，受到购房者的欢迎

发言人：吕小姐(某化妆品店店长)从上海回到盐城打拼了两年，让我学到了很多，也有很多感慨。这两年积累了一定的资金，有朋友劝我买一个单身公寓，我看了很多楼盘但没有一个心动的。说实在的，以前我总感觉盐城的房子和上海差距太大了。在土海，市场上的新房子每年都不一样，淘汰起来特别快。我希望盐城也能跟上步伐，不要总是于篇一律的造下去。

今年盐城的变化很大，城南有非常漂亮的精装修公寓，高层花园洋房风格的住宅楼也开始拔地而起。我在报纸上不断看到绿地商务城、华润·橡树湾、金辉城、恒隆花园、五洲城市广场等楼盘的形象广告，我相信很多市民和我一样，都能够深刻感受到盐城楼市和以前大不一样了。

这些楼盘与以往的项目有很多不一样的东西，它们有更先进的理念与设计风格，有更到位的物管与更人性化的服务。盐城市场需要一次大换血来刺激刺激购房者的神经，否则大部分入很难知道发达地区的住宅已经发展到什么程度。好的东西推出后一定会替代原来的产品，这是市场经济的规律。我相信这些新产品一定会大卖，那些老产品要么卖不动，要么就被一些不识货的人买走。

观点二：市场面对新产品总有一个接受过程，新产品如果不结合盐城本土的特色进行一定的改造，其销售前景未必乐观

发言人：沈先生(某中学教员)任何新事物都有一个接受过程，对于房地产而言，有很多失败的例子可以举：比如大庆路某地下商业项目，其当初的规划在盐城独树一帜，非常吸引人，但项目却没有搞成功。问题并不出在它特殊的形态上，而是它没有考虑到盐城市民的消费习惯，搞了这么年还是没有起色。

还有解放南路某个商业项目。刚来盐城的时候推出了酒店式公寓、酒店办公等新理念，结果现在的经营还是不温不火，还是靠了餐饮才撑起来的场面。

很多时候不是市民不接受新产品，谁不喜欢更新更好的东西呢?但是从来只有产品去适应人，没有人去适应产品的说法。所以如果秋天即将上市的新盘、新房不能与盐城人传统的居住习惯融合在一起，销售起来还是会有困难的。

【主持人：关于秋季上市的楼盘，很多人也在关心这些产品的市场反应会怎样。两位的发言都有自己的考虑，盐城市场需要新产品出现，但同时谁也不能保证每一个新项目的上马都可以“立竿见影”。】

话题三：经过这么长的政策周期后，刚性需求还有多少？

观点一：因为价格平稳，不少人都抓紧这个时机买房，特别是一些担心未来房价还会大幅上涨的人，都选择了提前消费，所以刚性需求有一定的透支

发言人：王女士(某楼盘销售人员)今年工作给我最直观的感受有两点：一是销售压力较往年而言小很多；二是很多人你劝他暂时不要买，也无济于事。其实这并不奇怪。我们报上去的价格与我们实际销售的价格有不小的差距，很多买房子的人都表示对我们的销售价格没有抗拒性。我们一期房子推出后，销售率达到100％，一套都不剩，因为我们一期的价格比我们预先通知客户的价格还略低一点。你说都到这个份上了，房子还愁卖吗?

期间有很多客户，我们劝他们可以等一等，等到二期、三期推出后再买，根本没有必要现在买那些边边角角的剩房。但他们根本不听劝，都很着急地签合同。在前几年，边边角角的房子是很难顺利卖出去的。可能主要还是价格不高吧，毕竟对于老百姓而言，他们最关心的不是房子好不好，而是他们买不买得起。我相信经过这几轮的销售，很多本来可以推迟买房的家庭也提前下了单，肯定会影响到后’面的销售。

观点二：很长一段时间市疡处于供应不足的状态，不少开发商提高门槛来筛选购房者，这就说明了刚性需求还没有得到彻底释放

发言人：徐先生(某媒体从业人员)很多同事都在讨论这么多新楼盘推出后，盐城哪有这么多的购买力来满足。这样的疑问充满了矛盾，因为与此同时现在有很多人买不到房子。有的是因为银行贷款批不下来，有的是因为二套房首付提高，有的是因为抢不到名额等等。我身边就有不少这样的朋友，一些手里有闲钱的入干脆投资到了商铺、黄金以及一些金融产品上去了。

所以我们不应该纠结哪来的那么多旺盛购买力，而是关心未来市场的购买力量有多强大。我个人始终认为政策性楼市稳定了房价，稳定了市场，但也遏制了一定程度的购买力。因此当政策出现松动后，这些嗅觉敏锐的人群肯定会第一时间采取行动，被压抑的需求会释放出来。

【主持人：两位的观点都很有针对性，考虑的面也很有意思。刚性需求是被透支了还被压制了，从不同的出发点考虑得出的结论也会有差异。但影响未来市场销售的不是刚性需求一方。而是供需两方，所以还得看今后政策会不会发生变化。】