商业地产运营缺的是经验还是责任心？

每个行业的从起步到发展，从发展到稳健，都难免会有个鱼龙混杂的过程。但我们可以相信的是，这仅仅只是一个过程而已，它的最终结果，是引导这个行业走向健康、成熟与稳健。前两期我们围绕“3·15”这个特殊的节点刊登了一些消费者在买房的过程遇到的种种违规现象，报纸刊登在社会上引起强烈反响，编辑部也接到不少来电，有购房者的咨询电话，维权电话，也有某些开发商的打探电话，问问今年有没有自己楼盘的投诉。综合来看，各方还是比较重视诚信这个词。也正因为大家重视，我们作为媒体更应该起好舆论监督作用，就地产诚信方面的问题，进行一次前所未有的系统梳理，力求挖出更深层次的问题与矛盾。

前两次我们的注意力大多集中在住宅方面，本期我们换个角度，关注下我市的商业地产，有句俗话“一铺养三代”，真的每个铺子都是金子吗？怎样的商业地产运营才是成功呢？让我们一起来探讨一下。

商业地产成功的标准在于它的投资回报率

判断商业地产运营好坏最简单的标准就是看它的投资回报率。只有投资回报率高，才能升值。举个简单的例子：有人花100万买商铺投资回报率只有3%到4%，其实这样的投资是很失败的。算一算，按这样的回报率，要花多少年才能收回成本，更何况大家投资商铺是为了赚钱，或许终于等到赚钱的那天，你的商铺又将面临淘汰了。

但有些开发商到不这么认为。他总是觉得他的物业升值了，就是投资很成功了。100万的商铺可以以120万的价格卖出去，转眼间不就赚了20万吗？其实实际并非如此，这样一转，投资回报率会更低，升值也只是一种假象。不否认，商铺和住宅有相通的地方，都会随着房产市场的前行、城市的发展等因素升值，但仔细分析两者还是有区别的，投资商铺不同于投资住宅，它不仅形式复杂，而且风险更高。商业地产的前提条件是商铺在运营中是能赚一定的钱，如果不能赚钱或是根本就开不了业，所谓的物业增值又增在哪里，就算增了，有人会接手吗，有时你就是赔本人家都不会要。而住宅只要你比市价便宜点肯定会有人买，住宅的房子反正买来是居住的。所以说住宅与商铺的性质是不一样的。

在这里，我们不说大道理，就举简单例子说事，盐渎板块位置不错吧，现在买这个区域的房子，没有一定钱以及一定关系，还真难买到，而就在这个区域的的中心，有一个很大的商业项目，启动至少五、六年了吧，现在依然冷冷清清，有的店面都换好几个老板了，一会饭店，一会茶座到最后都没有兴的起来，要谈物业增值这里肯定是大幅增值，但这样的店铺真的让你买，你会买吗？别说是一铺养三代了，就是养自己都够呛，除非你的眼光更独到一点。

买商铺的消费者基本都是用来做投资的，只有投资回报率高了才会真正增值，否则人为的炒作都是假象。市场上就有很多人被开发商蒙蔽了双眼，由开发商在做幕后推手。目前，在我们市场上也有一些商业项目，开发商用概念把它包装得很漂亮，甚至请来国内外专家对项目进行肯定，就这样一个简单的商业操作手法，使很多投资者趋之若鹜，甚至愿意连夜排队抢购。

商业地产要想成功，后期运营更为重要

“商业不是修建起来的，不是一个房子、一个综合体就算商业了，它真正是靠运营出来的。”张先生投资失败的原因就是所买的铺位没有运营成功。

一个商业地产的成功离不开以下条件：拥有竞争力的价格和商品，还有高素质的管理经营团队和稳定的商品渠道。面对如此多企业和资金准备涌向商业地产，一些业内人士警告，商业地产和住宅地产开发经营有质的区别。商业地产开发前期投入大，如果没有雄厚实力的支撑难以为继，只要守得住商业项目就成功了一半。

首要是商业经营模式问题。市区某商业地产项目负责人认为，不能用做住宅的思维方式做商业地产，因为它不是简单的买卖以及租赁关系。他认为项目的定位、业态分布、营运管理每一环节都不可忽略，简而言之：一是既要有前期深思熟虑的规划，又要有执行过程的延续性，同时更要有后续调整的连续性;二是要着重处理好项目利益与商户经营利益的关系，经营者要对项目经营有一定的控制能力;三是既有服务标准性，更有商业经营的专业性。

其次是人才团队建设。纵观我市商业地产发展的历史“更多是惨痛的教训”。一个商业项目是否能够成功，光靠一些概念炒作或是专家评定，肯定是不行的。由于商业地产比较复杂，有丰富经验的开发运营商是项目成功的一个重要条件，更重要的是开发运营商必须有极强的责任心。而对于那些抱有“赚一票就走”、“房子好不好无所谓，要赚就赚够”、“业主算个×××”心态的企业而言，我们也可以提个小小的醒：他们其实也给自己的未来悲剧埋下了伏笔。“出来混，早晚都是要还的”，唯有从最本质的角度，脚踏实地认认真真做好产品本身，并且诚信经营，才可能真正成就“大事”。浅层次的质量问题为承诺不兑现、提前收费等问题。深层次的房价与品质不符，销售过程中信息不对称，开发商炒作蒙骗消费者等等。这些不管是浅层次还是深层次的问题，如果不妥善解决，会加剧供需双方矛盾，阻碍市场健康发展。

其实总结一下每年的“3·15”，关于商业地产的投诉并不多，不是这个方面没有问题，只是这些问题隐藏的比较深，在短时间内很难发现。但我们必须要提醒广大的投资者，投资商铺的风险性还是比较大的，如果想投资，必须经过深入地市场调查，最好请懂行的人参谋一下，这样会更加稳妥一点。