楼市的“冷”与“热”

●购房需求坚挺，售楼处人气依然旺盛；

●房源放量明显，可售房源大幅增多；

●入市项目大多有促销、优惠，全额折上折，营销手法丰富，吆喝叫卖很是热闹。

●看的多，买的少，盐城70%的购房者还想“等等看”；

●一线城市降幅加大，调控政策不放松，加重盐城购房观望心态；

●有关数据显示，上个月全国商品房销售面积和销售额双降，成交量持续走低。

在房产公司呆了2年的周舟一直没有买房，前一阵，她刚在城西某楼盘交了定金，却已经开始后悔，因为别的楼盘有了更大的优惠。毕业后留盐工作4年，自己有了一定积蓄，加上父母的补贴，周舟今年年初打算在盐城买房，本以为看中了就可以马上下单，没想到这一买就花了将近一年时间。

上半年买不到，下半年下不了手，这是周舟类购房者焦虑心态的真实写照。如果用冰火两重天来概括今年的盐城楼市，或许有失妥当。因为在开发商层面，这个形容一点都不为过，而在大部分购房者角度，却从头至尾都是一个字：难！

楼市入“冬”，开发商感到层层寒意，购房者却并没有为此轻松起来。买还是不买？这道选择题在眼下这个阶段变得尤其复杂。

成交上不去，购房需求下不来

楼市是“真冷”还是“假冷”？

[现象]

近日网络上一句爆红的流行语是这么说的：有一种思念叫望穿秋水，有一种寒冷叫忘穿秋裤。由“秋裤”引发的种种讨论无非都在透露着一个讯息——冬来了，冷。“比气候更冷的，是现在的楼市”，某业内人士盯着电脑页面的“秋裤”造句：购房者穿上秋裤等降价；开发商捂着秋裤好过冬。

一句玩笑如实地道出了楼市的现状。今年以来，不断加重的多重调控让楼市提早进入了冬天。购房者观望了，市场冷静了。一线城市房价大幅缩水，即使是这样，低开高走依然是妄想，外加银根紧缩，开发商资金链紧张，日子难过；政策的连续出台，使购房者增加了对降价的预期，出不出手都很纠结。

表面看现在的楼市“冷”有2008年的影子，实际上又有本质性区别。2008年楼市陷入低迷后，政府积极救市，而今年各方声音都在传达一个方向，未来很长一段时间调控依然是楼市主基调，政策杠杆不放松。这进一步加重购房者的观望情绪。市场各方尤其是购房者似乎都选择了同一种方式——等。等等再看，等等再卖，等等再出手，好像没有什么能比得上这种方式，更能面对现在的楼市。

不过细心的购房者会发现，住宅成交上不来，商业地产的春天倒是持续到现在。

这里面一是有政策层面影响——限住不限商，让很多投资者跨进了商业的门槛；二是顺应城市发展——盐城正处于快速扩张时期，哪里有空白，哪里就有商机；第三部分也是最重要的一部分，投资信心足，觉得比买住宅靠谱。

目前商业热度的持续从侧面说明购房需求，更准确的说法应该是投资需求还是比较旺盛的。在国内，个人投资渠道相对狭隘，投资房产依然是老百姓抵制通胀的首选。按理说，商业虽然回报高但风险大，作为寻常百姓的投资产品，它是拼不过住宅的，但在调控大势下，盐城市场深受外地楼市降价潮影响，对住宅不敢轻易下手的购房者们开始将目光从住宅转向了商业。

一方面，开发商和购房者僵持不下，市场各方博弈加剧，另一方面，刚需、投资等各类需求依然大量存在。那么在这种情况下，我们不得不思考楼市是“真冷”还是“假冷”？它的冷热变化是自身市场的真实反映还是受外在因素影响较多？答案显然不言自明。

上半年买不到，下半年下不了手，站在购房者角度，从头至尾都是一个字：难！

冷=不要出手，热=无需谨慎？

NO，“冷”比“热”更有机会

[现象]

“现在哪能买，我觉得还要降。”在某医院工作的刘先生听到同事交了房款后瞪大了双眼。虽然自身有购房需求且迫在眉睫，刘先生还是觉得现在出手过于草率。他的想法是在现在这种形势下，是万万不能出手的。与刘先生抱着同样想法的人很多。在笔者的随机采访中，大部分有购房需求的市民认为目前还不是出手的最佳时期。

而对于今年7月份刚刚入手一套125平米户型的范女士来说，当初托关系找人挤破头才抢到一个名额没有让她有丝毫后悔。

这两种购房心理正是不同形势下的典型代表。大多数购房者总是选择站在队伍强大的一方，冷就观望，热就一哄而上的随大流们不愿意思考，在现在这个市场环境下，多数人看到的是风险，少数人看到的是机会。

过“冷”不代表没有机会，过“热”出手仍是要谨慎。

在楼市火爆期，政府限价成了开发商头上的“紧箍咒”，让他们头疼不已，曾有开发商抱怨做房产太难，总是受到政府的干预，不能完全市场化。但开发商想要搭着“顺风车”火一把的方法层出不穷，验证了那句老话：上有政策、下有对策。搭售车位、一次性付款、信息不对称等等，都是“好”时代的衍生品，一边抱怨一边削尖脑袋往里钻的购房者并没有意识到，楼市有多热，风险程度就有多高，尤其是非常规下的热。

“买涨不买跌”几乎成了楼市定律，形势不乐观必然带来成交走不动，而卖方市场形势下，这厢上演 “抢房记”，那厢发表“抢后感”，抢到的除了资产，更满足了心理的快感，正常的产品买卖被加入“抢”的行列后，总会多了冲动，少了理性。在100:1的“抢房率”面前，买到的人更愿意相信摆在他们面前的是天上掉下来的馅饼。

回过头来想想未必就想不出其中的道理。上半年房源选择面小，开发商苛刻要求多，搭售车位一下子拉高房价，对于无车族的购房者就像吃了一个哑巴亏，有苦说不出。重要的是严格的限价政策下，大部分开发商的重点在于如何和政策打擦边球，整个市场很浮躁，没有建立在做好产品做好品质的基础上。

而现在大盘入市，房源放量，丰富的选择让买房回归到正常的市场行为，开发商的重点转移到打造产品品质上，现在的产品肯定比“抢”房时候的好。开发商为争取客户，优惠不断的同时，积极推出新花样。比如城南某大盘除了以打造品质为亮点外，还以赠送面积来打动购房者。

现在楼市的“冷”显然比上半年的“热”对购房者更有利。往往风险高的东西都热的烫人，而冷出手，买的东西肯定比热好。

买不买？等不等？

等，不是办法，该出手时就出手

[现象]

城东某楼盘售楼处的工作人员杨小姐大倒苦水：“现在人怎么这么难伺候，一个客户来过四五趟了，每次都看她真的很想买，我们全程服务，能满足的要求我们都满足了她，什么细节问题都摆出来谈了，可她就是不买，每次都说再看看。搞得我要崩溃了。”

买不买？等不等？这是目前购房者最大的纠结。买了降价找谁？不买涨了咋办？如何选择看似尤为复杂。而实际上，去年下半年我们媒体就曾提出该买的时候就买，不该买的时候不要买，这样的观点现在依然成立。

观望不是积极的表现，但也绝不代表消极。目前购房者的集体观望是对房价下降的期待，而人们对于这个行业的前景仍抱有很大希望，这是楼市回归正常发展轨道的重要基础。对于盐城这个处于快速发展中的城市，空间显然更大。面对不同时期的调控，始终是要有个消化的过程，这很正常。但一味等待，听天由命，是不可取的，不管买房还是卖房。

购房者最大的纠结在于房价会不会降？调控不会是“空”调，但也不会是“降调”。

调控的根本目的，是抵制投机对房价的过度炒作，是控制房价的过快增长，是保证市场平稳健康发展，是让企业注重品牌，打造精品，为市民安居、宜居提供更好的选择。

经历多次调控，已有越来越多的开发商注重规范经营，树立品牌。购房者要注意的是盐城市场基本面健康，但不是所有项目都是好的，在区域选择、品牌选择、产品选择上既要根据自身的实际需求，也要看清城市发展方向，选择成熟、有发展潜力的区域以及低风险、宜居宜投产品。

在当前市场环境下，对于开发商来说，只要定位好，注重高性价比、高品质产品开发肯定没问题。最忌虎头蛇尾和短期行为，要做长线的、健康的产品。

打造一个成熟、理性、健康的房地产市场需要依靠社会多方面的共同努力。这个过程是漫长的，其中有曲折，有徘徊，有踯躅，有阵痛。顺势也好，逆势也罢，对房地产市场的观望是正常的，也是必然的过程。但片面、消极的等待肯定不是首选。理性思考，积极主动，该出手时就出手既是购房者也是开发商应有的态度。