龙年楼市能不能实现开门红？

说龙年楼市开门红，相信很多读者会认为这是一个伪命题。因为现实就这样，过完年，天气还是很冷，政策还没有松动现象，市场仍然不温不火。

但是，市场还在往前走，需求仍然大量存在，开发商也在摩拳擦掌，只要天时、地利、人和，开门红会成为可能的。

我们媒体在这个时候提开门红，绝对不是想做应景之作。而是，能不能实现开门红，事关全年楼市的健康发展。

能不能实现？政策不动摇，促房价理性回归；信贷不放松，开发企业资金紧张；龙年楼市开门红成悬念。

政策层面

2011年，盐城楼市在“限价、限贷”下艰难的扛了半年，调控的效果日益凸显。但我们要指明的是，调控的目的在于“房价回归理性”，而不是“房价下降”和市场的冷淡。对于开发企业一味地以等待来回应政府调控的举措，只能是短暂而无力的。

而现阶段盐城楼市正处于调控的关键时刻，一旦政策有所放松，被抑制的需求将会大量释放，房价必然出现报复性反弹。预计今年各项调控政策仍将持续执行，但市场仅以刚性自住型需求为支撑，如果开发商与政府之间的博弈继续，那么预计今年成交量将延续去年的低迷状态。

盐城虽然属于三线城市，受调控政策影响与一二线城市相比较弱，但近两年房价的涨势迅猛，已经超出了房产市场正常的发展循环速度。

因此，楼市的健康发展，房价必须要理性涨跌，在这样的背景下，调控政策需要也必然不能动摇。

信贷层面

随着房地产调控政策不断深入，限购开始向二三线城市蔓延。但我们仔细深究可以发现楼市政策方面，信贷政策对住房市场的威力比限购令要大得多。

“限购”主要是针对改善型和投资型的需求，以控制房价过快上涨。而信贷政策是将开发企业的资金链上了锁，一方面是减慢了开发节奏，另一方面也将开发企业从舒适带入了艰难。资金链短缺，使得高高在上的开发商们不得不重新审视自己，以减缓房价涨幅甚至降低房价来回笼资金。所以说，信贷政策是调控中必不可少的一支强心剂。同理，在楼市并未完全回归理性的前提下，中央也定不会断然放松信贷政策。

楼市开门红或成悬念

在调控政策不动摇的态势下，楼市要想实现新年开门红似乎是一种奢望。但要考虑的是在调控不松的情况下支撑楼市的只是刚性需求，之所以说难以实现开门红，是以一二线城市为例，这类城市主要以改善和投机型需求在支撑市场，在限购和限贷政策下，对于一二线城市销售飙升的想法似乎只能是一种愿景。

我们再看盐城，离200万人口的特大型城市目的还有很长一段路要走，刚性需求依然很旺盛。其次，盐城没有限购，市场中还存在着相当部分的改善型需求。第三，基价低，发展空间及潜力较大。

在这样的环境下，楼市是否能实现开门红，并不能一味的将目光聚集在政府及购房者身上，更多的要看开发商。从去年下半年至今，盐城楼市的新房源在不断增多，各家开发企业近两年因“限价令”也“藏”起不少，再加上信贷政策不放松使得资金链愈来愈紧，这也使得开发商们不得不使出浑身解数来缓解局势。因此，在需求与供给都很充足的情况下，龙年盐城楼市是否能够取得开门红还得看开发商们如何见招拆招了。

怎么样实现？以价换量吸引客户群体；做好品质站稳市场。

“以价换量”

在当前市场成交低迷，购房者观望加剧的背景下，越来越多的开发企业会选择“以价换量”的策略进行销售。2008年我们就讨论过，降价不怕，就怕是带着品质一起降。因此，“以价换量”我们只能理解为是一个销售策略。

2011年的楼市表现告诉我们购房者，考虑在未来置业最应该关注的还是调控政策的走向。调控的加紧使得开发商不论在项目价格还是在项目品质方面都需多下功夫。消费者需根据自身情况，综合考虑需求，择机出手。

在政策调控不放松的前提下，2012年对于刚需消费者来说会有一波较大的机遇。我们认为房价回归理性是必然趋势，对于具备购房条件的购房者来说，今年也许是一次不错的买房机会。

品质赢市场

一个楼市老生常谈的话题：品质。既然国家调控的力度不松决心不减，那么房地产开发企业就不应该再对环境抱任何幻想，真正树品牌，做品质，推服务才是赢得客户选择的唯一途径。价格固然是客户的关注点，但促使客户下订的是性价比，只有综合品质上去了，才能让客户心甘情愿的买单。

开发商应该从单一研究产品、户型、配套转向，更多注重研究服务，客户才是市场的“上帝”，客户不买账，你的价格再降“几潘”，市场也不会给你好的回报。

面对瞬息万变的市场环境，要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得自己的一席之地，就要本着对消费者负责的态度打造产品，为消费者营造良好的生活环境，形成口碑效应，让自己的产品获得越来越多人的认可。

应对手段

看谁能首个实现开门红

在楼盘竞争升级的时代，营销发挥的作用越来越明显。特别在逆市下，通过各类活动的软着陆，为楼盘的宣传和销售发挥了更好的效果。

一连串实质性的调控政策频出，无疑加重了购房者的观望态度。要破冰，开发商们摩拳擦掌开始了各种营销试水，目标当然还是卖房。

在盐城楼市供求都相对充裕的情况下，如何刺激观望市民勇敢掏腰包买房，成为眼下许多开发商的首要促销策略。清盘促销、低首付、买房送装修等已经不算是什么稀罕事了。

想卖房先得得人气，得客户者得天下。盐城楼市目前处于两个态势，一方面以调整产品结构为主，自然消耗。另一方面是以首付额度及付款方式不同推出相应的优惠。站在全国楼市的角度上看，盐城的房产市场并未出现大幅降价，由此也可以判断盐城楼市的基本面是健康的，只是受大环境影响，楼市处于三方博弈的态势，但肯定不会维持很久。我们且看各路开发商如何各显神通。

调整产品结构，平稳销售

首先，盐城楼市的价格已经处于比较平稳的阶段。限价实施已经近两年，价格也已相对平稳，并没有太大的下跌空间了。

其次，部分盐城楼市的“老品牌”项目表示，在当前的政策形势下，楼市处于三方观望状态。在价格稳定的前提下，购房者们更加注重产品。他们也会继续在产品上下功夫，根据市场的情况调整产品的定位和价格，争取在龙年年初取得一个好的销售业绩。

部分楼盘信息

凤鸣缇香在售高层11#、12#、13#、18#、19#、20#楼，面积72—170㎡ ，均价6100元/㎡。

中庚·海德公园在售高层2#、10#楼，面积77—127㎡，均价5700—5800元/㎡。

领秀嘉园售24#、27#楼，面积91—128㎡，5500元/㎡。 瑞尔国际公馆在售高层24#楼，面积84-140㎡，均价5420元/㎡起价。

中建·城中壹号公馆售高层9#楼，面积120—140㎡，均价6880元／㎡，部分搭售车位。

钱江方洲在售高层17#、18#、25#、28#、29#楼，面积87—240㎡，均价为6300元／㎡。

义乌国际商贸城在售2#楼，面积30-70㎡，一楼均价11000元/㎡，二楼7000元/㎡，三楼5000元/㎡左右。

利用优惠措施吸引客户群体

对于近两年才进入盐城的开发企业，做好品质是前提，但真正进入市场、能够吸引消费者眼球的还得靠价格优惠。

部分楼盘优惠信息

锦盛豪庭在售5#楼，面积80—130㎡，均价4680元/㎡，一次性付款95折，按揭97折。3天内按时首付可另外享受150元/㎡的优惠。

橡树湾在售高层1#、8#楼，小高层4#、5#楼，面积87—143㎡，均价6800元/㎡，购买高层一次性付款97折。3天内签约优惠3个点，按揭享受99折。

绿地商务城在售10#部分房源，近期将推出7#楼，面积在86—150㎡，均价5150元/㎡。首付2成，一次性付款98折，按揭95折。

恒隆花园在售别墅，花园洋房，别墅175—289㎡，洋房86—139㎡，洋房均价6900元/㎡，别墅一房一价，洋房一次性付款9.1折，别墅项目按揭98折，一次性付款96折。