盐城高端写字楼或将处于供不应求 看核心竞争力

近日，笔者一位在某代理公司上班的朋友谈到，他们公司前几年刚进驻盐城时，本想租一个高端写字楼，结果寻遍市区都没有发现达到其要求的写字楼。内心不禁感叹，盐城城市发展虽然迅速，但是高端写字楼这类产品却极为稀缺，对他们这种外来公司、企业而言，就无法找到一个与公司形象相匹配的展示窗口。

盐城近些年的经济建设十分突出，越来越多的外地公司进驻盐城，设立分公司或办事处。可随之却暴露出盐城写字楼无精品的缺点，随着盐城的城市发展，高端写字楼或将处于供不应求的状况。

第一代写字楼多为其它用途改造

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而据调查，盐城现有的很多家写字楼项目中，有很多未与公寓完全分开，有些是与住家混在一起，只有屈指可数的几家纯粹的、专业的写字楼。这些具有写字楼性质的项目，却不具备高端写字楼的条件。

位于建军路上的国贸大厦，地理位置好、交通便利，可电梯配备太少，不仅上下一趟速度较慢，如果遇上人流高峰期还经常满载。作为高端写字楼，除了要处于城市核心地段之外，高速电梯的运行以及足够的电梯数量也是必须满足的条件，这样能提高商务办公效率。在这一点上，盐城不少写字楼就未达到要求。而盐马路上的太极大厦，虽然电梯情况相对较好，但停车位太少极为不便，成为客户不满意的主要因素。还有过去意义上的写字楼有个误区就是大多为可住可办公的SOHO商务公寓，能符合企业群体办公的纯粹写字楼太少。

另外一个现象就是，因为前些年一直没有专业性的写字楼，很多中小企业将办公地点选择在位置较好的小区，交通方便，租金也低。前几年国家出台“住宅禁商”政策，规定中小企业不许在小区内设立办公场所，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。

而目前盐城在售楼盘，专业写字楼也不是很多，很多还是跟公寓混合，专业写字楼对树立企业形象非常重要，因此，专业、高端写字楼的出现，无疑是众多企业的期盼。

几大区域均有项目推出，竞争颇为激烈

从市场来看，原来那种非常普通的，没有什么特色、也没有物业管理的写字楼，逐渐被市场所淘汰，而那些品质高端、物业服务好的写字楼，受到客户追捧。所以，开发写字楼项目，一定要争取做到高端、与众不同、人无我有，不光光是硬件，而且软件也要跟得上。

中小企业发展对自身办公形象的日益重视，越来越多的合资企业涌入盐城，同时本土的大公司不断壮大，共同构成了写字楼强大的市场需求，从而带动了写字楼市场的升温。

盐城楼市近几年发展较快，写字楼的数量也不算少，大多分布于建军路、解放南路及人民路等城市主要干道旁。这些是我市交通相对便利，配套相对完善的区域，无论是行政、教育、商业配套都可以实施全覆盖。

而影响写字楼分布的主要因素在于行政单位、交通和商业配套。首先是行政单位，政府行为对写字楼区域的分布影响较大，有时甚至是决定性的作用，例如盐城市政府搬迁至世纪大道时，促进了此地区写字楼的繁荣，并在一定程度上带动了区域经济的发展。

其次是交通与商业配套因素，典型的写字楼一般在城市中心的交通枢纽地带，便于写字楼的办公人员上下班通勤，并与商务和休闲中心保持通达；另外商业配套的完善能在一定程度上集聚人气，使一个地区的人流量扩大，形成区域性繁华，例如解放南路的中建城中壹号公馆，地处城市主干道旁，周边商业配套成熟，是盐城写字楼市场中不错的选择。

从目前盐城市场写字楼分布状况看，受开发企业青睐的都是配套相对成熟的区域，而就目前盐城城市发展的节奏看，各大板块的配套都在逐步完善，专业写字楼的市场需求在城市发展中不断扩张，随着我市各大板块配套的逐步成型，写字楼市场的分布也将从集聚于内环而不断向外扩张。

地段+产品+配套商用写字楼的核心竞争力

盐城作为三线城市，写字楼起步较晚，但是也在逐渐发展过程中。从最初简单的办公场所，到商住一体写字楼，再到专业型商务写字楼，直至现今甲级写字楼，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断完善。

经过调查发现，就目前盐城市场而言，真正高端写字楼的市场需求量还是非常大的，尤其是黄金地段的高端商务写字楼，同样这种产品的升值潜力也非常大。

由于盐城写字楼的的整体价格不高，有业内人士预测，三到五年的时间盐城黄金地段的写字楼应该会有价格过万的可能，再加上现在政策约束力比较小，因此未来一段时间内盐城的写字楼市场的投资回报率还是很高的。

此外，就目前而言，盐城的企业已经有选择写字楼作为办公用的意识。以前一位资深人士就这样说过：“其实写字楼可以说是一个江湖，你在哪里办公彰显着一种江湖地位，这正是写字楼的价值体现。”

而随着盐城城市建设步伐的不断加快，城市地位的逐步提升，知名企业纷纷入驻盐城，我市目前的写字楼不论高档还是低档，空置率较前几年有了很大的好转，因此未来一段时间盐城可能会出现写字楼的黄金时期。而盐城写字楼的主要购买人群中，也以企业自用居多，这些自用企业很大一部分都要求地段好、面积大、以及功能配套全。

而投资客在盐城写字楼市场中所占比例相对较小，投资客青睐高端写字楼不仅仅是考虑投资回报率，这些人购买高端写字楼主要是考虑未来的升值效应，以及高端写字楼的抗通胀能力决定的。比较专业和实力比较雄厚的投资者都十分看好写字楼市场，也使得最近这几年盐城的写字楼市场一直都在比较平稳的上升。就目前的价格来说，对于投资客将来无论是出租还是出售，回报率远远要比住宅好很多。

其实写字楼的收益是长效的，对于大多投资客来说，一是收益稳定，二是从资金方面来讲，变现非常方便。只有写字楼的硬件设施和软件服务与之相匹配，后期它的价值才能体现出来，就目前盐城市场而言，写字楼做的还远远不够，提升的空间还非常大，因此市场前景也非常好。