当楼市遇上调控，看南城楼盘如何练内功

卖点丰富，性价比差距不小

区域楼盘综合竞争力强，有需求难下手

优惠、促销花样繁多，部分楼盘挑战价格底线

时间：2012年1月1日上午9点38分

地点：解放南路BRT1线上

事件：与别人在元旦期间争着赶着去市中心各大商场shopping不同，王小利一早就带着父母、女友乘向了相反方向的B1线。对于王小利来说，这个元旦更重要的任务是把市区所有在售楼盘跑一圈，尽快确定意向楼盘，没什么大问题，也不想再等，就下手了。

“等几个月了，也没看有啥大动静，反正要买房，家里人一致商量，不等了。也是我个人觉得盐城房价不会再出现大的波动。只是我们对房产不了解，之前功课没做足，要一家一家的跑，得做好辛苦看房的心理准备啊”，王小利打趣地说。

针对王小利这类需要恶补知识的购房者，从本期开始，本报将对部分区域进行大调查，调查范围涵盖区域内所有楼盘，力争以深度、广度为购房者呈现一个多元化、信息化、透明化的房产市场，给广大购房者置业以参考。本期，我们先从关注度最高的南城区开始。

看市场环境

方向：坚持调控政策不放松

经过近一年的多重调控，当前的房地产调控效果已经相当明显，调控不动摇的基调也并未改变。不论是从国家政策层面还是宏观经济运行环境所释放的信号来看，明年房地产行业的调控力度仍不会放松。

业内人士表示，限贷、限价等多重政策影响下，的确将多数投资、投机需求挤压出市场，但也导致不少刚需购房者被“误伤”。像盐城就产生搭售车位、一次性付款等副作用。而首套房不仅是刚性需求，也是民生保障。2012年的方向在坚持房地产宏观调控的基础上，不会“一刀切”，区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。另外，将推进商品房与保障房“两条腿走路”，让市场回归平稳理性发展。
行情：

进入深度调整期，楼市已回归品质建设

政策调控的根本目的，是通过政策杠杆来调整楼市，让其能够稳健的发展，目前来看，盐城楼市已经进入深度调整期，未来还有很长一段路要走，但回归品质建设的盐城楼市，面临这场变局不见得是坏事。

虽然盐城不是处在风口浪尖的城市，但无可避免地受到调控影响。行政手段干预和市场的无形之手，让楼市从卖方向买方过渡，连土地市场也一并被牵连过渡到买方市场。有关数据显示，近期竞拍的土地，底价成交为主流，甚至还有部分被流拍。而元旦期间，外地一线楼市成交持续冷清，甚至跨入“拼跌时代”，即使促销也是成色欠佳。

随着调控时间与力度的持久，楼市的变局十分明显，住宅市场在变，商业市场在变，资金状况在变，供应结构在变，消费者的信心在变，市场预期在变，区域市场在变，营销思路在变……我们看到，在变局面前，地产商们掀起了一场轰轰烈烈的自救行动。改变营销策略、调整开发节奏，从速度开发到品质开发，从坚守价格到普遍促销优惠……对开发商而言，这样的变局把握不好是“危机”，把握得好就变为“时机”。如何把握行业的低点，为未来发展积蓄能量，成为开发商急需思考的问题。

视点：“三限”政策暂难松动

“三限”政策是2011年楼市的年度关键词，业内人士认为，短期内，“三限”政策暂难松动。“三限”中，限贷措施推行最早，也是推行最为广泛、执行最为彻底、效果最为明显的调控措施之一。二套房六成首付、三套房停贷已在全国实行。“限购令”则是由大城市向二三线城市蔓延。据不完全统计，截至目前，全国已有48个大中城市实行“限购令”。多个“限购”到期的城市表态，将延续楼市限购。

“三限”政策席卷全国楼市，房地产宏观调控效果已经显现。短期而言，房价过快上涨势头已基本被遏止，而投资、投机性需求亦被挤出市场。
点将台

华润·橡树湾

由华润置地有限公司开发，总体量35万方，建筑类别有小高层及高层产品，容积率2.4，绿化率40%，位于人民路与纬九路交界处。一房一价。

看家本领：盐城法式第一宅、先建公园后造房、刷新盐城高品质住宅新标准

购房者推荐：我比较看中品牌，像华润这样的全国知名品牌，首先让我在心理上觉得信得过，而且华润打造的是品质豪宅，虽然现在项目还没有成型，很多承诺还没有实现，但不管是从售楼处建设还是和工作人员的接触中，我感觉到这是一个非常专业的企业。

金辉城

由金辉集团开发，总体量71万方，高层产品，容积率2.6，绿化率63%。位于纬十三路99号。一房一价。

看家本领：全国地产品牌30强、住宅专家

购房者推荐：金辉集团是大企业，这让我一开始就比较青睐，我在城南看的第一家楼盘就是金辉，等到看了金辉的样板房，我更心动了，金辉的户型很不错，在布局划分上比较大气，也符合盐城人的生活习惯。

凤鸣缇香

由盐城国民置业有限公司开发，总体量45万方，建筑类别有小高层、高层、商业产品，容积率1.9，绿化率40.3%。位于解放路与盐渎路交会处。均价6100元/平米。

看家本领：开发城市综合体、打造新城市生活的大型、标志性、综合性项目

购房者推荐：我推荐凤鸣缇香的理由是它的地段非常好。不论什么项目，好的地段会为其增色不少。凤鸣缇香位于解放南路上，多路BRT、公交直达。北有内港湖公园，南有盐塘湖公园，周边生态环境非常不错，而且是未来的城市中心。

香水湾

由盐城通达置业开发，总体量3.6万方。容积率2，绿化率35%。位于戴庄路东、聚亨路小学北。起价5366元/平米，一次性付款可享受5%的优惠，按揭付款可享受2%的优惠，不绑定车位，预计2012年年底全部交房。

看家本领：湾畔美宅、超大楼盘间距、户型紧凑实用

购房者推荐：我们小区的地理位置、品质和性价比在城南区域还是比较不错的。小区最大特色就是环境、景观好，与欧洲风情街一路之隔，做到了内外景观的全新营造。周边商业、教育、文化、医疗配套十分齐备，在地段上占了一定优势。
看区域楼盘

锦盛豪庭

由盐城锦盛置业有限公司开发，总体量92万方，小高层、高层产品，容积率2.3，绿化率近60%，位于戴庄路与纬九路交界处。4688元/㎡起，1月1日起携带两万元意向金即有机会获得5重大礼。

看家本领：新古典主义建筑、打造自然诗意生态园林

购房者推荐：开盘特惠，对我们购房者来说是看得见的实惠，而且锦盛豪庭是高端物业。相较其它项目，锦盛置业更结合盐城当地的特点，在细节打造上十分用心，不但注重景观园林的打造，还配备了净水设备，三层窗等设施。

中庚海德公园

由江苏中庚房地产开发有限公司开发，总体量62万方，建筑类别有小高层及高层产品，容积率2.3，绿化率37%。位于解放南路与盐渎路交会处，均价5700元/平米。

看家本领：装饰派风格、品牌开发商连锁开发、新城中心核心地段

购房者推荐：这个楼盘在盐城肯定算得上是高档楼盘，现在虽然还在开发中，并没有完全交付使用，但高档房的样子已经做出来了。我们一家一直很青睐，准备就买这家了，除了冲着它的品牌，还有它所在的南城区现在是热点，买了以后肯定会升值。

中环紫郡

由盐城汇鸿国基地产有限公司开发，总体量22万方，高层建筑。容积率2，化率40%。位于人民南路29号。一期5450元/平米起。

看家本领：法式宫廷景观、打造公园式纯自然生活

购房者推荐：我在外地看过这个开发商开发的楼盘，因此对这个品牌比较信赖，对楼盘的品质比较期待，另外它的地段也很不错，应该算是综合实力较高的一个项目。
凤凰汇

由盐城国强置业有限公司开发，总体量33万方，建筑类别有小高层、高层产品。位于解放南路与聚亨路交会处。

看家本领：湖景大宅、地段稀缺

购房者推荐：站在家里就可以俯瞰整个聚龙湖，这是凤凰汇最打动我的地方，我是改善性置业，更希望新房能带给我居住享受。另外，凤凰汇地处南城区中心的中心，这不管在生活配套方面还是未来升值潜力方面看，都是不错的选择。

中南世纪城

由中南集团开发，总体量280万方，小高层、高层、商业等。位于解放南路276号（职教园东）。均价5500元/平米。一次性付款9.7折，签订"三年保值"协议。

看家本领：西班牙建筑风情、70万方商业配套打造便捷生活

购房者推荐：不论是开发体量、业态还是看开发企业，可以说，来头很大，品牌很响。而且这个项目充分考虑宜居的特点，不管是景观建设还是配套建设，都是大手笔规划，虽然现在来看在盐城的南部，但外部的交通配套以及自身的商业配套都能给我们业主带来方便。

恒大名都

由恒大集团开发，总体量72万方。容积率3，绿化率42.99%。位于神州路与新都路交会处，全精装高层。

看家本领：欧陆新古典主义、9A精装

购房者推荐：自从去观摩了淮安恒大之后，我就十分期待盐城恒大。对于9A精装我不懂什么意思，但在淮安的样板房里，我看到所有装修材料都是名牌，我觉得这家很有实力，而且精装房对于我来说可以省去不少装修麻烦。

观湖壹号

由盐城沃华置业有限公司开发，总体量30万方。容积率2.7，绿化率40%。位于人民南路东侧，戴庄路以西。

看家本领：坐拥聚龙湖主流商业圈

购房者推荐：我看中这个楼盘的地段，聚龙湖畔核心位置未来肯定会升值，而且户型很方正，关键是面积不浪费。和我同事买的房子相比，面积相差不大，但多了一个房间，得房率高、性价比高。
看亮点推荐

大牌房企扎堆，孰优孰劣？比一比就知道

南城区有几个之最。一是该区域是目前盐城房产开发最为集中的区域；二是发展速度最快，各项配套档次最高；三是品牌房企最多，开发体量最大的区域。

对于楼市来说，大牌房企的集中进驻是对区域发展预期的看好。而对于购房者来说，众多的品牌为购房者带来了丰富的选择空间，也带来了楼盘间的激烈竞争，这种竞争更加促进了品质产品的打造，让房产开发回归到品质竞争的正常轨道上。

在这里，有金辉、华润、恒大、中南、锦盛等一线品牌，也有中环紫郡、中庚、观湖壹号等全国连锁开发企业，更有晋万、通达等本土房企。可以说，在这个区域置业是最从容的。不论是在怎样的市场行情下，充足的上市量、丰富的选择为购房者理性置业提供了很好的先决条件。

据笔者走访了解，众多开发商针对目前这种竞争加剧的现象早就做好了心理准备，与外地一些城市打价格战不同，盐城开发商更多的是将重心转移到打造产品品质上。“我们企业注重的是做产品，做更细致的产品。”当笔者问及面对眼下的复杂形势，房企应以何制胜时，南城区某楼盘负责人如是说“我们企业是专业的大公司，实力很强劲。现阶段对于我们来说，最主要的就是潜心做产品，不管形势怎么样，以不变应万变，产品好、品质好就是必胜的法宝。不管市场出现什么格局，调控也好，供应量上来也好，激烈的竞争是难免的，但产品肯定还是最本质的方面。”

户型金牌，品质才能升级

大牌房企的入驻如果不能带来盐城房产品的升级，那么就没有资格称作大牌了。在入驻盐城楼市之初，几乎每个企业都标榜自己将会升级盐城的品质生活。现在很多项目还未成形，究竟他们将给盐城楼市掀起怎样的品质风暴，我们现在还不得而知。但如果从户型这方面看，很多企业做得还是可圈可点的。下面，我们将挑选几款典型的金牌户型。

锦盛豪庭

户型：三房两厅两卫

面积：133平方米左右

该款户型布局极为方正，是典型的“大开间、小进深”；三房朝南，南北通透，客厅、餐厅采光、通风俱佳；各功能区布局合理，看似一体又很独立，私密性强；干湿、动静均分离，给生活带来便捷与舒适，是一款注重细节打造的高品质户型。

中庚海德公园

户型：三房两厅两卫

面积：121.82平方米左右

该户型整体布局大气方正，三房朝南，南北通透，采光、通风性好；独立餐厅连接厨房，与大空间客厅也区分开，各功能区布局科学，做到了面积的最大化利用；主卧配备独立卫生间，既保护私密性又让生活更加方便；还有一个亮点是超大面积的入户花园设计，注重了品质生活氛围的营造，是一款不可多得的金牌户型。

新盘首开，优惠花样百出，吸引力不小

与其他区域相比，南城区新盘较多。很多楼盘都是新近开盘或是还未开盘，这有一个好处，就是在开盘价格低或者优惠幅度大的情况下，不会出现象外地楼市的老业主大闹售楼处的现象，这给项目的销售策略争取了很大的空间。像现在搞优惠活动最多、幅度最大的都是在南城区。

锦盛豪庭1月7日首开盘，以每平米4688元抄底南城区房价，这对购房者形成了很大吸引力。与此同时，还打出1月1日起携2万元意向金预约，即有机会获五重大礼的诱饵；香水湾则是一次性付款95折，按揭98折的优惠；而中南世纪城为稳定民心，则与购房者签订“三年保值”协议。随着新盘的陆续首开及市场形势的转变，类似促销手法还将在南城区上演。
看媒体观点

开盘时间相对集中、上市量大，开发商如何突围？

从南城区整体来看，开发商面前摆着同一个问题：量大，竞争激烈。比如说盐渎板块，基本没有新的项目，蛋糕就怎么大，想吃的人多，开发商就不愁房子卖不出去，即使目前大环境不乐观，但肯定不会烂在手上。而南城区下半年房源一下子就上来了，所以最先感受盐城楼市降温的也就是南城区。现在加上多个新盘在相对集中的时间内开盘，对开发商来说，突围之路更为艰难。

笔者认为对于近阶段的开发商来说，最重要的还是做产品，真正能打动购房者的也只有产品，只有把产品做好了，才能更有底气地面对未来不可预知的情况。另外，找准产品的定位，针对不同人群，摸清购房者心理，从而实现差异化竞争也是突围的好办法。

虽然目前来看南城区房源量大，但是不是无法消化呢？显然不是的。造成现在这种房源堆积量多的现象，有盐城市场的原因，也有受外地形势、大环境的影响，但房地产不是夕阳产业，盐城楼市还处于向沿海特大型城市迈进的重要，不论是城市发展还是楼市发展都存在很大空间。

林子大了什么鸟都有

亮点虽丰富，但楼盘间性价比差距不小

现在的南城区住宅市场比较丰富，业态丰富、产品丰富、背景丰富。所谓林子大了什么鸟都有，"鸟"多了，带来的可能就更多了。虽然整体来看，南城区楼盘综合竞争力较强，但肯定不是每个楼盘都是好的、高品质的，不管开发商如何自夸，购房者在选房时还是应该擦亮眼睛，结合自己的实际情况，综合比较，理性选择。

经历多次调控，已有越来越多的开发商注重规范经营，树立品牌意识，打造项目亮点，极力抓住购房者眼球。所谓王婆卖瓜，自卖自夸，这是商人的本性。虽然看起来每个项目都不错，似乎都有下手的理由，但购房者除了听售楼小姐的介绍外，还应该到实地考察，所谓的升值是不是真有潜力，实现预期的升值要多长时间，这些都是必须考虑的问题。