租房纠纷涉6个热点 法官提示诚信签守约

2014年至2016年上半年，北京市第一中级人民法院共审结房屋租赁合同纠纷案件742件，占全院审结房地产类案件的15%。

11月29日，北京一中院总结了涉及房屋租赁的六大热点问题，重点包括群租房、保障房出租、房屋面积不符、提前解约、带照租赁、诉讼期间房屋使用费用负担等方面纠纷,并召开新闻通报会，围绕相关问题发布典型案例，就租房存在的风险向社会公众提示。

据北京一中院民一庭庭长郭燕枝介绍，群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。即便如此，违反行政管理规定亦会受到相应处罚；关于出租面积，如果承租人在合理期限内未提出异议，事后又以面积不符主张拒付、减付租金的，无法得到法院支持；提前解约类纠纷是房屋租赁合同纠纷中的常发类型，仅在该院审理的这742个案件中，该类纠纷就占到40%；带照租赁虽为国家相关法律、行政法规明令禁止，但合同效力的判断还是取决于“营业执照”的性质；诉讼期间如果房屋仍在承租人实际控制下，那么期间费用应由承租人承担。

针对这些问题，北京一中院民一庭庭长助理张磊提示公众，应在三个阶段注意提升防范此类纠纷的能力。

在房屋租赁合同签订阶段，租赁双方应提前了解租赁房屋及所在土地的性质，对带照租赁、保障性住房及群租房等几类特殊的租赁加以关注:一般而言，房屋租赁合同不因带照租赁而无效。但对于属国家特许、限制经营范围的带照房屋租赁合同则无效；保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。同时，租赁双方应在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。

在房屋租赁合同履行阶段，承租人应以法律规定和合同约定的方法及用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修、扩建或将房屋转租给第三人，应征得出租人同意。

在房屋租赁合同纠纷发生阶段，当事人应及时收集证据，与此同时因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应采取合理措施减少损失扩大。若当事人双方同意终止合同或经审查合同无法继续履行的，双方当事人应及时办理房屋交接，防止遭受不必要的损失。

总而言之，作为房屋租赁交易的参与者，租赁双方都应严格遵守法律规定，切勿为一己之私做有违国家政策法律的行为。同时还应严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约，合法交易，共同促进房屋租赁市场健康有序发展。