市民申请房屋维修基金变简单

可动用本金总额2% 个人也可提出申请

进入雨季之后，几乎每天，都有市民向市物管中心询问：能否使用维修基金来修缮漏水的房屋。按照国家相关法规规定，维修基金申请门槛较高，操作难度较大，所以前几年我市房屋维修基金动用得比较少。有时候，明明看到业主亟需这笔费用，但按规定申请却领不到，工作人员只能干着急。因此，我市创新了房屋维修基金的管理方式、降低了申请门槛、简化了申请程序，使得房屋维修基金申用不再难。

可动本金 塌陷的楼顶能修了。

大宇花苑7号楼顶层坡面严重破损，业主为此闹心了近七年都无法解决。

这栋楼顶层的8户房屋都有不同程度的漏水。专业维修公司预算，需要11万将房顶全部铲除、现浇、重造。然而当时物业公司向市物管中心申请动用维修基金时，却被告知，维修基金只能动用利息的2万多元。

“从道理上讲，不够的钱应该整栋楼所有住户平摊。”小区物管公司的项目负责人孙凤祖说，但其余的业主认为自己的维修基金已经部分“奉献”了，再贴现钱实在不愿意，所以只能让顶楼8户每户再平摊1万。因为花费高昂，修缮问题只能一拖再拖。

本报的这则新闻引起了市物管中心的高度重视。此前，在我市房屋维修基金只能动用利息部分，房屋想要大修基本上是不可能的。市物管中心征得上级部门批准后，创新了维修基金的管理方式，改为：可使用利息的全部，每年可申请动用本金总额的2%。比如某小区缴纳房屋维修基金后已有5年，就可以使用房屋维修基金总额的10%。

因此，大宇花苑7号楼可动用的维修基金又多了2万多元的本金，最后确定修的是4户的楼顶，这44116元差不多够用。而大宇花苑共有34户顶层住户房顶漏水，经过招标、核算，共需要26万的维修费用，他们也顺利申请到了这笔费用。

双2/3同意 改为不超过1/3反对

按照国家相关规定，使用维修基金的表决程序比较繁琐，导致大量房屋维修问题无法及时解决，一方面是维修资金被大量闲置，另一方面是房屋维修没有资金来源，矛盾十分突出，物管中心的工作人员看在眼里急在心里。

“以前的双2/3原则是个大瓶颈。”孙凤祖说。早在2006年，孙凤祖就帮富康花园的顶楼住户申请过房屋维修基金，修缮漏水的屋顶。当时，我市执行的政策是国家的规定，不但要2/3的业主同意，还要同意业主的房屋面积加起来不低于总房屋面积的2/3。

“那时候，我只能趁着业主吃饭的时间，一户一户敲门找人家签字。”孙凤祖说，自己先找7名业主成立了临时维修小组，然后办手续、办材料、公示通过后，再“跑签名”。当时一栋楼32户住户，必须要得到24户以上的签字同意，幸而那个小区业主都十分谦和，最后总算了把事情给办成了。

“大多数地方，都是被这‘2/3’难倒了。”孙凤祖说，因为漏雨通常只影响到了顶楼居民，其他楼层居民认为不需要因此而动用维修基金，所以很难达到2/3业主同意的这一硬性要求。而且小区物管也往往因为怕麻烦等原因，很难把这些签名给跑下来。

考虑到双2/3原则，成为卡住大部分小区启动维修基金的瓶颈。市物管征得了上级部门同意后，创新思路，将其变通为“不超过1/3的业主反对”和“不超过总房屋面积的1/3的业主反对”。

这一次申请房屋维修基金，孙凤祖不用再一栋一栋楼、一户一户地跑了。他按规定，将所有的材料都张贴在楼栋里，公示一周以上，没有超过1/3的业主表示反对，就算通过了。

监控“全盲”小区将“复明”

柳岸花城去年曾经一度没有物业进驻，一个交房不到五年的新小区，竟然杂草丛生、遍地垃圾，东西经常被偷。然而，记者昨天再次来到这个小区时，这里已经焕然一新。

“不过，我们管得很累！”一名保安说。小区里很多车库、房屋被设置成了仓库，东西多、人员杂、周围环境复杂，一不留神就会有小偷光顾。他们必须一小时巡逻一遍，所有的视线死角都要跑过去看，很费神。

小区监控室积了一层薄灰，已经废弃了很久。拉开电脑桌一看，这里的四台电脑竟然连主机都没有。

“我们进驻之前，这个小区所有的门禁系统、电子监控设备全部坏掉了。”大拇指物管公司的总经理薛显明说，他们公司是去年10月入驻的，因为这里电子防窃的系统全部“瞎”了，原先按规模只需设置8个保安，他们设了12个，而且还得加大工作量，可是偶尔还是会有小偷光顾。

半个月前，物业公司向物管中心申请，希望能够动用房屋维修基金，希望将小区的监控系统全部更换，购置35个单元门对讲系统、16个摄像头，共计12万余元。

“前前后后只有10天，我们的资金就下来了。”薛显明说，重装电子监控系统的公示张贴公布后，得到了所有小区业主的同意，这个工程很快就会开工了。

维修基金该花在哪儿？

并非所有的房屋维修费用都应当动用房屋维修基金。

按规定，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。在“保修期内”的各类别损坏，应当由建筑方负责修理。

小修养护，如灯泡路牙损坏、电梯一年的费用、电梯小维修等日常养护应包含在物业费中。还有一项规定就是“谁损坏谁维修”，即一些人为的损坏，应由肇事者出钱　修理。

维修基金一般是用于电梯报废、屋顶外墙渗漏、智能化系统报废重装、新增一些设施设备以及其他物管费中不包含的费用。一般来说是“伤筋动骨”动用房屋维修基金，“小伤小病”物管负责。

“咱自己的钱”得用在刀刃上

不久前，某小区的三位业主到市物管中心投诉称，物业公司、业主委员会想多申请房屋维修基金中饱私囊。经查实，该小区房屋维修费用的市价仅为3万多元，然而未经过招投标而选定的使用单位报价却达8万多元。市物管中心立即制止了物管公司的这一违规行为，并给予物管公司处罚。

“我们非常感谢这三位业主，希望其他业主都能够重视这笔钱，积极履行业主的监督权。”陈刚说。

最近，一个老小区申请动用房屋维修基金，给每栋楼的后面都安一个摄像头，需要14万余元。“其实这种做法是一种浪费，没有必要。”陈刚说，这么多探头后期维护、维修成本会非常高，且此类产品的使用寿命也有限。

“我们提醒无果，但无权制止这一行为。”陈刚说，他们想通过媒体呼吁广大业主，要珍惜自己的房屋维修基金，钱得用在刀刃上，应当经济、科学地使用维修基金。

一些开发商在“代收”时打擦边球，比如收费时仅给收据，再换成发票可能要数天甚至数月之后，甚至还有将业主所缴纳房屋维修基金卷走的案例。市物管中心提醒广大市民，在开发商代收时，一定要他出具财政部门的房屋维修基金专用发票，否则应当拒缴。

个人也可以来申请

按照规定，申请主体必须是小区业主委员会或是房屋维修小组。首先申请人提出使用申请，并到市物业管理中心办理资金预分摊到各相关业主的方案。随后向业主公示维修方案，资金预分摊方案，广泛征求业主意见。公示5天，若无1/3业主反对，即可到物管中心申请支付给施工单位50%工程预付款。

“我们鼓励市民在政策允许的范围内申请。”陈刚提醒市民，如果房屋外墙渗漏，业主要及时要求小区业主委员会、小区物管尽快帮助申用房屋维修基金修缮。

如果物业公司不肯申请，或者小区没有业主委员会，市民可以直接打电话给市物管中心申请，再由市物业中心责令小区物业办理申请等事宜。无业主委会的可成立房屋维修小组，如果业主委员会不肯合作，市物管处将责成区、街道、社区做好协调工作。

“有困惑的业主可以打电话：88360638来询问。”工作人员说，目前房管部门对申请流程作了简化，从向有关部门提出申请到施工队开始动工，最快只需10个工作日即可完成，市民们完全不必担心手续繁复的问题。