用房子换养老金 “以房养老”盐城市民 你怎么看

后天就是重阳节了，如何颐养天年再成为热点。近日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，预计明年上半年试行推广。房子、养老，这两个敏感的词汇搭配在一起，撩动着大家脆弱的神经。

以房养老，把辛辛苦苦供了一辈子的房子抵押给金融机构来换取养老的资金，你愿意吗？记者调查发现，在家庭观念浓厚的盐城，以房养老的观念暂不能被多数人接受。另外，由于“以房养老”涉及房子的产权、价值评估等问题，业内也担心在实施过程中会有一定难度。

什么叫以房养老？

以房养老=倒按揭

 “以房养老”，又称“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。从明年开始，我国将启动“以房养老”试点。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

以房养老实施问题

“以房养老”政策的推出引起了社会各界广泛的争论，针对这一新政，不少人表示担忧，认为政府在推卸养老责任，而此前传说推迟退休年龄更是加重了人们的忧虑。同时，也有业内人士表示，“以房养老”看上去很美，但在我国现阶段却难以成为现实，障碍颇多。

障碍1：传统观念有抵触

盐城老人回应“以房养老”：儿女还眼巴巴看着房子

老人说：因为我有儿有女，他们呢，说实在的话，还眼巴巴地看着我这房子呢，我把这房子抵押给银行，我生活水平提高了，得到一批银行的利息，等我百年以后，我的房子让银行给收走了，那我的儿女不得骂我啊

障碍2：70年产权成不确定因素

 尽管以房养老看起来可实施性较强，但是如若真正深究起来，我国房屋70年富人产权是目前“以房养老”最大的障碍。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。

障碍3：适用人群窄

专家表示，“以房养老”实现，需要3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

盐城市场反应：

据了解，4：2：1的倒金字塔结构已经成为目前家庭的主要形式。也就是说，两个年轻人要供养4个老人、养育1个小孩，压力不小。以房养老看似能够为很多家庭在养老问题上减压，但在盐城，居民家庭观念强，子女对父母都很孝顺，基本都是与父母共同居住，养老的负担不算太重。

“把房子留给保险公司，那不行！我的房子是要留给我的儿子、孙子的。”家住城南的王阿姨的观点在很多老人中得到共鸣。记者采访发现，很多老人在谈到以房养老话题时都认为，此项政策挑战了当下的家庭伦理关系。很多老人都认为，“养儿防老”、“子承父业”，把房子留给儿孙才是天经地义的事情。不过，也有市民表示可以尝试以房养老，“我有3套房子，但退休金不太高，倒是可以试试以房养老，补贴一下退休金。”家住阳光御园的李阿姨说。

实际上，“以房养老”是一项复杂的工程，涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域。房屋的使用年限、房屋的建筑质量等都会影响抵押贷款的发放。

中国如何让“以房养老”值得信赖

2013年8月16日，国务院召开常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

通过国家的一些列行为，不难看出对养老服务的重视，但究竟如何才能让“以房养老”这一举措更值信赖，还是一个值得深思的问题。

业内人士表示，首先，需要政府、金融机构、老百姓之间的相互信任，要以政府信用增强金融机构的抗风险能力，使老百姓能够放心的投入“养老地产”；其次，应该合理设计产品，根据现有国情、房地产发展状况、人均寿命等设计养老产品；再次，政府要加大配套机构的建设，既照顾到老人的利益，又能保证金融机构的合理收益。

国外参考（更多）

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

说到底，“倒按揭”是有一定风险的。在西方，对于产权一般有两种处理方式，一是老人把房子抵押后，银行等将老人送往养老院、老年公寓，而房子用于出租，租金成为银行利润来源；二是贷款到期或者老人去世后，银行将房子继续出租或卖掉，回收的利润如超出预期，还可能让老人子女继承。有严谨的政策和具体细则落到实处，对于那些“以房养老”的老人来说，银行面临的风险相对大一些。比如，老年人平均寿命越来越长，导致贷款资金链被拉大，要付的利息也比较多，老人可能会因此欠银行钱，因此，在加拿大，大型商业银行对这种贷款兴趣不大，小银行和商业金融公司是办理这类业务的中坚。另外，房价波动也可能造成房产贬值。所以，“倒按揭”从某种意义上来说，风险是很大的。综上所述，咱们内地的“以房养老”之“倒按揭”能否给广大的普通老人带来福祉有待进一步观察。