楼市六大热点问题引发强烈反响

【核心提示】

“十问”报道推出后，在房产市场及读者群中引发了共鸣。有买房人表示，盐城的市场确实需要梳理梳理，很多问题看不清也摸不透。也有开发商表示计划赶不上变化，面对错综复杂的2012年，如何营销、如何提高性价比等难题都将考验企业的专业程度。

本期我们推出后续报道，将“十问”中读者较为关心的“六问”拿出来做一个提炼，并采访了部分业内人士、专家以及购房者等，听听他们对眼下市场一些现象的见解，同时对今年市场做出展望。

一.调控成果初显，今年三四线城市楼市或将出现亮点

对于楼市主体开发商和购房者来说，影响买卖决策的根本因素在于政策走向。就像现阶段各地楼市遭遇“冰冻”期，最主要的原因就是调控政策下，购房信心不足，因而导致观望心态浓重。进入龙年，可以肯定的是，楼市调控的大方向是不变的，但多位业内人士认为，房地产调控虽然在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

对于龙年楼市的政策走向，有关部门表示，今年房地产调控政策定调基本廓清，主要在于三个方面，一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。“从第三点可以看出，类似去年‘一刀切’的调控和信贷政策不会在今年出现，这对有实际需求的购房者是有利的，像去年底，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。”某业内人士表示。

而第一点和第二点在盐城楼市已经有所体现，经过一年的调控，成果比较明显。盐城房价在很长一段时间内维持在稳定水平，去年上半年房价上涨的势头很快得到了有效遏制，投机和过渡投资购房已退出市场，产品在品质上也有所回归。

另外，有专家预测，随着城镇化进程的加快和楼市宏观调控的不放松，三四线城市有可能成为2012年的楼市亮点。对此，房产从业人员汤先生表示：“伴随着城镇化进程的发展，人们开始更多地关注三四线城市的发展，像盐城现在正处于高速发展期，不论是从空间还是需求来看，都有很大的发展潜力，这也是很多大的地产品牌进驻盐城的原因之一。而调控政策，更多的是针对一线楼市出现的症状，比如房价泡沫，对它们来说，去泡沫化需要一个过程，不可能药到病除。而盐城没有这样的症状，只是跟着打针吃药，对楼市健康发展来说没有副作用，但调控到位后，进一步的坚持没有太大的意义。就好像人感觉不舒服有感冒的先兆，会选择喝板蓝根预防，但不可能为了不感冒，一直吃预防药。所以，我判断今年盐城楼市在上半年的坚持后，很有可能会在三、四季度出现新的方向，成为一个亮点。”

二.现在是首次置业的最佳时期

去年央行三年来首度下调存款准备金率，进入2012年，也有消息指出多家银行首套房贷利率恢复基准利率，这是信贷方面放松的一个信号，对购房者来说也许会有一定触动，但这不会对提高购房者的购房意愿起决定性作用。对于购房者来说，房价是问题的关键。在采访中很多人表示，他们不是在“探底”，只是怕降价。“即使观望，也是忐忑不安的，因为所谓的价格谷底谁也说不清，就怕还没来得及出手，形势又变了。”错过2008年买房佳期的孙小姐不安的说。

对于房价会不会降，现在能不能出手这类问题，多方表示目前是首次、刚需置业的良机。“不论是从哪个层面来看，如果是刚性需求就没有必要跟风观望了。”业内人士宋先生表示，“购房者观望的是房价，但从目前来看，盐城目前的房价水平整体上是比较合理的，即使有部分价格上涨较快的项目，在这一波政策调控带来的严峻形势及地方政府的限价政策下，也及时刹住了上涨的势头，一些楼盘实际的开盘价甚至低于政府限定的价格。而且目前市场上优惠促销多，在密集的、长时间的政策调控下，盐城楼市并没有像外地楼市明降，这已经说明了一些问题。上一个楼市低迷期是2008年，那个阶段也有很多人等着降价，但事实证明，盐城并未出现很多人预期中的降。”

对于这个问题，购房者李先生有深刻的记忆，“就是在那个时候，很多人预测‘2009年是个买房年’，那个时候我也不相信，犹豫不决，结果到2010年房价就上涨到我买不起的高度了。”

另一位业内人士的购房观点则是现在市场上房源多，品质高。“和去年同期相比，现在市场上房源要多的多，在巨大的推盘压力下，楼市放量对购房者本来就是一件好事。另外，在政策压力及激烈竞争中，盐城楼市已回归品质建设，产品性价比高对购房者而言才是最重要的。”

三.盐城楼市依然处于健康运行阶段，未来仍将有较大空间

关于健康的讨论不是一年、两年了。每一年问健康，背后都有很多新的含义。上一期我们之所以仍然提出关于盐城楼市健康的问题，是因为这是一个主要方向，如果这个方向没有确定，那么其它问题的讨论都不能高下立判。

从采访的结果来看，不论是业内人士、专家还是购房者，大家普遍认为虽然盐城楼市处于调整阶段，很多政策走向还不够明晰，但市场的总体状态是良性的、健康的。

南城区某楼盘的策划总监对记者说：“作为一线房企我们选择市场要经过层层筛选，在考察盐城市场的时候，我们注意到这座城市与一、二线城市有很大的不同。首先是市场增长的方式不同。盐城市场常年来的增长都处于稳步上升的态势，除了2008年略有反弹之外，从未有过较大幅度的起伏。这说明盐城市场的开发与销售节奏都切合了市民的消费能力，且其中绝少有投机成分存在，很好的避免了泡沫的隐患。其次是市场发展的轨迹不同，盐城市场完全不同于南京、杭州的路线。通过我们的调研发现了这样一个现象，盐城市场上开发企业的数量与质量都处于较为平稳的递增状态。两年前盐城一个一线房企都没有，五年前甚至连一个有名气的房企都找不到，而现在已经有了好几家全国龙头房企在开发。盐城并没有一口吃成胖子，也因此没有消化不良，所以说这样的市场是健康的，即便处于下行通道，仍然不会脆弱不堪。

城南某部门的负责人则表示，盐城楼市的健康运营与城市科学、合理的开发节奏有着密切联系。盐城这几年的城建力度非常大，城市面貌变化迅速，这其中地产发挥了中坚作用。同时盐城的新城区开发迎合了城市的发展方向与理念，没有脱离实际，也因此不会出现类似鄂尔多斯那样的现象。城市稳步的开发推进是保证楼市健康的重要因素。

四.今年楼市放量颇大，预测年底仍有大量存量房

上期报道推出后，有人表示今年的开发量可能会呈收紧状态，因为目前的经济环境与金融政策没有放松，开发商不敢贸然“动手”。但多数声音则表示今年楼市的上市量不会小。不论是开发商自己还是购房者的感受，大家都对今年的新房源很关注。

市民方先生说：“我认为很多开发商都会适量推出新房的，原因很简单，2011年上半年的时候很多人都买不到房子，或者说很多人因为门槛的原因暂缓了买房打算。而下半年特别是年底前，政策方向转变后一些楼盘匆忙开盘，收效甚微。我想他们的压力应该是很大的，所以2012年他们就要通过‘量’来弥补‘价’上的损失。毕竟刚性需求还是有的，失去了这波机会，就永远失去了。”

在河东从事楼盘销售的张女士说道：“我们项目今年有很大的开发量，这既是公司开发节奏的计划，也是公司经过研究之后的市场安排。通过去年的试水，我们对盐城市场也有了一定的了解。尽管目前的形势还不够明朗，但我们的工程进度始终没有放缓。目前的市场是风险和机遇并存，现在有很多人还是想买房的，我们要尽最大努力争取这部分客群。”

有业内专家表示，楼盘的开发就像已经发动的火车，不会轻易停下来。盐城市场的开发体量每年都在增加，这是城市发展的必要体现。2012年旧城改造的步伐仍在加快，新地块、新项目的建设手笔也很大，城市建设的大局不会变。以市场上的几个大盘为例，它们在2012年均有不小的推出量，因此到了年底的时候，市场内部或许仍会有大量库存。

五.大品牌投入大，产出高，品质有保障

部分楼盘或有跑量走货之嫌

从这两天记者的走访调查来看，楼盘产品的品质问题越来越为广大购房者所关注，哪里能买到高性价比的房子成了重中之重。因为他们的购房心理越趋理性，而那些不疼不痒的噱头对他们而言都已是过时的老把戏。与此同时，面对当前复杂的市场情况，部分开发商已经开始调整营销策略，寻找新的发展机遇。

2011年一些一线房企纷纷入驻盐城，在为盐城带来高品质房源的同时，也加快了盐城城市升级速度。城南新区某综合项目经理表示，在进入盐城前，我们已经在全国多个城市建有数十个高档住宅项目，与其说是建房子，不如说我们是在打地基、创口碑，毕竟那么大的投入不能打水漂吧。现在虽说受大环境影响，盐城市场略有下滑，但这个城市整体处于不断升级阶段，发展空间很大。所以说，未来市场的刚性需求还会继续上升，而这些也正是真正的最大消费群体。酒香不怕巷子深，好的东西永远都会有市场的。现阶段我们只有坚持做好我们的产品，才能在市场上占有一定的份额，最起码不会快速地被市场所淘汰。

新闻媒体从业者高先生认为，这些年盐城房地产市场上销售业绩不错的不在少数，但曾经风光一时，现在已无人提起的也是有的。归根结底，那些落寞的之所以有如此下场，还是他们在产品品质上下的功夫不够。盲目地追求销售业绩，忽略了产品品质本身，尤其是产品细节方面。从而失去了客户，更失去了更加长远的发展市场，得不偿失。

2012年将是盐城房地产市场的转型整合之年，无论房价的高与低，安全舒适才是最基本的标准，品质将成为市场竞争的核心。

六.3·15临近，在售楼盘问题不大，已入住楼盘问题暴露，后期维护成为重点

阴阳合同、摇号选房、买个房子还得非搭个车位一起买……这些2010年炒得沸沸扬扬的“怪”话题，似乎从去年开始逐渐销声匿迹了。对于部分开发商而言，2011年可谓是度日如年，虽说都已是场上老手，但类似状况实属少见。从国十条、限购令、限价令到房产税、存款准备金率上调，这一系列的调控组合拳可谓拳拳到肉、掷地有声。面对如此严厉的市场调控，开发商长期以来的高涨“热情”有所平静，目前盐城市场中的在售楼盘基本上都是本本分分、按部就班的。

虽说那些明目张胆的少了，可还是有些不甘安于现状的，尤其是一些已经开始入住的楼盘。入住某楼盘三年的杨先生对记者埋怨说：“先前选房的时候还是比较慎重的，看了很多家才选中了现在的这个。可现在再看，已经早不是售楼小姐介绍的那样光鲜华丽了，原先的豪华法式园林现在也只是个臭水潭里还有几条小鱼。”杨先生居住的这个小区在销售期时也可以说是盐城房地产市场的关注热点，不少人还说它有可能成为未来的标志性产品，可短短几年，当年风采已减。

业内人士表示，类似杨先生这样的遭遇，在盐城市场中也是屡见不鲜。一方面，部分开发商一味地追求眼前销售业绩，光说不干，什么顶级石材、超一流自然景观都只是他们的炒作吹嘘。另一方面，有不少开发商无论是从规划还是到最后项目的建成都还是做得不错的，可他们往往都忽视了至关重要的一环——后期维护。原本很好的一个项目就因为选错了物业而功亏一篑。房地产行业不是简简单单的买卖交易，开发商要想在现行市场情况下做得长久，不能单靠几张嘴皮子，项目规划合理、产品品质上乘、物业服务周到才是硬道理。