楼市已经迎来“小阳春”

近期中国最热的经济话题是油价进入8元时代，国内甚至全球媒体都在关注这条新闻，《雅加达邮报》更是直言“中国不再是低成本天堂”。全球经济学界普遍据判断，中国不再担心通胀，中国将迎来新一轮物价上涨。而这一轮看涨声中，唯一保持谨慎态度则是房地产界，好像这条新闻对他们没影响，或者说对他们影响再深也说不出苦处来，开发企业唯有埋头，才有机会出头。

2012年的一季度很快就要过去，往年媒体都会在这个时候对该季度的楼市做个总结并对未来走势做个判断。正常的情况是，到这个时点后楼市一般都会迎来营销的阳春季节，正如天气，虽说仍是乍暖还寒，但转暖已是大势所趋，前景一片光明。但今年的行情有点吊诡，就算是在这个行业做了多年的老手也无法准确描绘出一季度楼市的真实情况，预测出二季度的走势。

我们唯一知道的是，宏观调控的调子没变，当个别城市试图接招、拆招时，中央一纸禁令立即让他们恢复原形。事实上中央对楼市调控有个清晰的认识，部分城市已经调控到位，部分城市仍需继续调控。但对中央而言，全国楼市是一盘棋，不可能因为部分城市的需要而放开这个口子。这一纸禁令更多的是表明了中央的一种态度，那些调控已到位的城市楼市只能怪时势了，点背不能怨社会呀。

要“冬泳”不要“冬眠”，是大部分企业在这轮调控初来时的对策，但这次“冬泳”究竟要多长时间？而且现在大家困惑的是，楼市已经有所起色，最起码有的楼盘基本可以实现每日都有成交，但就是无法实现往常一样的火爆，那些市场机遇始终是“渺渺摸摸”的，看不清，抓不紧，而且说走就走。到底何时真能能迎来像往年一样的“阳春”季节，在营销上实现真正的拐点。

在这一段时间里，媒体也充分深入市场一线，组织看房团，搭建更通畅的营销渠道，在这一轮调查，媒体发现，现在市场上活跃的是那是刚性置业需求，但和往常不同的是，这些刚性置业需求是理性释放，不再像以前那样跟风，基本都是根据自身需求进行，就这一部分支撑市场显然无法撑起卖方期望“小阳春”。

宏观调控对楼市有着清晰的认知，目标长期不变，盐城楼市要逐渐适应。

3月5日的十一届全国人大五次会议上的政府工作报告指出，2012年中央将继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。这句话表明中央对当前楼市的认识是——调控正处于关键期，政策会继续执行，目标是促进房价合理回归。解读中央政府对2012年楼市认知的关键词，我们不难发现，2012年将继续“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，关键是这句话是适用于全国楼市，不管你是依然健康还是病入膏肓。

所以，受宏观形势影响，全国楼市在去年下半年形势急转，经历了自2008年之后的第一个谷底，并且在未来一段时间内这种形势都不会发生原则性改变。

有了上述两点判断，我们基本可以对盐城楼市一季度的表现作个总结，并对未来走势有个清晰认知。首先要强调的还是盐城城市和楼市的发展需求与现状决定了盐城房产市场还有很大发展空间，盐城一季度的房价水平，置业群体构成，置业需求都可以支撑这论点；其二是盐城楼市基本面健康，这一点很重要，让盐城楼市和外地有着本质的区别。尽管调控政策一刀切，但不同的市场环境所给出的反应也是不一样的。同样的调控，同样的滞销，盐城楼市经过一段时间的调整与稳定后，只是暂停式的调整，不会出现一线城市如北京、上海楼市那样全面降价，甚至降幅达40%的后退式调整，后者的调整无疑是危险的，也是购房者最担心的。细心的购房者会发现不论是2008年的楼市低谷还是2011年的楼市寒冬，盐城市场上明目张胆降价的楼盘几乎没有，最多的情况是部分特价房的推出，或者是内部员工特价房，但优惠促销本就是正常营销手段，而目前市场上最大优惠基本是新盘首开新进项目。

拐点不再，机遇仍有，但机遇稍纵即逝，更难把握。

分析这个问题，我们首先要问的是楼市真的回温了吗?对于开发商来说，最要紧的还是抓住当前机遇，跑量、回笼资金，毕竟接下来的市场仍旧充满各种悬念。虽然近段时间楼市销量上升已是不争的事实，但业内人士仍多认为在调控大势不变的背景下，“小阳春”形势恐难持久，短暂复苏的可能性比较大。

仅从目前情况及发展趋势来看，大部分楼盘能实现日均销售一套房的速度，但像以前那样快速去化的情况不再出现，除非是特别的产品像公园道1号近期将推出的大平层，由于体量大需求大，基平实现了供不应求的状态；或者是抓住节点，像华润·橡树湾那样在关键时刻推出首期房源，也能实现快速去化；其他情况再想实现往常的快速销售形势是很困难的。所以期望再出现往年的那种拐点是不现实的。机遇是在的，能不能抓住是关键。在当前的这个市场上有所作为，就有可能抓住稍纵即逝的市场机遇，无所作为的等客上门，必定会失去机遇。

但有所作为也需要在合理的框架之内，近期盐城市场上话题集中在“员工优惠”和特价房上，仅从营销的角度来看这些措施都是无可厚非的，但涉及到房地产这种公共产品时可能这个度需要把握好。大家可能理解换季的服装降几折销售，可以接受菜市场上晚间的售价比早上低个5毛一玩的；我们也可以接受悦达起亚的内部员工买K5比市场价便宜很多，但真的很难接受同期同样的房源价格相差太多。房子优惠到什么程度还是需要商榷的。

目前开发商表示，其实购房需求一直都在，就是被各种因素制约了。现在刚需被压抑了很长一段时间，加上这段时间银行信贷开始宽松，对首套房贷开绿色通道，刚需一旦觉得价格可以接受，便纷纷进市，刚需之所以称之为刚需，就是买房需求确实迫切，但像现在这样成交量上来能连续多久目前还很难说，所以我们更应抓住时机推盘卖房。这也代表了大多数开发商的观点：不管后市如何，先抓住这个短暂机遇。目前很多开发商都在积极调整思路，比如某些楼盘一改前阵子低调试水的推盘节奏，加大推盘量，就是想要在变幻莫测的楼市中抓住稍纵即逝的售房时机；还有一些开发商则采取延续甚至加大促销力度的方法来加快资金回笼，为后期开发储备能量；另一种做法则是推出为刚需者量身打造的中小户型产品的特价产品，像华润·橡树湾近期推出的总价36万元起的中小户型房源，从市场反应看，这些措施确实达到了一定效果。

刚性需求理性释放，小阳春的支撑点仍不坚实。

对卖方来说，近期值得庆幸的是刚性置业需求已经慢慢在释放，在本报近期举办的看房车活动中，有两个现象值得一提。一是看房人数明显增多，除了跟着本报看房车的置业俱乐部会员外，在被访的大多数楼盘我们都看到其售楼处原先也有购房者在看房；第二，从没人看到只看不买再到适时出手，现阶段刚需者正在理性释放。据有关数据显示，进入三月以来，盐城市区商品房成交量有明显上升。像中建地产在样板间开放的当天就售出10几套房源，北城区的义乌国际商贸城在一天下午创出了平均半小时卖出一套商铺的业绩。这样的销售进度放在一年前或许并不惹眼，但在当前楼市形势下，还是比较能说明问题的。

每一波楼市的复苏都是首先由刚需购房者带动的，置业者要搞清本轮行情真实起因，开发企业更要搞清楚本轮行情引发的市场走向。我们开发企业要认清的是，近期释放的这部分需求是非常理性的，基本没有盲从现象，大家都是根据自身需求，自身实力来制定置业计划，这和往常的表现不同，可以说现在这波行情是刚性置业需求的理性释放。仅仅依靠这部分需求显然无法支撑起2012年盐城楼市的全面热销，只有那些真正适应市场需求的产品才会实现快速去化。

无论本轮行情的最终走向如何，对于刚需者的买房时机有一句至理名言：在需要的时候买房，什么时机都是好时机。而买涨不买跌的心态决定了购房者不会在形势不好时买房，但需求压抑到一定程度必将爆发，所以现阶段楼市的回温也是一个必然，是刚性需求的理性释放。另外，盐城本身就是一个典型的内需型城市，刚性需求一直在唱主角，农村劳动力涌入城市，城市适婚年龄人口不断增加，一些居民的住房也需要升级换代，这些刚性需求的理性释放恰是楼市健康发展的基础。