“后房博会”时代的盐城楼市

每年的房博会结束后，业内都会根据房博会的表现判断出楼市最后一个季度的行情，就算不甚明朗，大局也基本能定下来。但今年“后房博会”的行情恐怕没多少人能精确的预测出来，明明看到刚性需求仍在，但和往年的行情比起来，今年的成交可以用“惨淡”一词来形容。奇怪的是，我们购房者的热情仍在，只是买房和以前相比更困难了，刚需依旧、行情不再，楼市未来扑朔迷离。大家都知道，今年的行情和2008年的那波行情肯定是不一样的，但未来的竞争的激烈还是让一些开发企业心里没底。“后房博会”会有冷冬与暖冬并存的情形。

部分楼盘“冷冬”或将来袭

近期楼市新闻基本没什么好消息，温州老板集体跑路、温州炒房客集体卖房套现的新闻充斥各大媒体，与此同时各地楼市成交数据惨不忍睹。其实从9月中旬开始，北京、上海、广州、深圳、杭州等房产重地“投资客急售房”现象更是屡见不鲜。楼市惨淡蔓延至国庆黄金周，楼市成交量跌入谷底。统计数据可以说明一些问题，一线城市中，北京住宅成交总量1039套，与去年同期相比下跌22.8%；上海接近2/3楼盘国庆期间零成交；深圳国庆新建住宅交易量比去年同期大幅下降93.3%。二三线城市中，重庆周成交量降6成，杭州主城区住宅国庆期间仅成交91套，长春的房屋成交套数环比70%，福州7天仅签约169套，同比下滑35%。楼市“冷冬”悄然来袭。

盐城楼市真的与这些城市一样吗？我们知道的是盐城的房价水平与这些城市相比根本不可同日而语，就算与周边的城市相比也是处于垫底水平的，平均价格基本相差至少在1000~ 2000元/平米左右。和这些楼市不同的是我们置业的刚性需求仍然充足，各个楼盘依然有数量不少的有效客户。尽管如此，盐城楼市同样初现“冷冬”端倪。

首先是盐城楼市依然是政策楼市，这样的楼市行情主要是受调控政策影响。另外一条，在大行情的波动下，置业心理也会受到影响，最为明显的就是2008年的那波行情。另外还有就是盐城楼市2011年呈现的大盘、大量房源集中上市的特殊情形，未来竞争可用惨烈来形容，多重因素叠加，不排除有开发企业会被洗牌，年未的部分楼盘极可能会是一个难熬的“冷冬”。

今年买房似乎更困难

对于购房者而言，今年并不会显得比2010年“轻松”。尽管调控净化了市场，让投资、投机客远离了市场，房产税和保障房建设也在一定程度上缓解了购房压力，但今年购房仍然明显不会太舒坦。

说今年买房不容易，前三个季度，想买房的人往往很难买到房，主要因素是“开发商”。在核价、限贷的压力下，盐城的房价水平控制得比较好。笔者接触的多个楼盘，都怀着一种心态“不急着卖”。尽管也急于回笼资金，但开发商的动力并不大，其实是要控着来卖。”这也是当时很多房企的普遍心态。也许购房者已经无法接受目前的价格了，但对于开发商而言“仍有很大的升值空间。”被限住了，被核住了。这种思维得出的就是“控着来卖”的变相捂盘，购房者要买房就变得更不容易。

另外一个原因就是贷款问题，今年的购房者发现贷款比以往困难得多。很多楼盘趁势在推盘时就要求一次性付款，实在不行才愿意接受贷款买房。其实就银行而言，每个季度可用的贷款指标是额定的，和其它收益更高的贷款业务相比，银行肯定更中意后者。其二，今年的大行情是银根紧缩，央行多次提高存款准备金率，各个银行的可用的贷款资源和以前相比少了很多，所以银行惜贷也情有可原。在银根收缩的大趋势下，未来买房会更困难。

有哪些楼盘不会受行情影响

首先要说明的是在前三季度“攒足银两”的情况下，房企的日子或许并不像外界传言那般“难过”。因此四季度房价将不会像某些人期盼的那样出现大幅调整。另外一条就是经历过2008年楼市行情的开发企业都有了一定的抗压力，一定范围内的行情波动还是扛得住的。第三，由于盐城楼市的整体仍是健康的，并没有出现外地楼市的房价泡沫，普遍大幅降价的基础也不存在。第四，就是经过几年的发展，盐城房价事实上也上来了，现在卖一套可能相当于几年前卖两三套，开发企业的整体收入状况也依然可观；再有加上融资渠道日趋多元化，开发企业仍有相当的抗压力。

但大多数楼盘肯定会受大行情的影响，日子会难过一点。肯定有楼盘不会受行情的影响，或者说影响很小。就普通商品房而言，河东大盘绿地在开盘日就实现全部销售的楼市“神话”，尽管首批房源只有300多套，价格与其他楼盘相差仍可接受，但放在现在的行情下，放在河东这个板块，这个销售成绩足以证明绿地对大行情已经有了一定的免疫力。和绿地相比城南的橡树湾价格要高很多，但在开盘之后也迅速消化掉70%以上，这说明品牌的力量对行情有一定抗压力。或者就是蓄水期长、地段好、房源量少的楼盘也不会受行情影响，像近期要推盘的钱江方洲、公园道1号等楼盘依然是一房难求。另外就是高端产品，像别墅类的，月湖花城的城中别墅、恒隆花园的湾区豪宅，无论行情如何都应当在行情之外。再者就是商业地产类项目，只要项目好，仍然不受行情影响，近期正在动作的紫薇国际广场租售行情都不错。

“南成东渐”拉开板块竞争大幕

许多外来开发企业初入盐城很不习惯的一件事是，盐城楼市并没有严格意义上的板块分割，比较热的盐渎板块、南城区事实上区划并不明显，产品也类似，房价价差也没有拉开，说是板块竞争，实际上还是“窝里斗”。但随着南城板块的日渐成型，河东板块拉开帷幕，城西南板块的恒大、港龙等大盘的启动，未来楼市将形成板块竞争格局。盐城楼市也会像那些大城市一样形成板块之间的竞争，产品会不同，价格也不再相近。

现在板块格局很明朗的是南城区，事实上这个板块也是近期盐城楼市唯一的主战场，大牌云集，大盘云集，盐城近期房源上市量主要集中在这里，楼市中也形成了南城独大的格局。其他版块无论是影响力还是开发量或是竞争力都难与其抗衡。

盐城楼市圈内形成的一个共识是，盐城楼市未来看河东，也就我们常说的“浦东”板块。这个板块以前缺乏大牌引领，尽管占尽优势，却难以在楼市成为焦点，区域内多是以中小开发商为主，项目数量少、体量小，没有出现过在整个市区具有影响力的产品。现在一大批具有丰富操作经验的开发商进驻，如绿地、天安、久华等实力房企，它们的到来使“浦东”这块新兴的战场上，重新燃起了硝烟。项目的规划类型从以往单一的住宅，转而建设城市综合体、高端住宅等，在这些项目共同运作下，河东板块的概念很快会成熟，板块项目之间也会形成合力与其他板块竞争。

城西南板块仍在起步阶段，但起点较高，不单单是恒大引领的问题，有港资背景的港龙助力，有原先大盘天澜湾、新进楼盘翰林壹品的助阵，这个板块会很快形成自己的竞争力。这也是未来楼市不可轻视的力量。