巨额预收款 开发商上调2010年新开工面积

摘要：手握1575亿预收款 开发商上调2010年新开工面积

去年楼市的火爆行情为开发商今年的业绩奠定了厚厚的基石。截至3月29日，沪深两市已有71家房地产上市公司公布了2009年年报，累计实现预收账款1575.72亿元，同比增长98.05%，大部分将在今年内转化成业绩。在业绩有保障的基础上，各家开发商纷纷加快开发节奏，上调2010年的新开工面积，补库存持续进行。

预收款创新高

预收账款的增长，不仅为房企提供了后续投资资金，也为下一步业绩增长提供了保障。Wind数据显示，71家上市房企2009年累计实现营业收入2085.99亿元，同比增长18.45%。预示未来销售业绩的预收账款同比增长98.05%。预收账款与营业收入之比达到了75.54%，创下了近年来的新高，相比2008年提高了30个百分点。而在上一个地产高峰2007年，这71家房企预收账款与营业收入之比为58.64%。

正是期房预售制的存在，使得预收账款成为反映房企未来业绩的重要指标。2001年，建设部明确了商品房预售制度的相应细则，商品房预售逐渐规范。数据显示，当时上市房企预收账款与营业收入之比仅为17.81%。此后，这一比例基本呈现逐年上升的态势，2005年后维持在50%左右。

从年报看，近七成房企预收账款的增速都超过了营业收入的增速，共有33家房企预收账款与营业收入之比超过100%。珠江实业和冠城大通等8家公司的预收账款同比增幅超过10倍，有37家房地产上市公司的预收账款同比增速超过100%。

实际上，由于行业的特殊性，开发商的预收账款比营业收入更能直接反映企业当期的销售情况。根据会计准则的要求，房地产开发企业收入的确认主要体现在风险转移的时点，应该满足取得商品房预售许可证；工程竣工并验收合格；履行了销售合同规定的义务并已交付；价款已经取得或确信可以取得等条件。

业内人士指出，由于不同的开发商对于销售确认的时机选择不同，不少上市房企在去年销量大增、业绩迅速反弹之时一改以往较为激进的销售确认方法，主动收敛账面增速以平滑利润，资产负债表上由此多出了巨额预收账款。

以房企四龙头为例，除了尚未公布年报的招商地产，保利地产2009年的营业收入增幅最大，为48.11%，其预收账款同比增幅则达到204.44%。金地集团营收增幅为23.93%，预收账款的增幅也高达129.70%。稍有不同的是万科，公司2009年营业收入同比增长19.25%，预收账款增幅仅为32.53%，预收账款与营业收入之比为64.92%，而保利和金地则分别为129.77%和102.17%。仔细分析，这也源于万科一贯保守稳健的经营风格，而且公司也在强调由规模速度型发展向质量效益型的转变。粗略统计，公司预计于2010年一季度竣工的项目有12个，涉及的预收账款为97.54亿元。而2009年同期仅有9个项目竣工，涉及的预收账款约为50.96亿元。如果这部分预收账款逐步在一、二季度结转，将提升公司的业绩。

国信证券研究员方焱表示，去年大部分合同销售额在2010年才能结转为营业收入，再加上去年一季度上市房企整体盈利基数偏低，地产股在今年的业绩会更为靓丽。