刚性需求能否带动投资需求？

首先，笔者可以肯定地说今天讨论的话题相当复杂。原因有二：第一、此前我报曾经撰文表述“某些投资性需求亦可算作是刚性需求的一部分”；第二、近期住建部政策研究中心主任4月底称，未来房地产调控将坚持控制投资性需求。

第一点关系到范围问题，如果这个问题弄不清楚，讨论起来肯定会扯皮。在这里笔者做一个简要的解释：我们说的某些投资性需求，指的是一部分手里有闲钱但对于股票、黄金等投资渠道要么已经参与其中，要么完全不懂行，房地产对于这些人而言是最好的投资产品。

第二点关系到必要性问题。有些比较关注楼市的读者肯定会说，既然政府已经明确表示要压制投资性需求了，那么今天的话题还有讨论的必要吗？笔者的回答是：有，而且很有。因为我们讲述的投资性需求其针对的不仅仅是住宅市场，更是面向了内容丰富的商业地产。

综上，笔者才会说今天讨论的话题相当复杂，它牵涉到了当前政策、房地产结构、城市发展空间、购房者心理影响等多重因素，需要好好理顺思路。

此轮刚需具有时效性，不会打“持久战”

同小阳春刚刚到来时候各大媒体充满乐观的猜测相比，如今的媒体语调则冷静很多，楼市小阳春就像一层细雨一样下过，没留下什么痕迹。当笔者问业内几个专业人士对五月份后楼市的看法，大家的观点比较倾向于楼市销售将呈现分化态势，很可能同一条街的两个项目销售能遭遇“冰火两重天”。

“刚性需求不是透支支票，它的释放有其固有的规律性。因为去年十月份以来市场的停滞，加上年后促销的到位，才导致三月份的一次集中释放。这次释放过后，市场将会迎来新的平静阶段，也就是所谓波谷期。下一个波峰什么时候到来，现在还很难说。”南城区某楼盘营销总监说。

从往年的经验来看，刚性需求往往都是撬动市场发力的导火索，持久性不长。刚性需求的特性决定了它好像超市的食品一样，有保质期。过了这个期限，就不能用了。以2009年为例，年初刚需爆发之后，紧接着就是各种需求的大量入市支撑了一整年的波峰状态。但前提是要有这样的机遇和门槛提供给其它需求进入市场。很显然，当前盐城楼市无论从宏观环境还是购房者心理准备上都不具备这样的条件。所以保质期既然到期了，东西就自然失效了。

宏观调控目的明确，投资性需求不会跟着刚需走

有不少开发商曾经对刚需的爆发带有很多幻想。与其说他们幻想刚需能够引发更多的连锁反应，不如说他们幻想透过刚需的爆发来影响政策层面的松动。很可惜事与愿违。幻想，最终变成了一厢情愿。于是乎在刚需释放过后，很多本来放下的东西又重新回到了心头，再一次沉甸甸的。

之前我们提到此次刚需属于单方面的行为，它没能引发楼市的连锁反应。这不光是政策层面上的把关比较严格，也是因为楼市本身的结构需要进行这样的调整。假使投资性需求跟着刚性需求的爆发大量走入了住宅市场，可以预见的是长久坚持的调控将很快失去阵地，对保证楼市整体的健康而言也会带来复杂的变数。

从住建部主任的表述来看，国家控制投资性需求的目标短期不会改变。这就从政策层面上切断了刚需与投需之间的“藕断丝连”。就好像开闸放水一样，它只筛选出合适的东西进入，阻止了后面汹涌的投资需求，让水面保持了总体平静的状态。先走一步的刚需，后面并没有跟着投资性需求。对于开发商来说，面临的挑战是不言而喻的。但同样如住建部主任说的那样：“把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整是房地产企业应对市场变化的关键。”

商业投资不受政策约束，“新战场”硝烟四起

上个星期笔者参加了五洲国际广场的投资创富峰会活动，席间曾和一起参加活动的市民闲聊。有的市民告诉笔者，他去年就开始关注这个项目了，但因为对于投资商业地产的认知还不够充分，所以要来活动现场看看，充分了解一下盐城当下商业地产的状况和投资环境。

市民罗女士对笔者说道：“我们在中茵·海华做服装生意，手头上的闲钱不到80万，孩子大学就快毕业了，家里一致决定要买个好商铺做投资用。前两年还想多买套房子的，现在想想根本没有必要，而且房子生钱太慢了，不划算。”

据五洲售楼处的人员介绍，此次活动之前，前来了解情况和预订的人数就已经很多，特别是随着一些主力店面的签约进驻，越来越多的中小投资客看中了这里的商铺价值，一些位置较好的店面预订情况非常火爆。

和五洲有同样反映的还有盐城义乌国际商贸城。据相关负责人介绍，尽管楼市调控的主旋律没变，但并没有影响到投资人群对商业地产的热度，甚至反而有所上升，盐城义乌国际商贸城也凭借着专业性的影响力成为了市民投资的热点之一。

当前阶段，投资性需求很难在住宅市场有所作为。业内人士表示，房产市场中的投资性需求在商业市场中属于合理范畴内，现行的楼市调控能够有效地将投资性需求重新引流至商业地产中来。这对于商业地产而言，是一次很好的发展机遇：吸纳了众多的投资性需求，商业地产的运转会更加迅速；同时对于投资性需求而言，沿街商铺、写字楼、商务公寓等都是可以作为投资出手的优质产品，而且不受政策约束。