开年地热 高地价或成“新常态”

“北京的房价马上要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生颇为兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经小4万元一平方米了，算算就知道以后这片儿房价得多少钱，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”

就在此前一天，华润首开平安联合体以86.25亿元的高价将北京市丰台区花乡白盆窑地块收入囊中，在经过63轮激烈竞争之后该地块的纯商品房楼面价最终被拍至3.8万元/平方米。

暖市之时，土地成交情况对楼市的刺激总是这么直接，这次亦是如此。2015年开年楼市首周，一线城市的周成交数据比去年同期上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。

与此同时，部分房企酝酿的提价计划也已经付诸实际。在上海，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目已经提价。
在北京，目前已经转为现房销售的核心城区顶级豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于10万元/平方米的价格入市。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“从近日土地市场拍卖的情况来看，在经过了2014年四季度利好不断的刺激和市场成交复苏势头显现之后，房企对于一线城市土地市场的热情有所升温，中小房企出手即是一种信号。”

房企“抱团”竞地

1月7日下午三点半，北京市国土局二楼的土地交易大厅门口人头攒动，参与竞标的各房地产企业的土地拓展负责人、媒体记者再次集聚一堂，大家都盯着交易大厅的大屏幕等待着白盆窑村地块的竞拍。

白盆窑村地块位于北京南四环花乡桥以南，樊羊路与六圈路路口东北侧，3.8万元/平方米的楼面地价让业界哗然。实际上，1月5日作为2015年北京土地市场的第一槌买卖，位于丰台区亚林西居住区一期两宗地块均被招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的高价摘得，其中经营性楼面价分别为4.9万元/平方米和5.02万元/平方米。
该地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行，经过半个小时53轮的激烈竞争之后，华润首开平安联合体以86.25亿元，溢价率达21.99%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，该地块总价刷新了北京最高总价纪录，“从历史看，该地块在北京单地块成交额上突破历史纪录，也是住宅类的最大单体成交额地块。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“该项目体量较大，位置相对优越，西南四环外、五环内的区位40万平方米以上的规模在近年来的土地供应中已经十分少见，周边配套建设相对五六环外的范围要更加完善。而且从土地自身的结构来看，其中限价2.9万元/平方米的自住房，定价已经基本与周边二手房价格持平，开发风险和成本相对较小，从某种意义上来说也对开发商形成了一定的吸引力。”

据悉，白盆窑村项目的规划建筑面积41.8万平方米，容积率为2.7，需配建163300平方米的限价商品住房及122600平方米的自住型商品住房。

据伟业我爱我家市场研究院测算，剔除该项目配建和教育地块的土地及建设成本，该项目纯商品房的楼面地价为33216元/平方米，高于周边二手房2.9万~3万元/平方米的价格。

值得关注的是，近期拍卖的几宗地块都有共同点——一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。

联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。

“实际上，这个价钱还没有达到北京市国土局设置的土地上限。”一位在竞拍现场的开发企业负责人表示，此前公司也考虑过与别的企业合作参与该地块的竞拍，但最后因为总价太高等因素最终放弃了。“该地块可定价部分只有13.27万平方米，还包括一部分基础教育用地。该地块扣除土地增值税、建安成本、财务成本、销售成本等费用，开发商的利润还是有限的。初步预计也就10%左右，还得在成本控制很好的情况下。”

而另外一位1月5日、7日均在拍地现场铩羽而归的某房企投资部负责人向中国房地产报记者坦言，这几宗地总价都比较高，虽然地块位置与前两年的优质地块相比都不算很好，但最终的楼面地价甚至超过周边二手房均价，归根结底是因为目前北京核心城区可出让地块少。

高地价的“潘多拉魔盒”
如此高的楼面地价和溢价率或许正在释放最新的市场信号。在全联房地产商会执行会长任志强看来，北京土地市场楼面价5万多元、溢价50%已是常态，“几年前我说北京四环内的房价要涨到5万多时，还被所有人大骂，并把房价上涨赖到开发商头上。如今丰台区的土地五六万元的土地楼面单价，外加1万元的契税和利息，房价该是多少？”

作为打开2015年北京土地市场“潘多拉魔盒”的始作俑者，华润置地还参与了1月5日丰台区亚林西地块的竞拍。与白盆窑地块相比，该地块竞争更为激烈。
2015年1月5日北京市丰台区亚林西西侧地块吸引了京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、K2等8家企业及联合体参与竞价。

最终，华润招商局九龙仓平安联合体以42亿元上限价格加竞8000平方米限价房竞得该地块，成交经营楼面价49059元/平方米，土地价格4421万元/亩，溢价率49%。
另一宗丰台区亚林西东侧地块共有10家企业及联合体参与竞价：中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远、首创、华侨城、保利、龙湖方兴葛洲坝联合体、远洋、金融街。最终也被华润招商局九龙仓平安联合体以上限价格44.9亿元加竞限价房6000平方米竞得，成交经营楼面价50201元/平方米，土地价格5543万元/亩，溢价率49%。

2015年开年北京土地市场就交出一份完美的成绩单。据统计1月份前7天，北京土地市场已经完成5宗经营性用地的成交，土地出让金总额达179.3亿元。其中，与华润相关的联合体已经先后三度出手，涉及的总金额达173.15亿元。

“房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。”上述房地产企业负责人表示。