购房决策以什么为主导？

政策成为市场主导，房价、供需关系因政策而异，这样的楼市大环境下———

购房决策以什么为主导？这不是新鲜话题。在任何一个市场环境下购房者都会提出这样的疑问，而随着房产市场发展的不同阶段，答案自然也会呈现出不同的版本。在现在这个政策干预大过市场本身发展的背景下，这个问题就显得更为复杂了。眼下，摆在购房者面前的有两个问题。一是买不买？政府限价对购房者来说是个好机会，过了这村也许就没这店了；二是怎么买？“金九银十”传统销售旺季中，多家房企已摩拳擦掌做好最后迎战的准备，虽然选择余地加大，但到底买哪里还是要做足功课。

购房者究竟应该如何选择，我们这里也没有标准答案。买不买，如何买，更多的选择决定在于购房者自身的综合考量。我们能做的，只是结合现在的楼市特点，给购房者理清脉络，为什么会出现政策楼市？现阶段的楼市政策，对购房者是好是坏？只有对这些问题有了深入了解，购房者的选择将会更加理性。

市场经济大环境下房产市场为什么要以政策为主导？

曾经有开发商抱怨过，房地产业虽然看上去是一个挺光鲜的行业，其实很痛苦，因为总是碰到政府的调控，根本无法做什么战略，因为无法预测这个产业明年会如何，因此不能像其他家电或食品等行业，完全靠市场竞争，没有政府干预，不用像做房地产这么辛苦。这里我们暂且不去讨论做房产是否真的那么辛苦，它付出与收获的比值，而是政府为什么要干预房产市场。

一般来讲，在现在的经济体制下应该是市场经济占主导地位，房产同样是产品买卖，为什么唯独房产要受政策调控呢？首先房产品的固有属性决定了这一局面，住房是不动产，它不可能像其他普通商品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这就使得住房市场不可能是完全的市场竞争。

其次，一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，但房地产市场是一个特殊的市场，很容易产生市场失灵，带来不可预料的后果，完全依靠市场竞争是解决不了问题的，需要政府对它实行强制性的外部监管。像现在很多城市已经出现这样的情景：一边是中低阶层老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格呈持续上扬趋势。这种现象已经和房产市场的本质相背离。如何纠偏，就需要政府伸出有形之手。

第三，住房具有双重属性，不仅是消费品，而且可以成为投资品，而这种投资需求是无法掌控的，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这也是楼市经常偏离的原因所在。而且房产市场出地的是政府，土地资源基本垄断在政府手里，这里面本身就有很多政策因素在里面。房产品和楼市的特殊性，决定了政策干预的长期性。

没有政策干预的市场会是怎么样？我们现在还不能体会。但从一些国外楼市的经验看，教训还是很深刻的。比如曾经历“住房灾难”的英国；美国的次贷危机，也是源于房地产泡沫破灭。楼市的特殊属性决定了它必须受政策干预，必须要政府时不时地调节杠杆的平衡度，完全的市场竞争最终还是得接受市场法则的惩罚。

限价、限贷……貌似政策从严，实则上对购房者是利好的

从年初开始的这一轮调控，周期长、力度大，且没有明显放松的趋势，那么在这种背景下购房，对消费者来说是好是坏呢？如果从政府限价这个层面上看，购房者还是比较开心的，市区部分热点区域的房价在政府的强力干预下，确实比较“靠谱”。而从另一个层面看，金融政策的不放松，限贷、利率上调等对一些购房者还是有一定影响的，尤其是二套房、三套房的投资客。即使是这种情况，笔者认为，这对购房者，对整个市场的发展还是利好的。

为什么这么说？首先，我们要清楚政府调控目的是什么，打击楼市泡沫，抑制过度需求。从盐城现有的情况看，楼市泡沫肯定是没有的，尤其是在政府限价的大环境下，那么抑制过度需求化解为对政策的解读就是，贷款难拿，购房成本上升。这对一部分购房者来说，加高了购房门槛。这是楼市降温的一步棋，因为对楼市的良好预期，又在通胀压力、投资渠道狭窄的情况下，太多人的目光集中在房产上，房产虽被认为是最保险的投资渠道，但既然是投资就有风险，没有绝对保值增值的保证。

如果不对这种过度的预期加以限制，房产市场的发展就比较危险了，而房地产业作为支柱性产业，它一旦出现问题，引发的将是多米诺骨牌，比如，房产市场热带来建材市场的投资热，那么房产市场出现问题，建材市场同样也要接受风雨洗礼。而且房产最本质的“职责”还是解决民生问题，不正常的“热”对楼市的稳健发展有一定影响。另外，盐城楼市现阶段有一个较为明显的特征———在传统的“金九银十”里，楼市即将迎来一次集中放量，这对于今年一直不平衡的供需关系是一个很好的缓解，这也是众多大盘进入盐城的首次亮相，不论是对它们自身还是其他房企的发展都是比较重要的一个节点。房源集中放量，实力大盘竞相亮相，这是房产市场的盛事，对于购房者来说，则是卖方市场向买方市场的转变，选择余地加大后，买房才能更加从容。

大盘增多、品牌升级，购房选择余地大

前面说了，下半年盐城楼市的一大盛事就是迎来房源的集中放量，且有一大部分是新盘亮相。这些新盘来头都不小，绿地、华润、金辉、恒大、天安、久华等等，仔细研究这些新盘，我们会发现它们有两个共同点。一、均是外地房企，且都品牌度较高；二、进驻盐城的口号都是要打造盐城最好的房子。

至于它们到底能给盐城楼市的行业水准带来怎样的提高，我们现在还没有确切的答案，一切还要看产品说话。但有一点可以肯定的是，这些一线品牌的进驻将盐城房产市场彻底搅动起来了，嗅觉灵敏的开发商们早就意识到这将是一个品质制胜的市场，积极备战的基础上，做出产品的层次较之前肯定有所提高。

对于购房者来说，房源量大增，品牌选择上也更加丰富，市场供大于求，选择余地加大，买房可以精挑细选。品牌、商业配套、交通配套、生活配套、社区景观、户型品质、物业管理这些原来不能全面考量的因素现在都可以一一列入筛选的范围内，购房将再次回归理性。

从这些新盘中，我们可以看到，它们都有着自身的特色和风格，像绿地、金辉是以城市综合体的定位打造的，而华润橡树湾的主打产品就是高品质住宅，它的特色之一是对景观园林的精雕细琢，而天安房产开发的恒隆花园则是大洋湾畔的景观豪宅……，从这些项目的分布看，它们遍布盐城的几个大方向，因此购房者在选择时更为方便。在这里，需要提醒的是，有些购房者喜欢盯着热点区域，非“热点”不下手，其实大可不必，根据自身实际需求做出理性选择才是最好、最成功的购房行为。