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部分城市成交下滑是大概率事件 但房价不会下跌

来源:互联网    2016-09-19     房产资讯 小程序上看 收藏文章

楼市接力还看不到最后一棒

“未来部分城市成交下滑是大概率事件”

夏天已经过去,但楼市似乎还未“换季”。8月份全国100个城市新建住宅均价继续上涨,库存量连续下跌超过10个月。高烧的“楼市”,不仅仅是改善型需求的支撑,也与经济转型时期投资回报率下降、大量资金涌入楼市有关。对于后市,专家认为,部分城市成交下滑是大概率事件,但不会出现断崖式下跌,价格总体上会继续上涨。

楼市热度向杭州武汉传导

“9月18日杭州某楼盘开盘,300多套房源引来2000人争抢。”楼市热度已经从一线城市传递到南京、苏州、厦门、合肥这楼市“四小龙”,现在又开始向杭州、武汉等二线城市传导。

某机构对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。同比上涨13.75%,涨幅亦扩大1.36个百分点。

房价持续上涨,库存量却在连续下跌。截至2016年8月底,某研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米,环比减少0.9%,同比减少5.7%。今年前8月,全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势,若从同比增幅看,已出现连续13个月的库存同比下跌。

而一线城市新房库存不足的风险,已开始传导到二手房市场中,进而使得二手房的价格也呈现出快速上涨的态势。不过,三线城市的去库存任务依然艰巨。

购房者“有被裹挟的感觉”

“你买的时候帮我买一套就行,我就不用专门跑一趟了。”挂完一位重庆朋友的电话,文宇(化名)又计算了一遍,如果买一套朋友口中的公寓,租金回报率大约能在5%左右,“现在买理财产品回报率能到5%就不错了,何况房子还可能保值增值。”经过今年上半年的疯涨,文宇已经尝到了买房的甜头,她在合肥购买的房子,价格涨幅已经超过50%,“股市行情不好,就把钱撤出来了。北京的房价太贵,就跟着朋友去二线城市买。”文宇再三表示,自己并非投资客,只是跟随着周围人的脚步在买买买,“有一种被裹挟的感觉。”

虽然文宇一再与投资客撇清关系,但她实际上已经是名副其实的投资客,她的心态,也是部分投资客的心态。宽松的货币环境、银行信贷政策对楼市的支持、股市和债市的不稳定等,导致资本进入上涨预期较强的楼市。经济学家马光远也认为,民间投资可选择的投资领域越来越少,从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。

房价上涨可能引发资源配置不当

今年房地产市场的表现与2009年有相似之处,都是货币政策宽松、在政策的刺激下,房地产很快回暖。但也有很大的不同,2009年房地产市场没有如今的库存问题,且从房价的绝对值来看,很多城市房价在经历了2008年的调整之后基本处在合理区间。而今年的市场是,一线城市限购带动了热点二线城市,热点二线城市的升温正逐渐传导给其他二线城市,而真正需要去库存的三四线城市却并没有想象中的火热。“热传递”能否把二线城市的热量传到三四线城市,还尚未可知。

房价的过快上涨,也可能引起市场的不良反应。有业内人士认为,房价持续、过快上涨,可能引发资源配置不当,同时高房价会挤压当地居民其它领域的消费支出,进而影响相关实体经济产业的正常发展。中原地产首席分析师张大伟表示,房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,“信贷不能只投入到房地产,要有政策约束;房地产去库存也不能只去一二线城市,银行对三四线城市应该增加利率优惠。”

“价格下滑的可能性不大”

楼市高烧会延续多久?这是众人最为关心的话题。美国评级机构标准普尔日前发布报告指出,由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨,未来12个月内中国房地产业增速将放缓。

某研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时表示,部分城市成交下滑是大概率事件,“即便是成交量下滑,但价格下滑的可能性是不大的。市场交易不会出现断崖式的下跌,价格总体上会继续上涨。部分投资客也会对房价上涨带来的盈利空间扩大有更大的市场信心。”

马光远则认为,凡是土地供应充足,房地产开发投资增速快,新房开工面积大的城市,未来房价趋稳是大概率,“比如合肥、郑州、武汉等城市,尽管目前房价表现抢眼,但在未来供应没有问题的情况下,这三个城市的房价已经走到了尽头。”

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