商业进入区域化 一段时间、一段传奇

商业地产是一个极其复杂的话题。无论成功还是失败，都不会是一个简单行为。因此我们的系列报道才更具写实性。

通过先前两篇文章的分析，读者对盐城商业地产化、类型化的意义均有了深入的了解。框架拉出来后，逐块去分析才能使脉络更为清晰。于是我刊趁热打铁推出第三篇——“商业进入区域化”。

盐城商业地产一路走来，每个节点、每个区域都有自己的定位和特征：从最初的老城区开始，到盐渎板块餐饮、娱乐的异军突起，再到南城区鸿篇巨制构筑的新商业中心，以及未来“浦东”的各种畅想……这些特征的变迁也印证了整个地产市场环境的变化。

用“一段时间、一段传奇”来形容这种变化，最合适不过了。在所谓的“传奇”背后，我们看到的是开发、投资、经营方式的“集体秀”。这个“秀”从开始的几个人搭台唱戏，到现在的全城参与，不过短短几年。现在，我们就从2000年的“传奇”开始说起……

2000年　 老城区商业时代：悠久、简单和回忆

在2000年以前包括之后的两、三年内，盐城一直处在以老城区为绝对中心的商业时代。当时的商业带有浓厚的时代特征，因为缺乏其它因素的干扰而维持了较长一段时间。建军路几大商场，黄海路的招商场，还有毓龙路、解放北路的沿街商店基本上组成了当时商业的主体。

之前我们就已经分析过，这一阶段是商业自发、自主式形成阶段，是经过了较长时间的积累才渐渐演化而来，并没有地产的作用加入其中。一方面它很好的保存了现今建军路核心商圈的雏形，另一方面也为之后市场的全面发力提供了一个良好的基础。

随着商业地产的崛起、老城区旧城改造的进行，一些落后的街铺退出了历史舞台。就在它们变成老一代盐城人的回忆后，盐城商业也即将迎来一场投资风暴。

2005年　新商业带来投资风暴：旧的过去，新的难让人满意

很多人都会把2005年看作是盐城商业地产发展中具有里程碑意义的一年。因为这一年前后盐城诞生了如中茵·海华广场、缤纷亚洲、铜锣湾广场等新一代的商业项目。它们带来全新的投资方式，在当时引发了一场空前的投资风暴。这场风暴深深地改变了盐城人对待商业的态度、对于投资的理念，也改变了城市商业的面貌。

历史的契机总是伴有一定程度的偶发因素。要不是市政府南迁，建军中路这段范围还将会保持强烈的行政特色。其周边的劝业场、人民路菜场、迎宾路电子街，包括原街心公园地块，都不会因此而盘活。我们也就看不见现在从东一路亮到西的繁华建军路了。

能够拥有如此“崇高”的地位，恐怕当时的中茵·海华广场也未曾预料到。但回过头看，当时商铺疯狂热销的场面，迄今都没有一个项目可以重演。不过这也并不能简简单单归结到地段的优势上，项目的规划、定位、招商、全新的租售方式都在其中扮演了非常重要的角色。

带来投资风暴的也不单是中茵·海华广场，当时的其它项目也都参与其中。商业项目的成功与否，只有通过时间来验证。站在今天的位置上，我们发现在那一波投资潮中，有不少失败的教训。也许不用指名道姓，大家心里就都有数了。失败的原因很复杂，有招商层面的问题，有商业定位的失误，还有投资者对风险预估的不足。教训是沉重的，它告诉我们商业地产是一把双刃剑，任何环节的不当都有可能伤到自己。同时，中小投资者切勿过于草率进入这个领域，被大鱼吞噬的危险时刻存在。

在老商业成为过去，新商业难让人满意的时候，盐城又在城市建设的带动下，迎来了新一轮的商业投资热。

2006～2008年 充满风情的街铺商业和专业市场：经营红火，投资有得有失

这一时期住宅市场经历了跨越式发展，而商业地产的变化主要体现在形式上。虽然称不上是黄金时代，却拥有很多被业内捧作典型的成功案例。只不过这个成功多了几分政府主导的影响。这也充分表明了一点：商业投资上，政府的力量往往会比较强势，在项目发展初期可以规避不少风险。

以专业市场和特色街铺为主打的那几年，商业地产的整体开发量较小，鲜有引来“围观”的大动作，中小投资者的投资对象出现一定程度的萎缩。尽管市场活跃程度表现出平稳化，但另一方面以高力国际家居港、东进路美食街为首的项目则经营相当红火。

高力国际家居港可以说是盐城专业市场的前辈级项目。从开放大道店到解放南路店，传统的销售模式与先进城市的同类型市场进行接轨，市民也体验到更加高档舒适的消费环境。至此，红星美凯龙、明珠世贸商城、白马商城、义乌国际商贸城、奥华国际等一大批专业市场兴起，形成了商业地产中一股重要力量。但是专业市场始终不同于其它商业，它对规范化操作的要求也更为苛刻，这也是该类型项目应当重视的环节。

东进路美食街的成功具有双重性质，它既是一个商业行为，又是一个政府行为。2008年政府建设海盐历史文化风貌区，在尚待开发的东进路上规划出美食街与水城两块。工程建设后期便进行了大规模招商，借助餐饮容易进入市场的优势，迅速取得成功。其成功的影响在于：它在城南打开了商业新局面，将大众化消费首次拉到城南，为今后南城区商业版图的崛起打下基础，但对于个人投资并不具有普遍意义。

2010年 ？城市综合体来了：新城区、新类型带来新期待和新困惑

2010年是盐城商业地产史上又一个具有里程碑意义的一年。这一年，城市综合体空降盐城，全新的商业模式刺激了投资者的神经，同时也引起了大家的猜测与关注。很多人明显感受到，商业投资行为越来越不简单了。

这一切源于宝龙城市广场的建设，它第一个在盐城竖起了城市综合体的大旗。很快的，南城区、老城区、河东等区域便纷纷跟上，城市综合体开发潮到来。

目前除了已经开业的宝龙城市广场外，其余的城市综合体均在不同程度的建设中。在受到市场与市民期待的同时，一些困惑也浮出水面。首先就是体量问题。城市综合体因为包含了众多子项目，因而体量都不小。老城区的先锋岛、五洲国际广场，南城区的金鹰·龙湖壹号、紫薇国际广场、中南世纪城，河东的绿地商务城，均是航母级项目。这么大规模的建设，固然可以使城建面貌得到质的飞跃，但对整个地产市场的冲击是不言而喻的。就算再好的规划，也抵挡不住海量的“铺源”大潮，势必会加大投资者、经营户的风险。

其次，大规模的建设还会带来定位重复的问题。这个问题不仅是区域内部，区域和区域之间也应该重视。其实现在已经有苗头出现：看到别人餐饮火了，不管合不合适，立刻上马美食城；还有不少项目宣称自己是商业中心，结果就是你也“中心”，我也“中心”，大家一起“中心”。也有不少项目从开始就打造出自身的特色，比如金鹰·龙湖壹号，作为南城区核心区域的城市综合体，它首先推出的产品是以品牌折扣为主题的奥莱城项目，这样的规划在盐城尚属首次。

城市综合体来了，但真正要感受它的威力可能还要等两、三年。城市综合体是未来商业投资的重点，这段时间里，开发商与投资者都要把功课准备好，才能创造属于这个时代的“传奇”。